내년 부동산 시장 금리·규제보다 ‘000’에 달렸다?!

연합뉴스 제공

짓누르던 규제 확 풀린다 … 새해 부동산시장 볕드나(매일경제)

“집은 내년 하반기 이후에 사세요” 전문가 5인 2023 부동산 전망(한경비즈니스)

정책도, 공급도 무의미… 2023년 부동산 시장, 금리에 달렸다(국민일보)

 

요즘 언론들이 내년도 부동산 시장을 전망하기 바쁩니다. 올해 초만해도 지난해 급등세를 이어받을 것으로 대부분의 언론과 전문가들이 장담했는데 죄다 틀렸죠. 그러면서 이런 핑계를 대죠. “급격한 금리인상과 지나친 규제 탓이다.”

 

따라서 금리인상이 멈추고 부동산 규제가 풀리면 부동산 시장도 살아날 것이라고 또다시 설레발을 치고 있습니다. 특히 내년 2분기부터 반등을 시도할 것이라고 장담하는 전문가들도 있고요. 물론 대세 상승장이 될 것이라고 이야기하는 전문가는 거의 없습니다. (요즘 같은 침체기에 그렇게 간 큰 전망을 하기 힘들겠죠.ㅠㅠ) 하지만 실수요자라면 내년 하반기에 급매나 경매를 노리라는 충고를 합니다. 부동산 시장의 저점이 내년 하반기일 것이란 거죠. 그러면서 이 때쯤이면 금리 인상을 멈추고 윤석열 정부의 규제 완화도 효과를 발휘할 것이라고 주장합니다.

 

이들의 주장대로 금리인상이 멈춘다면 물론 그럴 수도 있죠. 윤석열 정부가 다주택자들에게 갭투자의 길을 다시 열어줬으니 ‘줍줍’이 다시 등장할 수도 있습니다. 하지만 이렇게 되기 위해서는 한가지 전제조건이 더 필요해 보이는데요. 정부의 부동산 대책에도 역시나 이게 빠져있더라고요. 과연 전제조건이 뭘까요?

 

전제조건을 알아보려면 과거 부동산 거품 붕괴의 역사를 되짚어볼 필요가 있습니다. 두가지 역사를 살펴볼 텐데요. 일단 부동산 붕괴하면 가장 먼저 생각나는 나라죠. 바로 일본.

 

일본의 부동산 거품이 얼마나 심각했는지는 다들 아실 것입니다. 버블경제(1986~1991) 기간 당시 수출로 떼돈을 벌어들인 일본 기업들이 인재들을 확보하기 위하여 각종 특급 대우와 복지를 보장하며 사활을 걸었습니다. 일자리가 크게 늘어나면서 오죽하면 구직자가 일자리의 숫자를 따라가지 못하는 웃픈 상황에 이르기도 했죠.

 

이처럼 일자리와 월급이 늘어나자 일반인들도 부동산을 사기 시작합니다. 소위 요즘 유행하는 ‘영끌’이 이미 이 당시 일본에서는 대세가 됐습니다. 있는 돈 없는 돈, 대출까지 탈탈 털어서 부동산에 투자하는 붐이 일었죠. 그래서 도쿄의 토지가격 상승률이 1984년부터 1990년까지 약 6년 만에 3배로 뛰었습니다. 일본을 팔면 미국 땅 전체를 6개 사고도 남는다는 우스갯소리까지 나올 정도였죠. 더 나아가 1990년대 일본 도쿄증권거래소에서 상장사 거래총액 합계는 미국을 누르고 세계 1위에 오르기도 했습니다. 승전국인 미국을 제끼고 패전국인 일본이 세계 최강에 오를지도 모른다는 소리까지 나왔습니다.

 

이런 자신감 때문에 황당한 사건까지 발생하죠. 오노우에 누이라는 마담이 자신이 운영하는 고급 술집을 담보로 무려 30조 원에 이르는 거액을 대출한 ‘버블 레이디’ 사건이 대표적인데요. 부동산 투기로 기업, 야쿠자, 일반 국민에 이르기까지 수입이 많아지며 씀씀이도 커진 당시 일본인들은 돈을 지르는 데 맛을 들이며 향락과 퇴폐적인 소위 ‘플렉스’ 문화에 빠지면서 발생한 사건이었죠.

