‘국가불신’ 조장하는 등기부등본···안전한 부동산 거래 하려면?

“부동산 등기부 등본은 확인했지?”

부동산을 사고 팔 때 가장 많이 듣는 말입니다. 매매 거래가 시작되면 공인 중개사도 맨 먼저 내놓는 게 등기부 등본이죠. 등기부등본에 ‘표제부, 갑구, 을구’에 나온 내용을 샅샅이 살펴보면서 소유권과 저당권 등에 이상이 없는 지 확인해야 한다고 귀에 못이 박히게 듣게 됩니다. 그래서 등기부등본에 이상이 없다면 안심하게 되죠. 나라에서 등기까지 한 서류에 문제가 없다면 진짜 문제가 있을 수 없잖아요.

 

그런데 요즘들어 등기부등본만 믿고 거래했다가 집을 잃었다는 사연이 많습니다. 등기부등본을 철저히 확인하고, 부동산 중개인을 통해 정상적으로 거래해도 소중한 재산을 날릴 수 있다는 것입니다. 도대체 이런 일이 왜 벌어질까요? 오늘도 궁금한 질문들을 풀어가겠습니다.

 

첫째. 등기부등본이란?

 

등기부등본은 집 주인이 누구인지, 압류될 위험은 없는지, 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지 등을 상세하게 적어 놓은 장부입니다. 등기부등본은 우리나라에서 부동산 권리관계를 확인할 수 있는 유일한 공적 자료입니다. 인터넷등기소에서도 손쉽게 열람할 수 있죠.

 

그런데 인터넷등기소는 누가 운영할까요? 네이버나 카카오 같은 IT업체가 아닙니다. 바로 대한민국 법원입니다. ‘인터넷등기소’를 검색하면 대법원인터넷등기소라고 나옵니다. 즉 법원에서 관리한다는 이야기죠. 그러니 등기부등본에 나온 내용을 믿을 수밖에 없죠.

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둘째, 등기부등본에서는 뭘 확인해야 할까?

 

등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성돼 있습니다. 일단 갑구는 소유자 즉 집주인에 대한 정보가 적혀 있습니다. 그런데 여기에 가등기, 신탁, 압류, 가압류 등기, 경매개시결정, 임차권등기명령 등과 같은 단어들이 보이면 위험하다고 봐야 해요.

 

특히 가등기는 집이 법적으로 넘어갈 예정이라, 집 주인이 바뀔 수 있다는 걸 뜻합니다. 신탁은 주인이 아예 소유권을 넘겨 버리고 돈을 아주 많이 빌릴 경우를 뜻하고요. 압류·가압류는 집 주인이 갚아야 할 돈을 갚지 않았다는 것을 뜻하죠. 임차권등기명령은 앞서 집을 빌린 세입자가 집 주인한테 보증금을 돌려 받지 못한 사례가 있다는 걸 말합니다. 따라서 이 경우엔 도대체 어떤 일이 있었는지 사실 관계를 정확하게 파악하는 게 중요하죠.

 

경매개시결정은 말 그대로이니 설명들이지 않아도 될 것 같고요. 이런 단어가 있는 집은 거르는 것이 좋습니다.

 

또 을구에는 근저당권 설정이 있는 지를 봐야 합니다. 있다면 오른쪽에 있는 채권최고액을 보면 집 주인이 돈을 얼마나 빌렸는지 알 수 있죠. 채권최고액은 보통 대출금액의 120~130%를 뜻하는데요. 예를들어 6000만 원이라고 적혀 있다면 약 5000만 원을 빌렸다고 볼 수 있습니다.

 

그렇다면 돈을 얼마나 빌려야 괜찮다고 볼 수 있을까요? 전문가들은 융자와 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70% 미만일 때 안전하다고 합니다.

 

또 빨간 줄이 그어져 있다면 이미 해결된 내용입니다. 따라서 크게 신경쓰지 않아도 된다고 들 하죠. 그런데 여기서 문제가 터질 수 있습니다.

 

셋째. 빨간 줄이 있어도 안심해선 안된다고?

 

이런 사례가 있군요. 서울 화곡동의 한 빌라를 산 부부가 있었습니다. 이 부부는 등기부등본상 소유권이나 저당권에 이상이 없는 것을 확인하고 은행에서 대출을 받아 2억 원에 매입했습니다.

 

그런데 3년 뒤, 갑자기 집으로 소송장이 날아왔습니다. 전 집주인이 대출을 갚지 않았으니 담보물 효력을 복구하겠다는 것이었죠. 한마디로 집을 비워달라는 것입니다. 그러면서 손해배상은 전 주인에게 청구하라고 합니다. 정말 청천벽력같은 일이죠. 도대체 어떤 일이 벌어졌던 것일까요?

 

알고 보니 집을 매수할 당시 소장을 보낸 은행에서 대출받았던 전 집주인이 위조 서류를 등기소에 접수해 저당권을 말소했던 것이었습니다. 돈은 갚지 않았고요. 따라서 은행으로써는 전 집주인이 갚지 않는 대출 회수하겠다고 나선 것입니다.

