‘부동산 바닥론’ 믿다가 미래에셋처럼 털린다?

 

• 전국 아파트값 1년 반 만에 상승 전환…서울 0.07%↑(뉴시스)
• '둔촌주공' 84㎡ 입주권 19억원 거래… 분양가 대비 '7억' 올랐다(머니투데이)
• 서울 아파트값 반등세...'실거래가' 5개월 상승(주간조선)
• 전지현 아파트 95억 신고가, 왕십리 3.5억 껑충…신고가 랠리 성동(헤럴드경제)

 

최근 부동산 시장이 반등하고 있다는 기사가 쏟아지고 있습니다. 지방은 아직이지만 서울은 이미 상승세에 올라탔다며 지금 잡지 못하면 다시는 기회가 없을 것이란 뉘앙스까지 풍기고 있는데요. 특히 분양시장에 사람들이 몰린다며 분위기를 전하기도 하죠. 게다가 돈 많은 연예인들도 다시 부동산을 사고 있다는 뉴스도 전합니다. 그런데 과연 그럴까요?

 

경불진 애청자 여러분들은 정말 신중해야 한다는 의미에서 몇가지 뉴스를 같이 살펴볼까 합니다.

 

첫 번째. 해외에서 터진다.

 

펀드하면 가장 먼저 떠올리는 브랜드로 미래에셋을 꼽는 분들이 많으실 것입니다. 실제로 미래에셋은 2000년 초반 적립형펀드 열풍을 주도하며 본격적인 펀드시대의 개막을 알린 회사죠, “뮤추얼펀드가 뭐야?”라며 한 주부가 질문하는 광고를 아직도 기억하시는 분들이 많으실 것입니다. 이후로도 미래에셋은 브랜드 평판에서 줄곧 상위권을 유지해 왔죠.

 

그런데 지난주 깜짝 놀랄만한 뉴스가 전해졌습니다. 미래에셋증권 등이 홍콩의 한 랜드마크 건물을 담보로 빌려준 2800억 원을 모두 날리는 상황에 처했다는 소식이 전해졌는데요. 이 해당 건물은 홍콩 중심업무지구에서도 대표 건물로 꼽히던 골딘파이낸셜글로벌센터. 홍콩거래소 상장회사 ‘골딘파이낸셜홀딩스’와 최대주주인 홍콩 부호 ‘판수통(Pan Sutong)’이 공동으로 보유하고 있는 오피스 빌딩입니다. 지상 27층 규모(연면적 7만4322㎡)로 2016년 준공됐죠. 그런데 미래에셋증권은 2019년 중순위대출에 2800억 원을 투자했다고 합니다.

 

당시 이 대출은 탁월한 선택이라는 평가까지 받았습니다. 매일경제는 2019년 8월 20일자에 "벤처 투자하듯…될성부른 부동산 개발·해외빌딩 통큰 투자"라고 평가했고 한경비즈니스도 같은해 9월3일자 ‘박현주의 ‘투자 본능’, 글로벌에서도 통했다‘라는 기사를 내보냈습니다.

 

언론들이 이렇게 평가한 이유가 없는 것은 아닙니다. 이번 대출에는 골딘파이낸셜홀딩스뿐 아니라 최대주주인 판수퉁 회장까지 보증을 선다는 점을 언급합니다. 판수퉁 회장은 포브스 선정 억만장자이자 유명한 부동산 재벌로 개인 자산만 6조원 안팎에 이르는 인물로 알려져 있습니다. 게다가 빌딩 자체도 흠잡을 곳이 없었다고 강조했죠.