 

이렇게 버블이 심각해지자 이를 보다 못한 일본의 중앙은행인 일본은행이 2.5%까지 낮춘 기준 금리를 1989년 5월부터 시작해 1990년 8월에 6%까지 급격하게 올리면서 부동산 버블 붕괴로 이어졌다는 사실을 다들 아실 것입니다. 급하게 올린 금리 때문에 일본경제가 급체에 걸렸고 부동산 시장을 연착륙이 아닌 경착륙을 시켜버린 셈이죠. 그 여파가 30년이 지난 아직까지 이어지고 있고요.

 

https://www.podbbang.com/channels/9344/episodes/24588619?ucode=L-cYlmqQUB 

경제브리핑 불편한 진실

2007년 미국의 서브프라임 모기지 사태도 비슷합니다.

2004~6년만해도 미국인들의 가장 큰 대화주제는 미식축구·야구·농구 등의 스포츠나 영화·드라마·음악 등이 아니었다고 합니다. 정치는 더더욱 아니고요. 바로 부동산. 집값·땅값을 빼놓곤 대화를 할 수 없는 상황이 돼버렸다는 거죠. (마치 지난해 우리나라 국민들처럼 말이죠.)

 

이걸 가능케 했던 것을 아마도 서브프라임 모기지라고 알고 계실 것입니다. 신용도가 떨어지는 사람들에게도 대출을 해줬는데요. 그런데 정말 심각한 것은 따로 있었습니다. 바로 닌자대출. 닌자는 일본 것인데 일본 금융기관이 미국인들에게 대출을 했줬다는 이야기일까요?

 

서브프라임 모기지 사태가 터지기 전까지 만해도 미국 캘리포니아나 뉴욕 시내를 다니다 보면 ‘닌자’라는 용어를 수시로 접할 수 있었는데요. 닌자, 바로(No Income, No Job, No Assets)의 앞 글자를 딴 것입니다.

 

실제로 이 당시 미국 은행들은 별다른 서류 없이 자신의 연봉만 밝히면 돈을 내줬습니다. 조건도 환상적이었습니다. 10년 뒤 원금을 일시에 상환하는 조건으로 10년간 이자만 상환하도록 했죠. 그야말로 ‘영끌’의 끝판왕이죠. 그러니 너도나도 대출을 내서 집을 사기 시작한 것이죠.

 

가격이 계속 오르고 있는 집을 담보로 한 것이기 때문에 은행들도 대출을 내주는 경쟁까지 벌였습니다. 그래서 거리마다 광고판을 내건 것이죠. 이런 닌자론을 빌린 사람들이 대거 부동산 투기에 나서자 거품이 생기기 시작했던 거죠.

 

하지만 이를 걱정한 미국 연준은 2004년 6월에서 2006년 6월까지 2년간 미국 기준금리를 1%에서 5.25%까지 끌어올렸습니다. 다만 17번 모두 베이비스텝만 했죠. 경착륙을 염려해 미세 조정을 한 것입니다. 이런 노력에도 불구하고 2007년 부동산 가격이 떨어지기 시작하면서 결국 금융위기를 맞았죠.

 

결국 일본이나 미국이나 거품이 터지기 전에 금리 인상이 있었죠. 그래서 금리 인상이 부동산 거품 붕괴의 원인이라고 여기실 수 있습니다.

 

그런데 여기서 주목해야 할 점이 있습니다. 일본의 금리 인상은 1989년 5월부터 시작해 1990년 8월인데 부동산 붕괴는 1991년 이후부터입니다. 미국의 금리인상도 2004년 6월에서 2006년 6월까지인데 서브프라임 붕괴는 2007년 이후부터입니다. 시차가 1년 가까이 나죠. 이유가 뭘까요? 금리인상의 영향이 효과를 발휘하는데 필요한 시간이 있을 수 있습니다. 하지만 그것말고도 또 다른 이유가 있습니다. 왜냐면 금리가 오를 때마다 부동산 시장이 붕괴하지는 않았거든요.

 

과거 미국의 경우 1994년 1월 3.0%에서 시작해서 1995년 2월 6.0%까지, 2015년 11월 0.125%에서 2018년 12월 2.375%까지 기준금리를 올렸지만 주택가격지수는 107.7에서 111.5, 226.4에서 268.2로 상승했고 그 이후로도 한동안 상승세가 이어졌습니다.

