최저임금 받던 모니카가 뉴욕 50평 아파트에서 살 수 있던 이유는?

임대차 3법  연합뉴스 캡쳐

 

‘로빈후드 증세’ 현실로 대한민국은 세금 공화국(매일경제)

보수 성향 변호사단체 "공시지가 인상은 세금폭탄" 헌법소원(연합뉴스)

세무사도 포기한 부동산 세금(조선일보)

 

최근 많은 언론들이 세금관련 뉴스를 쏟아내고 있습니다. 정부와 여당이 통과시킨 종합부동산세, 양도세, 취득세를 강화하는 ‘부동산 3법’이 너무 과도하다는 것이죠. 특히 과거 정부에 비해 너무 많이 올려 부자에게 가혹하다, 즉 부자들만 족쳐 세금을 뜯어가는 로빈후드 같다고 비아냥됩니다. 더 나아가 전월세상한제 등 ‘임대차 3법’도 집주인을 무시한 것이라고 비난하죠. 이런 상황에서 누가 전세를 놓겠느냐, 오히려 서민들만 죽어나는 법이라고 목소리를 높입니다.

 

그래서 오늘도 부동산 관련 세금과 임대차 문제에 대한 보수언론들과 야당의 논리가 얼마나 엉터리인지 하나하나 따져보겠습니다. 그리고 우리나라 부동산 문제를 해결하기 위한 해법도 애청자 여러분과 같이 고민해보고요.

 

일단 세금에 관한 재미난 이야기부터 살펴보겠습니다. 보수언론들이 세금하면 항상 따라붙는 것이 혈세입니다. 피같은 돈을 뜯어간다는 의미죠. 그런데 이 혈세라는 용어를 가장 먼저 쓴 나라는 어디일까요? 화제의 책 ‘경제시그널’을 읽으신 분들이 아실텐데요.

 

조선? 중국? 중세유럽? 의외로 일본입니다. 메이지 정부가 1872년(메이지 5년) 징병령을 선포하면서 프랑스의 제도를 많이 본받았죠. 용어도 가져왔는데 병역의무를 뜻하는 프랑스어는 ‘impôt du sang’. 그런데 ‘impôt’는 ‘세稅’, ‘sang’은 ‘피血’를 뜻합니다. ‘놈들의 더러운 피를 밭에다 뿌리자’는 다소 끔찍한 가사가 있는 국가를 노래하는 혁명의 나라이니 병역의무도 피로써 보답하자는 뜻이 담겨 있죠. 메이지 정부도 국가를 위해 국민들이 자신의 피를 순순히 바치기를 원해 이런 살벌한 용어를 그대로 받아들였던 것으로 보입니다.

 

하지만 이 용어를 처음들은 일본 국민들은 기겁했다고 합니다. 일본 여러 지역에서 징병령에 반대해 1874년 말까지 십여 차례 큰 봉기를 일으켰죠. 이 봉기에 참가한 국민들 중에는 혈세라는 용어 때문에 사람의 피를 실제로 뽑아간다고 오해한 경우도 많았다고 합니다.(아베의 황당한 정책을 보고도 가만히 있는 현재의 일본보다는 훨씬 낫군요.)

 

이런 끔직한 용어인 혈세는 일제 강점기인 1920년대에 우리 국민들 사이에서 ‘민중의 고혈을 빠는 세금’이란 뜻으로 쓰이기 시작했습니다. 밥 먹을 숟가락까지 빼앗아 가는 일제의 잔인한 수탈에 정말 피가 빨리는 심정을 나타낸 것이었죠.

 

해방을 맞은 이후에도 부당한 세금에 저항하기 위해 혈세란 용어가 자주 사용됐습니다. 민주화운동에서도 ‘혈세 낭비 타파하자’는 구호가 종종 등장했죠. 특히 세무 공무원들의 비리가 잇따라 적발된 1994년 이후 언론에서도 혈세란 용어 사용이 급격히 증가했습니다. 세금을 내봤자 엉뚱한 사람들의 배만 불린다는 인식이 퍼져나갔습니다. 이 때문에 세금을 제대로 내면 바보 취급까지 당했죠. 이런 사회분위기는 절세를 넘어 탈세도 횡횡하게 만들었습니다. 조세정의가 무너졌다는 인식이 널리 널리 확산된 것은 물론입니다. 이를 보수언론들이 교묘하게 이용하고 있는 것이죠. (경제시그널 많이 읽어주세요)

 

아무튼 다시 언론보도로 돌아와서 로빈후드 증세, 세무사도 포기했다고 나발을 불고 있는 부동산 관련 세금부터 혈세주장에서 크게 벗어나지 않습니다. 피같은 세금을 뜯어간다는 것이죠.