 

게다가 이 대출 상품은 만기가 10개월 수준으로 짧은 데다 연 5% 수준의 수익을 추구했습니다. 최소 가입금액 10억원 이상인 초고액자산가(VVIP) 자금이 몰렸다는데요. 우리은행, 미래에셋증권 등에서 1600억원이 넘는 VVIP 자금이 유입된 것으로 파악됩니다. 한국투자증권 400억원, 유진투자증권 200억원 등 경쟁 증권사도 자기 돈을 태웠다고 하죠. 심지어는 한국은행 노동조합도 투쟁기금 20억원을 넣을 정도였습니다.

https://youtu.be/fz37ROtK-yI

하지만 2020년 4월 만기가 1년 연장되더니 예상 밖의 문제가 터지기 시작했다는 군요. 판 회장이 무리하게 투자한 중국 톈진 부동산에서 거액의 부실이 발생하면서 유동성 위기가 빚어졌다는데요. 홍콩 최고 갑부 중 한 명이었던 그는 중국 은행 등 채권자에 1억달러를 갚지 못해 법정에서 개인 파산을 선고받았다고 합니다. 그가 지배하던 골딘파이낸셜홀딩스도 거래정지 상태로 지급 불능에 빠졌죠.

 

채권단은 골딘파이낸셜글로벌센터 매각에 나섰지만 수차례 잔금 지급이 이뤄지지 않으면서 결국 소송전으로 비화했다는데요. 결국 선순위 대출자가 권리를 행사하면서 중순위 대출자인 미래에셋 등이 손실을 대부분 떠안아야 하는 상황이 발생했다는 거죠. 미래에셋만이 아니죠. 우리은행은 관련 펀드를 이미 90% 안팎 상각, 피해 보상 절차를 진행할 예정이고 한국투자증권, 유진투자증권, 한국은행 노조도 난리가 난 상태입니다.

 

한마디로 세계적인 갑부중의 하나가 보증한다고 해서 믿었는데 믿는 도끼에 제대로 당한 셈이죠. 문제는 미래에셋만의 일이 아닐 수 있다는 점입니다.

 

코로나19 팬데믹 이전까지 뜨거웠던 해외 부동산펀드에 대한 부실 우려가 커지고 있는데요. 코로나19 이후 원격근무 등으로 상업용 부동산 수요가 감소한 데다 최근 금리까지 오르면서 수익률 하락은 물론 자산 매각을 통한 투자원금 회수에 빨간 불이 들어오고 있다는 거죠.

 

금융투자협회 자료를 보면 2008년 말 해외펀드 설정액 77조 원 가운데 부동산 비중은 2.28%로 1조 8000억 원이 채 안 됐습니다. 그런데 올해 6월 말 해외펀드 설정액은 약 300조 원. 12년 동안 3.9배 늘었죠. 그중 부동산펀드는 76조 원으로 43배 급증했습니다. 전체 해외펀드에서 차지하는 비중도 2018년 이후 25%를 웃돌고 있죠.

 

미국의 서브프라임 모기지 사태와 유럽의 재정위기 등을 겪으면서 주식과 채권 등 금융자산 가격이 크게 출렁이자 연기금을 비롯한 기관투자자들은 대체 투자처를 찾기 시작했는데 그 중 하나가 해외 상업용 부동산입니다. 상업용 부동산이 임대차 계약기간 동안에는 증시 부침과 관계없이 안정적 임대수익이 발생하고 자산가격이 상승하면 매각을 통한 추가 수익도 가능하죠. 게다가 얼마전만 해도 역대급 저금리로 부동산 매입을 위한 대출도 일으키기 쉬웠습니다.

 

한마디로 레버리지 효과도 컸죠. 그래서 우리나라 기관투자자들이 해외 부동산을 사모으기 시작했는데요. 투자 성과도 처음에는 나쁘지 않았습니다. 투자한 금액(설정액) 대비 자산가치가 얼마나 높은지를 연도별로 따져보면 2012년에는 11%나 됐습니다. 하지만 코로나가 터지면서 2020년 마이너스(-)로 떨어졌죠.