 

그럼 유독 1990년 대 일본과 2008년 미국의 금리 인상기 때 부동산이 폭락한 이유가 뭘까요?

 

주담대 8% 압박…“라면 먹고 버틴다”(이데일리)

“더 버텨보자” 잇따른 규제완화에 매물거두는 집주인들(브릿지경제)

 

금리인상에 영끌족들이 곡소리가 들려오고 있다고 하는 와중에도 이런 뉴스가 있습니다. ‘부동산 침체기인데 말도 안 돼’라고 생각할 수 있지만요. 하지만 조금만 생각해보면 불가능한 이야기도 아닙니다. 왜냐면 영끌족 중에서는 27억 아파트를 살 때 24억이나 무리하게 빌린 사람들만 있는 것이 아니기 때문입니다. 조금 벅찰 수는 있지만 생활비 줄이면 버티는 것이 가능한 사람들도 있다는 거죠. 예를들어 연봉 높은 대기업을 다니거나 맞벌이를 한다면 월 300만~500만원의 원금과 이자를 갚는 것은 불가능하지 않을 수도 있다는 것입니다.

 

게다가 금리인상에 노출돼 있는 변동금리 비중이 너무 높다는 지적이 많은데요. 실제로 30%가 넘지 않는 선진국들에 비하면 너무 높죠. 하지만 최근 기조가 급변했습니다. 신한은행의 9월 고정금리 주택담보대출 비중은 67%에 이르렀고, 10월에는 70%를 넘어선 것으로 추산됩니다. 우리은행의 지난달 신규 주택담보대출 중 약 90%가 고정금리를 조건으로 이뤄졌습니다. 수개월 전만 해도 변동금리를 선택하는 경우가 많았지만, 국내외 금리 인상 기조가 지속될 것이란 예측이 나오는데다, 은행들도 변동금리 비중 조정을 위해 고정금리를 낮췄기 때문으로 분석됩니다.

 

그런데 이게 뭔소리일까요? 고정금리로 대출받은 영끌족들은 금리인상 파고에서 비껴날 수 있다는 거죠. 버티는 것이 가능하다는 것입니다.

 

그럼 영끌한 사람들은 내년에 버티면 된다는 말일까요? 이들이 버티면 집값하락이 언론이나 전문가들의 주장처럼 멈출 수 있을까요? 정부가 꿈꿨던 부동산 시장의 연착륙이 가능할까요? 불가능하지는 않습니다. 단 다음에 설명하는 조건을 충족한다면요. 앞서 설명했던 미국과 일본의 부동산 폭락은 이 조건을 충족하지 못해 벌어졌기 때문이죠.

 

앞서 일본의 경우 금리인상은 1989년 5월부터 시작해 1990년 8월인데 부동산 붕괴는 1991년 이후부터라고 했죠. 1991년 이후 일본에서는 무슨 일이 벌어졌을까요?

 

부동산 가격이 떨어지기 시작하자 버블을 부추긴 은행들은 증오와 원망의 대상이 됐습니다. 급기야 1992~1994년 사이에서만 은행직원들을 향한 보복성 증오범죄가 19건이나 발생했죠. 그중 40%는 야쿠자와 관련된 기업에 대출한 사례였다고 합니다. 한와은행 부행장과, 나고야 스미토모 은행 지점장이 살해되고 합니다. 이 때까지만 해도 일본 내에서도 존버족이 있었습니다. 부동산 가격이 다시 올라갈 것이라고 굳게 믿었던 거죠.

 

하지만 1995년 1월 17일 일본경제를 뒤흔드는 사건이 발생하죠. 바로 고베 대지진. 진도 7.3 규모의 대지진으로 사망자 6434명, 부상자 4만 3792명이 발생했고 일본 수출과 무역의 중심도시이던 고베의 항만시설은 지진으로 대부분 파괴됐습니다. 재산피해는 10조 원에 이르죠.