 

문제는 등기부등본상에 소유권이나 저당권이 없었잖아요. 그래서 이걸 믿고 이 부부는 매수했잖아요. 당연히 이 부부는 억울하다며 소송을 했죠. 하지만 대법원까지 가는 재판 끝에 패소했다고 합니다. 전 집주인이 안 갚아 집이 경매로 날아가게 생겼다는 거죠.

 

말도 안되는 일이라고 생각할 수 있는데요. 인터넷에 찾아보면 비슷한 사례가 제법 있습니다. 등기부등본만 믿었다가 전 재산을 날리게 생겼다는 하소연도 많고요. 도대체 왜 이런 일이 벌어지는 걸까요?

 

넷째. 등기부등본을 믿지 말라는 이야긴가?

 

등기부등본을 보면 맨 마지막에 ‘이 증명서는 등기기록의 내용과 틀림없음을 증명합니다’는 문구가 새겨져 있습니다. 이것을 보더라도 법원, 더 나아가 국가에서 책임져주는 서류라고들 생각하죠. 만일 문제가 생긴다면 법원이나 국가에서 해결해줄 것이라고 믿고요.

 

그런데 법적으로는 문제가 생겼을 때 국가에서는 어떤 배상도 해주지 않는다고 합니다. 바로 공신력이 없기 때문이라는 데요. 도대체 공신력이 뭐길래 이럴까요?

 

공신력(公信力)은 공적인 신뢰를 받을 만한 능력을 뜻합니다. 따라서 등기의 공신력이란 등기부등본이 실체적 권리관계에 부합하지 않더라도, 즉 오류나 사기가 있더라도 그 등기부등본을 믿고 거래한 경우 신뢰한 대로 법적 효력을 발생시키는 것을 의미합니다. 즉 국가가 책임져준다는 거죠.

 

하지만 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않고 있습니다. 따라서 사실과 다른 기록의 등기부등본을 믿고 거래한 경우, 재산에 대한 권리를 보호받지 못할 수도 있다는 거죠. 실제로 등기부등본에 문제가 있을 경우 대법원마저도 ‘부동산의 소유권은 등기에 명시된 명의자가 아닌 원소유자에게 있다’는 판결을 내놓았습니다. 등기부등본만 믿고 거래한 사람이 바보라는 거죠.

 

도대체 말이 안되죠. 우리나라에서는 도대체 왜 공신력을 인정하지 않을까요? 전문가들은 우리나라의 역사적인 특수성 때문이라고 설명합니다. 일제강점기와 광복, 6·25전쟁의 혼란기를 거치며 실제 권리관계와 토지장부가 서로 다른 경우가 너무 많이 발생했다는 거죠. 이 때문에 등기부등본의 공신력을 인정할 경우 혼란이 가중될 수 있다는 겁니다. 심지어 광복 직후 국회는 ‘등기부등본의 공신력을 인정하긴 어렵다’고 결론 냈다는 군요.

 

문제는 일제강점기와 광복, 6·25전쟁은 벌써 70년도 지난 일이잖아요. 지금은 사기가 아니면 실제 권리관계와 토지장부가 다를 이유가 있을까요? 따라서 당연히 정부가, 법원이 등기부등본의 공신력을 인정해야 하지 않을까요?

 

실제로 등기부등본을 정부에서 관리하는 만큼, '공신력을 부여하는 것이 마땅하다'는 의견은 민법이 제정, 공포되던 1950년대부터 현재까지 꾸준히 제기됐습니다. 하지만 ‘진정한 소유자를 위한 피해보상제도 미비’, ‘공증제도 정비 등 제반 제도 미비’ 등을 핑계로 차일피일 미루고 있습니다.

 

이유야 뻔하죠, 등기부등본의 공신력을 인정하려면 진짜 소유자에 대한 피해보상제도가 마련돼야 하고, 그런 피해를 방지하려면 나라 전체의 부동산 소유주를 직접 확인하는 방대한 작업이 선행돼야 합니다. 또 등기 절차 자체도 지금보다 까다롭게 바뀌어야 하죠. 현재 등기관은 서류심사만을 할 뿐인데 실질적 소유관계까지 조사하는 실질적 심사권을 인정해야 합니다. 그러면 아무래도 시간과 인력이 많이 필요하겠죠.

 

그런데 이런 것이 핑계가 될 수 있을까요? 국가라면 당연히 피해보상제도를 마련해야 하고 부동산 소유주도 직접 확인하는 것이 마땅하죠. 등기부등본 사기를 근절할 수 있다면 등기절차가 조금 복잡해지는 것은 충분히 참을 수 있지 않나요?

 

물론 이에 대해 정부 등에서는 사기나 허위의 의사표시 등에 속아 거래했을 경우 피해자는 가해자에게 직접 배상을 청구해 손해액을 보상받을 수 있다고 강조합니다. 물론 그렇죠. 하지만 사기에 속은 것도 억울한데 소송까지 하려면 얼마나 많은 시간과 돈을 들여야 하나요? 게다가 가해자에게 배상 능력이 없으면 누구한테 배상받을까요?

https://www.podbbang.com/channels/9344/episodes/24542964?ucode=L-cYlmqQUB

[꼬꼬문]‘국가불신’ 조장하는 등기부등본···안전한 부동산 거래 하려면?