정부와 여당이 통과시킨 부동산 3법에 따라 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자는 1.2~6% 종부세율을 적용받죠. 기존 0.6~3.2%였는데 너무 많이 올렸다는 것이죠. 그러면서 정부가 세수가 부족하니 부자들에게 돈을 뜯어가는 것란 뉘앙스를 곳곳에서 내비칩니다. 정부가 종부세 세율을 올리면서 향후 개인이 내야 하는 종부세가 10조원 이상 늘어날 전망이라는 것이죠. 특히 종수세 세수 증가율은 무려 42,6%나 된다며 시장에서는 “부동산 정책 실패를 일반 국민에게 뒤집어씌운다”는 비판도 적잖다고 강조합니다. 도대체 어느 시장에서 그런 이야기를 하는지?

 

진짜 보수언론들이나 야당의 주장이 맞다면 우리나라의 부동산 세율을 세계적으로도 악명높겠죠. 최근 더불어민주당 정정순 의원이 국회예산정책처에 의뢰해 제출받은 'OECD 국가 부동산 세제 분석' 결과에 따르면, 2018년 OECD 기준 우리나라 부동산 거래세와 보유세 규모는 각각 27조 4000억 원, 15조 6000억 원입니다. 명목 국내총생산(GDP) 대비 각각 1.5%, 0.9% 수준이었죠. 보유세에는 종합부동산세, 농어촌특별세(종부세 부가세), 재산세, 지역자원시설세, 주민세(재산분)의 세목이 포함됐고 재산거래세에는 취득세, 농어촌특별세(취득세 부가세), 등록면허세, 인지세의 세목이 포함됐습니다.

 

그럼 다른 나라와 비교하면 어떤 수준일까요? 일단 우리나라의 거래세 비중은 OECD 국가들 중 가장 높았습니다. 호주(1.3%), 벨기에(1.1%), 이탈리아(1.1%)고 미국은 (0.1%) 밖에 안되긴 합니다. 그러나 보유세 비중은 0.9%로 OECD 평균(1.1%)보다 낮습니다. 캐나다(3.1%), 영국(3.1%), 미국(2.7%) 등 주요 국가들에 비해서도 크게 낮았죠. 이처럼 거래세는 조금 높으나 보유세가 월등히 낮아 외국인들도 우리나라 부동산에 눈독을 들이고 있는 것이죠. 갭투자가 또다른 한류가 된 것처럼 말이죠.

 

면세 등의 조건을 뺀 실효세율을 따지면 더욱 차이가 두드러집니다. 보수언론들이 그토록 좋아하는 미국과 비교해 볼까요?　미국의 평균 보유세 실효세율은 1%입니다. 하지만 미국의 경제수도 뉴욕시은 평균 재산세율은 약 1.8%로 올라가죠. 따라서 뉴욕시에서 10억 원 주택을 한 채 가지고 있다면 매년 1800만 원의 보유세를 내야 합니다.

 

반면 서울 강남에 시가 10억 원 주택을 가지고 있다면 어떨까요? 일단 종합부동산세는 면제, 재산세는 180여만 원 내는 수준입니다. 보유세가 미국의 1/10 밖에 안되죠. 실효세율은 0.15%에 불과하다는 통계도 있습니다. 토지+자유연구소의 ‘주요국의 부동산 세제 비교 연구’ 자료를 보면, 미국의 실효세율은 1.04%, 캐나다 0.91%, 프랑스 0.55%, 일본도 0.54%인데 우리나라는 0.15%에 불과합니다. 혈세라는 말을 쓰려면 미국이나 캐나다, 일본에 써야 하지 않을까요?

 

 

최은영 도시연구소장님도 이렇게 강조합니다.

 

“청년들은 방 한 칸에 살면서도 매달 50만원씩 1년에 600만원을 월세로 내고 있는데, 30억원 부동산 가진 종부세가 그것보다 적으면 안되는 것 아니냐”

 

따라서 정부와 여당이 통과시킨 부동산3법은 과도하게 부동산 투기세력에게 유리했던 부동산 세금을 국제기준에 맞춰 정상화시키는 것이라고 봐야 합니다. 그들이 그토록 주장하는 글로벌 스탠다드 수준에는 가야 하잖아요.

 

그럼 이렇게 세금을 많이 내는데 전세나 월세도 마음대로 받지 못하게 하는 것은 집주인에게 너무 과도한 것은 아니냐고 하실 수 있습니다. 집주인들이 임차인을 내보내려면 법전까지 봐야한다고 난리를 치는데요.