 

그런데 진짜 큰 문제가 불거집니다. 고베 대지진의 여파로 약 3년간 394개에 이르는 일본 기업이 도산한 것이죠. 고베 대지진 이후 불과 2년 뒤에는 1997년 아시아 외환위기(IMF)까지 발생했죠. 당시 우리나라의 고통이 컸는데요. 일본도 만만치 않았습니다. 야마이치 증권, 산요 증권, 홋카이도 타쿠쇼쿠 은행, 오랜 역사를 자랑하던 일본의 거대 기업과 금융기관들이 잇달아 폐업과 도산을 피하지 못했죠.

 

1998~1999년 외환위기 당시 불과 2년 만에 일본에서 도산한 금융 기업은 89개에 이르렀고, 1990년부터 2000년까지 범위를 넓히면 10년간 142개가 문을 닫았습니다. 경제위기가 절정에 달했던 1998년에 일본에서 도산한 기업은 무려 1만 9171개. 사라진 일라지는 수백만개에 달했습니다.

 

이 때문에 극단적인 선택을 한 일본인의 숫자는 1997년 2만4천 명에서 2년 만인 1999년에 3만 3천 명까지 늘어났습니다. 당시 일본의 전철마다 선로에 뛰어든 자살자들의 시도로 운행이 중단되는 일이 빈번하게 발생했다고 합니다. 존버족들도 무너져 내린 것이죠.

 

즉 금리인상이 부동산 가격 하락을 촉발했는데 여기에 일자리까지 사라지자 폭락했다는 이야기입니다.

 

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미국은 어떨까요?

 

미국의 금리인상도 2004년 6월에서 2006년 6월까지인데 서브프라임 붕괴는 2007년 이후부터라고 했죠. 2007년부터 부동산 가격이 떨어진 것은 맞지만 급격하지는 않았습니다. 이 때까지만 해도 “버티면 어떻게 되겠지”라고 생각했던 미국인들이 많았던 거죠.

 

하지만 2008년 9월 15일 리먼 브라더스가 파산하면서 상황이 급변했습니다. 리먼에 이어 메릴린치 뿐 아니라 AIG와 같은 서브프라임 관련 회사들이 파산하거나 다른 회사에 인수됐죠. 미국 기업들이 일제히 구조조정에 나서 3%대에 머물던 미국 실업률이 급등하기 시작하더니 무려 10%까지 치솟았습니다. 한달에 수십만개 씩의 일자리가 사라졌습니다. 그러자 부동산 가격도 버티지 못했죠. 2008년 11월부터는 10%~20%씩 가격이 폭락하기 시작했습니다.

 

즉 일자리가 사라지자 영끌족, 존버족들이 급기야 부동산을 던지기 시작했다는 것입니다.

 

생각해보면 그럴 만도 합니다. 영끌을 했던 뭐했던 힘들게 마련한 집을 가격이 떨어졌다고 바로 처분할 사람은 많지 않을 것입니다. 갭투자로 여러 채 소유한 투기꾼이라면 모를까 정말 집 한 채를 소유한 사람이라면 더 더욱 그러겠죠. 이자부담이 있더라고 버틸 때까지 버틸 것입니다. 당장 집을 팔고 다시 전세나 월세로 돌아가겠다는 생각을 하긴 힘들잖아요.

 

그런데 이렇게 버티는 것은 일자리, 즉 월급이 나온다는 보장 하에서 가능하겠죠. 매달 월급이 통장을 스치우더라도 말이죠. 하지만 이것마저 사라진다면. 너무나 끔찍하지 않을까요? 만일 맞벌이를 하고 있어 대출을 일으켜 아파트를 장만했는데 부부 중 한사람이 관둬야 한다면···. 한사람 월급으로 은행 빚 갚고 생활 할 수 있을까요? 쉽지 않을 것입니다.

 

외벌이일 경우 수입이 모두 끊긴다면···. 정말 상상조차 하기 싫죠. 이럴 경우에는 버티는 것이 불가능하다는 거죠. 과거 일본과 미국도 마찬가지 였습니다. 부동산이 하락세에 접어들어도 이전에 좋았던 경기 덕분에 일자리가 유지 됐을때는 부동산을 처분하는 사람이 드물었습니다. 물론 흐름을 눈치 채고 판 사람이 없진 않았지만 이런 흐름을 일반인들이 파악한다는 것은 무척 힘들잖아요. 그래서 존버를 한 것이죠.