다섯째 공신력 부재에도 안전한 부동산 거래하려면?

 

당장 내일이라도 부동산 계약서에 도장을 찍어야 하는 사람들은 어떻게 해야 할까요?

 

국가가 책임지지 않으니 국민이 직접 발로 뛸 수 밖에 없는데요. 모든 부동산 거래는 집주인을 직접 대면하고, 부동산중개인에게 좀 더 꼼꼼히 사실관계를 확인하도록 요청할 필요가 있습니다.

 

저당권이 의심된다면 말소사항이 모두 담긴 등기부등본을 뽑아 해당 은행에 대출 상황을 문의하는 것도 방법입니다. 대부분 은행에는 대출 내역을 기록해두는 장부와 이중대출을 막는 시스템이 갖추어져 있기 때문에 이를 통해 숨은 저당권을 발견할 수도 있습니다. 하지만 간혹 은행에서 이중대출을 막는 시스템이 망가졌는지 이중 대출을 해 문제가 생기는 경우도 있더라고요.

 

또 전 집주인이 10년 이상 거주한 주택을 매입하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 집을 사고 등기를 한 뒤 10년이 지나면 '등기부 취득시효'를 완성하게 되기 때문이죠.

 

등기부 취득시효란 소유자로 등기한 자가 10년간 소유 의사를 가지고 평온(平穩)·공연(公然)하게 선의·무과실로 점유할 경우 온전한 소유권을 취득하는 제도입니다. 따라서 10년이 지났다면 등기부등본에 없던 진짜 주인이 나타나도 등기부 취득시효의 법률적 효과 덕분에 보호받을 수 있습니다.

 

주택이 아닌, 시골 땅 같은 경우에는 좀 더 조심해야 합니다. 등기부등본과 실소유권자가 다른 경우가 더 자주 나타날 수 있기 때문이죠. 따라서 이런 종류의 부동산을 거래할 때는 중개사와 사전에 현장을 방문해 기록상 주인과 실소유주와의 관계, 상속 문제 등을 확인할 필요가 있습니다.

 

그런데 적게는 수천만원에서 많게는 수십억원이 왔다갔다는 하는 부동산거래에서 법원이 발행해주는 등기부등본을 믿지 못하고 일일이 확인해야 한다는 정말 어의없지 않나요?

 

참고로 해외는 어떨까요?

 

해외에서도 상당히 많은 국가에 등기부 등본 제도가 있고, 그 등기부의 공신력을 인정하는 나라들이 꽤 있습니다. 2015년 대법원 사법정책연구원 자료에 따르면, 등기부의 공신력을 인정하는 해외 국가는 19개국입니다.

 

독일은 민법(BGB) 제892조, 893조, 대만은 토지법 제43조를 통해 등기부 공신력을 명시하고 있습니다. 외국엔 등기로 인해 피해를 입은 경우 보상을 해주는 제도도 있습니다. 미국에선 토렌스 시스템 하에 부동산등기의 공신력과 같은 효력으로 권리를 부당하게 잃는 사람이나 등기관의 실수로 권리를 잃는 사람의 피해를 보상하기 위해 보상기금이 마련돼 있죠. 부실등기로 인하여 피해를 본 청구권자에게 과실이 없다면 피해보상청구권을 인정합니다.

 

영국 토지등기법도 등기오류로 인한 피해보상에 관해 규정하고 있는데, 등기기관이 손해를 배상해줍니다. 대만도 등기의 오류나 누락, 허위 등으로 인하여 손해를 입은 사람이 있는 경우, 등기담당 기관이 그 손해가 피해자의 과실로 발생하였다는 것을 입증하지 못하는 한 그 손해의 배상을 책임집니다.

 

우리나라에선 등기부 등본과 달리 진짜 소유자가 나타나 땅을 달라고 하면, 앞서 살펴본 것처럼 그 피해는 국민이 스스로 져야 합니다. 부동산을 판 사람에게 매매대금을 다시 돌려달라고 하는 방법 뿐입니다. 매매대금은 말 그대로 부동산을 산 그 대금만큼을 말하는 것이잖아요. 부동산이 운 좋게 시세가 올랐다고 해도 보상받을 수 없습니다.

 

만약 등기관청의 고의·과실로 부실등기가 발생한 것이라면 피해를 본 국민은 정부를 상대로 국가배상청구가 가능하지만, 대단히 예외적인 경우죠.

 

우리나라에서도 부동산 등기신청수수료의 일부로 보상기금을 만들잔 얘기가 나오고 있습니다. 대한법무사협회도 ‘부실 등기’ 피해자 보호 방안을 마련해야 한다고 촉구했다고 하니 하루빨리 등기부등본의 공신력 회복하는 법안이 마련되길 바랍니다. 국가를 못믿겠다는 말이 나오지 않도록 말이죠.