 

이후 전세계적으로 상업용 부동산에 대한 수익성이 악화되고 있는데요. 미국 부동산서비스업체 CBRE가 집계한 올해 3월 말 전세계 오피스 공실률은 무려 12.9%. 글로벌 금융위기 충격이 정점이던 2009년 13.1%에 육박하죠. 보스턴컨설팅그룹은 최근 미국의 오피스 공실률이 35~40%까지 높아질 것으로 전망했습니다. 미국 만이 아닙니다. 유럽 도시들도 20%를 넘나든다고 하는데요.

 

여기에 치솟은 금리도 위협 요인이죠. 해외 부동산 투자는 대부분 차입을 동반했다고 앞서 설명드렸는데요. 당연히 금리가 상승하면 이자부담이 급증할 수 밖에 없죠.

 

https://youtu.be/baeyYP0aSew

금융감독원 집계를 보면 올해부터 2025년까지 해외 부동산펀드(특별자산 제외)의 만기물량은 전체 설정액의 40%에 육박하는 30조 원에 달합니다. 부동산펀드는 만기가 되면 자산을 팔거나 새로운 조건으로 투자를 연장해야 하는데요.

 

임대차 계약이 줄어 공실이 늘면 자산을 팔기 어려워지고 그에 따라 기존 대출을 갚기가 곤란해질 수 밖에 없습니다. 대출을 갚지 못하면 높아진 금리로 다시 대출(Refinancing)을 해야 하는데요. 그러면 공실로 임대수익은 줄어드는데 이자 비용만 늘어나면 수익성은 악화될 수밖에 없는 악순환에 빠질 수 밖에 없죠. 결국 미래에셋 골딘파이낸셜글로벌센터처럼 한푼도 못건질 위험도 있습니다.

 

이 때문에 지금 여의도에서는 “올 것이 왔다”는 분위기라고 합니다. 금융감독원은 10개 증권사의 리스크 관리 책임자(CRO)와 투자은행(IB)업무 담당 임원을 불러 모와 리스크 관리를 당부했다고 하는데요. 자칫 소잃고 외양간 고치는 것 아닐까요? 이미 터지기 시작했는데 리스크 관리가 될지 의문입니다.

 

둘째. 국내에서 터진다.

 

경불진에서 여러차례 강조했던 부동산 PF 위험이 안타깝지만 점점 현실화되는 분위기입니다.

 

20일 금융감독원이 국민의힘 윤창현 의원실에 제출한 자료를 보면, 심각성이 더 커졌는데요. 은행‧증권‧보험‧저축은행‧여신전문회사(여전사)‧상호금융을 포괄하는 전 금융권 부동산 PF 대출 잔액은 올해 3월 말 기준 131조 6000억 원으로 집계됐습니다. 이는 작년 말 130조 3천억 원에서 3개월 사이 1조 3000억 원이나 증가한 것이죠. 92조 5000억 원이었던 2020년 말과 비교하면 39조 1천억 원이나 불었습니다.

 

부동산 경기가 좋다면 문제가 없을 수도 있겠죠. 그런데 지금 언론들이 반등한다고 펌프질을 하지만 현실은 다르죠. 전 금융권의 부동산 PF 대출 연체율이 이를 증명하는데요. 지난해 말 1.19%에서 올해 3월 말 2.01%로 0.82%포인트나 크게 뛰었습니다. 업계가 제시했던 마지노선인 2%를 돌파한 것입니다. 0.37%였던 2021년 말 대비로는 5배 이상 증가한 수치죠.

 

특히 증권사 대출 연체율이 가장 높았는데요. 3월 말 증권사의 부동산 PF대출 잔액은 전체 금융권의 4% 수준인 5조 3천억 원으로 비교적 액수가 크진 않습니다. 하지만, 연체율은 15.88%에 달했죠. 작년 말엔 10.38%였는데, 불과 3개월 새 5.50%포인트 '점프'했습니다. 3.71%였던 2021년 말에 비해선 4배 이상 연체율이 치솟았고요. 부동산 경기 침체로 제 때 상환하지 못하는 사업장이 적지 않은 탓으로 분석됩니다.