 

하지만 경기마저 꺾이면서 구조조정 압박이 들어오고 실제로 일자리를 빼앗긴다면···. 버티는 것이 힘들어지겠죠. 그래도 먹고는 살아야 하는 자산을 처분해야 하는데 가장 좋은 방법이 부동산을 파는 것이겠죠. ‘비싼 돈을 주고 산 부동산이니 처분하면 몇 년을 버틸 수 있을 거야’ 하고 생각하면서요. 그러나 대량 실업사태로 너도 나도 부동산을 처분하겠다고 나서면 계산은 어긋나 버립니다. 자신의 생각했던 가격에는 팔리지 않죠. 이미 대세 하락세로 접어들었기 때문입니다.

 

만일 일본이나 미국이 이 당시 일자리가 굳건했다면 어땠을까요? 대량실업사태가 없었다면요. 아마도 부동산 폭락은 피할 수도 있지 않았을까요?

 

그럼 대한민국 부동산은 어떨까요? 과거 부동산 불패를 나발 불던 언론에서는 이젠 부동산 폭락을 이야기합니다. 연일 아파트 가격이 얼마 떨어졌네 부동산 심리지수가 최악이네라고 전하죠. 아마도 이게 클릭 장사가 된다고 판단해서일까요? 이것 말고도 노리는 것이 있죠. 부동산 규제 완화. 규제만 풀어주면 가격은 다시 상승할 것이고 부동산 왕국은 굳건할 것이라고 믿고 있는 거죠. 미국의 기준금리 인상이 멈추면 규제완화의 시너지까지 발생해 내년 후반기에는 회복될 것이라고 설파하는 것이고요. 실제로 이 말을 믿기 때문인지 실제 부동산 호가를 보면 생각만큼 빠지지 않은 곳들이 많습니다. 호가가 많이 떨어졌다지만 그대로이거나 겨우 5% 정도만 빠진 지역들도 있고요.

 

하지만 내년에도 이렇게 버틸 수 있을까요? 정부가 전망한 것을 보더라도 올해 81만개가 늘어난 일자리가 내년에는 10만개 정도 늘어나는데 그칠 것이라고 합니다. 전망이 이정도니 실제는 더 떨어질 가능성이 크고요.

 

이미 국내 기업은 구조조정 분위기가 팽배합니다. 인크루트가 지난달 직장인 1202명을 대상으로 실시한 설문조사 결과, 12.2%가 “직장에서 회망퇴직, 권고사직 등 감원 목적의 구조조정이 현재 진행 중”이라고 답했습니다. “진행 전이지만 조만간 가능성 있다”는 응답도 32.7%에 이르렀죠. 절반 가까이가 직장에서 구조조정에 직면해 있거나 향후 다가올 것으로 예상하고 있는 것입니다.

 

이미 국내 일부 대기업들이 희망퇴직 형태로 인력 축소에 나선 상황입니다. 김진태발 레고랜드 사태로 유동성 위기를 겪고 있는 롯데그룹의 롯데면세점, 롯데하이마트 등이 대표적이죠.

 

올해 3분기까지 누적 1조2093억원의 영업손실을 기록한 LG디스플레이, HMM도 구조조정을 발표했고요. 역대급 실적을 거두고 있는 5대 은행들도 2400명가량을 희망퇴직시키고 있습니다. 주식 시장 침체와 유동성 경색 등으로 어려움을 겪는 증권업계의 알게 모르게 구조조정을 하고 있고요,

 

이런 구조조정 여파가 어디까지 미칠까요? 이들 기업에 다니는 노동자중엔 영끌족, 존버족이 얼마나 될까요?

 

정부가 꿈꾸는 부동산 시장의 연착륙은 금리인하나 규제완화 만으로는 힘들어 보입니다. 일자리가 뒷받침 되지 못하면 버티지 못하다는 거죠. 하지만 현재 정부 대책의 핵심은 민간주도의 일자리 회복이라고 합니다. 내년도 경제성장률이 1.6%에 그치고 무역수지가 역대급 적자인데 기업들이 주도적으로 일자리를 과연 늘릴까요?

 

요약하자면 내년도 부동산 시장은 일자리를 보면 알 수 있습니다. 그런데 그게 심각하다는 것이 문제죠.