 

역시나 조선일보는 대단합니다. ‘중국인 집주인에게 월세 내고 살 날’이라는 공포감을 싶어주고 있습니다. 중국 큰손이 대한민국 아파트를 싹쓸이해 우리가 월세를 내고 살게 될지도 모른다고요. 그런데 앞뒤가 안맞이 않습니까? 임대차3법은 임차인의 권리가 높아지는 거잖아요. 전세등 월세 등 5% 이상 올리지 못하고요. 계약기간도 최소 4년으로 늘어나는 거잖아요. 그렇다면 집주인이 중국인이건 미국인이건 뭔 상관인가요? 집주인이 갑질해도 우리나라 집주인이면 괜찮고 외국인이면 기분나쁘다는 건가요? 이런 조건에서 투기목적으로 아파트를 사는 외국인도 없을 것으로 보이지만요.

 

아무튼 임대차3법에 대한 글로벌 스탠다드는 어떨까요?

 

일단 가장 임차인 보호가 가장 약해보이는 선진국이 의외로 영국입니다. 영국은 현재 보장임대차, 단기보장임대차라는 제도가 있다고 하는데요. 보장임대차는 일정한 사유와 절차가 없으면 임대차기간이 만료돼도 계약을 종료시킬 수 없는 제도입니다. 하지만 단기보장임대차는 집주인이 2개월 전에 통지만 하면 아무런 사유 없이 세입자를 내보낼 수 있죠. 극과 극이죠. 하지만 영국은 ‘보트 피플’(템스강 배에서 생활하는 주거난민) 등 주거 불안이 심각해진 뒤 임대차 관련 법안 개정에 돌입한 것으로 알려져 있습니다.

 

프랑스도 임대차계약기간이 3년으로 짧죠. 하지만 만료 6개월 전 통지를 하지 않을 경우 묵시적 연장으로 인정합니다. 계약이 만료될 때 임대인이나 임대인의 가족이 거주하려는 경우엔 갱신 거절이 가능합니다. 또 해당 집을 파는 경우에도 마찬가지입니다. 여기까지는 우리나라와 비슷하죠. 하지만 임차인이 고령이거나 저소득층일 땐 대체 주택을 제공해야 계약을 해지할 수 있습니다. 놀랍지 않나요? 이런 것이 진짜 서민을 보호하는 정책이죠. 이런 법을 도입한다면 서민정당이라는 미통당이 어떤 표정을 지을지 궁금합니다.

 

이웃나라 일본은 어떨까요? 일단 이번에 우리나라에서 시행되는 임대차3법과 비슷합니다. 약정한 차임의 인상률은 5%로 제한되죠. 하지만 일정 기간 증액하지 않겠다는 특약을 체결한 경우엔 증액 청구 또한 불가능합니다. 더 나아가 정당한 사유 없이는 계약 해지도 할 수 없죠. 우습게 봤던 일본마저 집주인의 권리보다 주거약자, 서민 보호가 앞서있군요.

놀라운 것은 독일입니다. 독일은 특별한 사유가 없는 한 기간을 정하지 않는 게 원칙입니다. 이때 임대인이 계약을 해지하려면 정당성을 인정받아야 합니다. 임차인이 의무를 위반하거나 임대인이 입주해야 하는 경우, 해당 토지를 이용하는 데 불이익이 발생하는 경우에만 정당성이 인정되죠. 그러나 이 같은 사유가 임차인에게 너무 가혹하다면 세입자가 이의를 제기할 수 있습니다. 놀랍지 않나요? 박주민 의원이 발휘하려던 개정안이 독일과 비슷한데 당시 듣도보도 못한 법이라고 난리쳤던 보수언론과 야당은 공부 좀 하길 바랍니다.

 

그럼 보수언론과 야당이 그토록 떠받드는 미국은 어떨까요? 자유주의, 자본주의의 본산이나 부동산 시장에서도 집주인의 권리가 세지 않을까요?

 

여기서 과거 재미있게 읽었던 페북글을 하나 인용할까합니다. 제목이 ‘모니카는 어떻게 뉴욕 아파트 월세를 감당했을까?’인데요. 모니카가 누군지 아시나요? 추억의 미드 ‘프렌즈’의 주인공입니다. 1990년대 후반부터 2000년대 초반까지 엄청난 인기몰이를 했던 프렌즈. 영어공부 교재로까지 활용될 정도로 인기였잖아요. 저도 빼놓지 않고 봤었는데요.