 

특히 증권사의 해당 대출 잔액에 채무보증 잔액(21조 8562억 원)까지 더한 부동산 PF 익스포저(위험 노출액)는 무려 27조 1497억 원. 채무보증이란 증권사가 부동산 사업장에 신용보강을 해줘 대출을 돕는 방식으로, 상환이 제 때 이뤄지지 않으면 증권사가 빚을 대신 떠안을 수 있다는 점에서 '우발채무'로 여겨집니다. 한마디로 앞서 미래에셋처럼 탈탈 털릴 수 있다는 거죠.

 

그런데 해외부동산 투자에서 큰 손해를 보고 있는데 국내에서까지 탈탈 털리면 증권사들이 견딜 수 있을까요? 지난해 김진태발 레고랜드 사태로 50조원이나 틀어 부었던 정부는 또 얼마나 많은 혈세를 여기에 투입할까요?

https://youtu.be/N-2wwPx9cKk

셋째. 부동산 경기는?

 

첫째, 둘째도 부동산 경기만 살아난다면 큰 문제가 안될 수도 있습니다. 물론 거품이 터지는 것을 미루는 것이긴 하지만 당장 문제는 아니라는 거죠. 그래서 현정부가 부동산 살리기에 올인하고 있고 건설업체로부터 광고를 받아야 하는 언론들도 이에 적극 동조하고 있는데요. 과연 부동산 경기가 살아날 수 있을까요?

 

많은 언론들이 부동산 양극화를 주장합니다. 지방은 아니지만 서울은 살아나고 있다는 거죠. 지방까지 살리기에는 너무 한다 싶어서인 듯 한데요. 실제로 국토교통부가 발표한 ‘5월 주택 통계’에 따르면 지난달 말 기준 전국 미분양 주택은 총 6만8865가구로 전월(7만1365가구) 대비 3.5% 감소했습니다. 특히 수도권은 1만799가구로 전월(1만1609가구) 대비 7.0%나 줄었습니다. 그런데 재미있는 것은 서울은 1144가구로 전월보다 오히려 8.1% 늘어났다는 점입니다. 서울은 흥행대박이라고 했는데 실상은 다른 셈이죠.

 

회복되고 있다는 아파트 거래량도 볼까요. 3월 2983건에서 4월 3186건 5월 3420건, 6월 3708건으로 늘어난 것은 맞습니다. 7월에도 24일 현재 923건이니 3000건은 넘을 것으로 보이긴 합니다. 하지만 과거 서울 아파트 거래량 평균이 6000건이라고 했죠. 이 이하는 아무 의미 없습니다.

 

더 큰 문제는 그동안 부동산 침체로 미뤄왔던 분양 물량이 대거 쏟아질 조짐이라는 거죠. 특히 올 하반기에만 전국적으로 16만8000가구, 그런데 서울에서만 3만가구가 쏟아집니다. 올 상반기 물량의 2.6배가 넘는다고 하는데요. 과연 이 물량을 받아줄 국민들이 있을까요?

 

지난 5월 말에 나온 국제금융협회의 ‘세계 부채 모니터 보고서’를 보면 올해 1분기 세계 34개국 가운데 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 가장 높은 곳은 한국이었습니다. 비율은 102.2%. 34개국 가운데 유일하게 100%를 넘어섰습니다. 조사 대상국 가운데 한 해 동안 벌어들인 국민소득으로 가계 빚을 갚지 못하는 유일한 나라라는 의미입니다.

 

또 다른 1위 결과도 있었는데요. 지난 3월 초, 전경련 산하 한국경제연구원(한경연)은 전세보증금을 포함한 가계부채 분석 결과를 발표했는데요. 한국은행이 공식 집계한 지난해 말 기준 가계신용 잔액은 1,867조 원인데 여기엔 우리나라에만 있는 '숨은 빚'이 빠져있습니다. 바로 전세 보증금. 그럼 지난해 말 기준 전세보증금은 얼마나 될까요? 무려 1,058조 3,000억 원으로 추산됩니다. 둘을 합하면 2,925조 3,000억 원. 3,000조 원에 육박하죠. 이렇게 되면 주요국 가운데 한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 당연히 1위이고 2위와의 격차도 더 벌어집니다.