 

여러분들의 기억이 살려드리기 위해서 잠시 프렌즈에 대해 설명하자면 우리나라 시트콤 원조 남자셋, 여자셋과 비슷합니다. 뉴욕에 사는 남자3명 챈들러, 조이, 로스와 여자3명 모니카, 레이첼, 피비가 한 아파트에서 같이 사는 것이죠. 실제로 6명이 다 같이 사는 것은 아니고요. 2명 2명, 2명 3명 등 10년 동안 다양한 조합이 이뤄지는 데요. 놀라운 것은 집주인이 항상 모니카였다는 것입니다. 그런데 모니카가 엄청난 재벌집 딸인 덕분일까요? 한 때 서울보다 비쌌다는 뉴욕, 그것도 맨허튼 중심가 아파트에 평수도 꽤 넓었죠. 모니카 등이 살던 집에 챈들러와 조이가 살던 작은 집까지 합치면 적어도 50평은 넘을 것 같은데 이들이 어떻게 이런 큰 집을 얻을 수 있었을까요? 모니카는 그저그런 요리사이고, 피비는 안마사, 조이는 삼류 단역 배우, 레이첼은 웨이트리스 등 최저임금에 가까운 소득자들인데도 말이죠. 드라마니까 비현실적인 설정이었을까요?

시트콤 프렌즈

 

그럴리 없겠죠. 비현실적이라면 10년이나 인기를 끌기 힘들었겠죠. 여기에서 우리가 살펴볼 것이 미국의 임대차 제도입니다. 미국은 거의 모든 주에서 월세를 체납하지 않는 이상 계속 거주를 보장하거나 계약 갱신을 거절할 때 감독관청의 승인을 받도록 하고 있습니다. 자유주의 국가인데 집주인의 권리보다는 임차인의 권리를 더 보장하는 것이죠. 실제로 이를 관리하는 행정기관까지 존재할 정도입니다.

 

예를들어 프렌즈의 무대였던 뉴욕주의 경우 임대료통제와 임대료안정화제도를 두고 있습니다. 따라서 세입자가 임대료를 체납하지 않는 한 임대인이 갱신 거절을 하거나 세입자를 강제 퇴거시킬 수 없습니다. 특히 세입자 중대 과실에 의해 계약 갱신을 거절할 때에도 집주인 마음대로는 불가능합니다. 뉴욕 임대차 갱신국(DHCR)의 승인을 받아야 합니다. 로스앤젤레스나 샌프란시스코도 기한 없는 임대차가 원칙이며, 계약 갱신 거절 시 행정기관의 승인을 받아야 하죠. 놀랍죠.

 

따라서 최저임금 밖에 못벌던 모니카가 5명의 친구들과 함께 살 수 있게 된 비결은 바로 주거약자를 적극적으로 보호하는 미국의 임대차제도 덕분입니다. 모니카가 살던 집의 원래 임차인은 모니카와 함께 살던 할머니였습니다. 그런데 할머니가 돌아가셨는데요. 우리나라 같으면 보통 이사를 가야 하잖아요. 하지만 미국은 다릅니다. 모니카가 같이 살고 있었기 때문에 임차인의 권리를 이어받게 됩니다. 놀랍죠.

 

특히 원래내던 적은 월세도 그대로 유지됩니다. 따라서 그 큰 집에서 살 수 있었던 것이죠. 하지만 아무래도 최저임금이니 월세가 부담이겠죠. 그래서 친구들에게 재임대를 한 것입니다. 쉐어하우스를 만든 것이죠. 하지만 이것은 엄연한 불법입니다. 만일 적발되면 모니카는 거주권을 읽고 쫓겨날 수도 있죠. 그래서 실제로 시트콤 에피소드 중 하나가 집주인이 갑자기 들어닥쳐 친구들이 숨는 소동을 그린 것도 있었습니다.

 

아무튼 놀랍지 않나요? 월세만 제대로 내면 집에서 쫓겨나지 않고 가족들에게 임차인 권리를 승계하는 것도 가능하다니. 그것도 자본주의 본산인 미국 뉴욕에서 말이죠. 이에비해 우리나라는 어떨까요? 오죽하면 지난해 유엔 인권이사회가 “한국의 주택임대차보호법은 사실상 임대인의 권리만 보장하는 제도”라고 평가했을까요.

 

이제는 우리도 글로벌 스탠다드에 맞게 집주인의 권리보다는 주거약자 권리를 더 존중해야 하지 않을까요? 최저임금을 받는 진짜 서민도 쫓겨날 걱정없이 살 수 있어야 하지 않을까요? 실제로 프렌즈에서 보더라도 임차인이 쫓겨날 걱정만 없어진다면 할 수 있는 것이 많습니다.