 

여기에 국제결제은행(BIS)이 분석한 지난해 한국 가계 부문의 총부채원리금상환비율(DSR)은 13.6%입니다. 조사 대상은 세계 주요 17개국 가운데 한국은 호주(14.7%)에 이어 두 번째. 다들 아시다시피 DSR이 높으면 소득에 비해 빚 상환 부담이 크다는 것이잖아요,

 

이 때문에 국제통화기금(IMF)의 경고가 이어지고 있죠, 한국의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 가능성을 경고했던 IMF는 한국의 경제 성장 전망치를 네 차례나 거듭 낮춘 데 이어 가계부채 위험까지 경고했는데요.

 

“선진국 대부분은 2000년대 중반보다 강화된 주택담보대출 기준을 적용하면서 부실 대출 위험을 줄였고, 가계의 부채 상환 비율 역시 2007년 대비 낮은 수준을 보이고 있다, 하지만 벨기에·프랑스·스웨덴을 비롯해 한국은 코로나19 이후 가계부채가 오히려 증가하면서 가계 부문의 취약성이 확대되고 있다.”

 

즉 2007년 미국 서브프라임 모기지론 부실로 세계 금융위기가 터졌을 때 선진국 대부분은 가계 빚을 최대한 줄이는 '다이어트'에 들어갔지만 우리나라는 거꾸로였잖아요. 그래서 거품이 터지면 더 크게 터질 수 있다는 경고죠.

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***그나무상

 

다행히 올 1분기 금융권 가계 빚(가계대출+판매신용)이 13조7000억원 줄었다는 뉴스가 있었죠. 전 분기 대비 감소 폭으로는 역대 최대이고, 지난해 4분기(-3조6000억원)에 이어 2분기 연속 감소였습니다.

 

그런데 최근 상황이 또 달라졌습니다. 한국은행이 12일 발표한 '6월 중 금융시장 동향'에 따르면 은행 가계대출은 지난달 5조9000억원 증가했습니다. 지난 5월 4조2000억원에 비해 증가폭을 키웠죠. 가계대출 증가세는 지난 4월(2조3000억원)부터 3개월 연속 이어지고 있습니다. 1분기 반짝 줄였다가 다시 늘어나고 있는 것입니다. 물론 경기가 어려워지면서 생활자금을 빌리는 서민도 늘어났죠.

 

하지만 특례보금자리론 등 저금리 정책대출을 중심으로 주택담보대출이 크게 늘었났다고 합니다. 주택 입주 물량 증가, 전세자금 대출 증가 등의 영향으로 주담대는 7조원이나 증가했다는 거죠. 결국 정부와 언론, 일부 부동산 전문가들의 부동산 상승 공포조성에 또다시 넘어간 국민들이 많다는 것입니다.

 

그런데 앞서 설명드렸듯이 전세계 부채 1위인 국가에서 또다시 빚을 내 사는 것이 언제까지 가능할까요? 지난해 우리나라 가구당 순자산이 역대 처음으로 2000만원이나 쪼그라들었는데도 가능할까요?

 

그렇다고 부동산 절대 사지 말라는 것은 아닙니다. 당장 집이 필요하다면 사야 겠죠. 단 살고 있는 동안 가격 변동 신경쓰지 않고 가족들과 행복을 키우는 공간이라면 좀 비싸게 사도 상관없겠죠. 그런데 그래도 남들처럼 부동산으로 돈을 좀 벌겠다는 생각이라면 잠시 멈추고 생각해보시길 바랍니다. 5년 후 10년 후에도 우리나라 부동산 시장이 괜찮을지···.