 

그저그런 요리사였던 모니카도 큰 음식점을 운영하는 셰프가 됐고 조이는 자신의 꿈인 유명배우가 됩니다. 웨이트리스 레이첼도 유명 패션기업 임원이 되고 챈들러도 유명 IT업체를 때려치고 모니카와 결혼한후 새로운 도전을 합니다. 로스나 피비도 꿈을 이루고요.

 

집에 대한 걱정만 없다면 젊은이들이 도전할 수 있는 기회는 급격히 늘어납니다. 게다가 집주인들의 생각도 좀 바뀌어야 하지 않을까요? 전세 기간이 짧거나 월세면 세입자들이 집에 대해 투자하기 힘듭니다. 인테리어를 바꾸고 싶어도 언제 쫓겨날지 모르는데 누가 하겠나요? 하지만 4년을 넘어 10년 장기 임대가 보장된다면 임차인들이 자신의 돈을 들여 인테리어를 할 것입니다. 집의 가치를 임차인들이 오히려 높여줄 수 있는 것이죠. 이게 진짜 누이좋고 매부좋은 상황아닙니까?

 

만일 이런 것이 싫다면 자기 거주 주택 외에는 팔면 됩니다.

 

지금처럼 아파트가 주거용보다는 투자용 자산으로 인식되어 부동산이 과열되고 서민 주거권이 위협받는 상황에서는 강력한 규제를 통해 그런 투자 열기를 잠재울 필요가 분명히 있습니다. 그리고 정부가 해야 하는 일이 바로 그런 것입니다. 나중에 부동산 경기가 지나치게 냉각되면 그때 가서 적절한 조치, 가령 향후 지어지는 신규 주택에 대해서는 그런 규제를 적용하지 않는다라든가 하는 완화 조치를 발표해도 될 것입니다. 세상에 완벽한 법이나 제도는 없습니다. 그걸 운용하는 국민과 정부가 유연성을 발휘하는 것이 더 중요하다고 봅니다.

 

일각에서는 정부 정책의 일관성이 없다고 비난합니다. 특히 임대사업자에게 줬던 혜택을 갑자기 빼앗는 것이 대표적이라고 비아냥되죠.

 

이에대해 이준구 서울대 교수님은 이렇게 강조합니다.

 

“어떤 언론에서 현 정부의 뒤늦은 임대사업자 등록제 폐지 수순을 가리켜 “소 잃고 외양간 고치기”라는 표현을 썼더군요. 나 역시 뒤늦은 조치에 대해 아쉬움이 무척 큽니다.
전 정권이 남긴 적폐 중의 적폐라고 할 수 있는 이 제도를 집권 즉시 폐기해 버리는 용단을 내렸다면 오늘의 비극을 막을 수 있었다고 믿기 때문입니다.
영어 표현에 “Better late than never.”라는 게 있습니다. 아예 하지 않는 것보다는 늦게라도 하는 게 더 낫다는 표현입니다. 우리가 살면서 이 말이 너무나도 적절하게 사용될 수 있는 상황을 자주 경험하지 않습니까? 나는 7.10조치에 대해서도 이 말이 잘 들어맞을 수 있다고 믿습니다.
이미 소를 많이 잃기는 했지만 남은 소라도 지키려면 뒤늦게나마 외양간을 고치는 게 마땅한 일입니다. 정책 일관성이라는 알량한 구호만 부르짖다가 외양간이 텅텅 비는 일이 벌어지면 그때는 누구에게 그 책임을 물어야 할까요?“

 

정말 그렇지 않나요? 다시 요약하자면 정부와 여당이 추진중인 부동산 3법은 세금폭탄이 아닙니다. 글로벌 스탠다드에 비해 지나치게 낮은 보유세 등을 정상화시키는 것입니다. 임대차3법도 집주인에게 지나치게 유리한 제도를 글로벌스탠다드 수준으로 끌어올리는 과정이고요. 물론 왜 지금와서 이 난리냐고 하는 분들도 계실 것입니다. 물론 그점이 매우 아쉽죠. 하지만 늦었다고 생각할 때가 가장 빠른 때라는 말도 있잖아요. 지금이라도 부동산 안정화와 서민주거복지를 추구한다면 우리들의 자녀들은 좀 더 나은 나라에서 살 수 있지 않을까요?

 

그래야 우리도 최저임금 밖에 못받았지만 결국 자신의 꿈을 이뤘던 프렌즈의 친구들같은 사례가 많이 나올 수 있지 않을까요?

 

https://youtu.be/x7s3J0EUnbY