7.10 부동산 대책과 미 실리콘밸리 집값 변화가 주는 교훈은?

 

7.10 부동산 대책. 여러분은 어떻게 생각하시나요? 아마 스스로의 위치에 따라 조금 다를 것 같다는 생각도 듭니다.

 

일단 이번에 정부가 내놓은 대책을 요약해 보겠습니다. 한 문장으로 요약하면 “서울에 고가 아파트 3채를 갖고 있다면 내년부터는 종합부동산세만 매년 1억원씩 내야 하는데 이게 싫으면 내년 6월 1일 전까지 집을 파세요”입니다.

 

이처럼 이번 대책은 그동안 갭투자로 부동산을 이상 과열시켜왔던 다주택자를 정조준 했습니다. 저희가 누누이 강조해왔던 보유세 뿐만 아니라 취득세 양도세도 '폭탄급' 수준으로 올려 버렸죠. 1주택자의 세부담은 큰 변화가 없지만 2주택 이상 다주택자 부담은 '고통'을 느낄 정도로 높아졌습니다.

 

공시가격 9억원 이상 고가주택(시가 약 14억원 수준) 보유자가 내야 하는 종부세는 최고 세율이 6%로 올라가기 때문이죠. 3주택자 또는 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 1.2%~6.0%의 세율이 적용됩니다. 올해 적용한 0.6%~3.2% 대비로는 최고 세율 기준 2배 가까이 올린 셈입니다. 2주택 이하도 현행 0.5~2.7%가 0.6%~3.0%로 소폭 조정됩니다.

 

구체적인 예를 들어볼까요? 머니투데이가 계산한 결과, 서울 마포래미안푸르지오(84.59㎡·이하 전용면적)와 강남 은마아파트(84.43㎡)를 보유한 2주택자라면 올해 공시가격은 10억1760만원과 15억3300만원으로 종부세와 재산세를 합치면 2966만원입니다. 하지만 내년부터는 달라집니다. 일단 공시지가가 내년부터는 시가대비 최고 80%가 되기 때문에 11억1000여만원과 16억8000여만원으로 훌쩍 뜁니다. 종부세와 재산세 등 보유세는 6811만원으로 뛰고요. 기존에 비해 두배가 넘습니다.

 

서울에 3주택자는 어떻게 될까요? '아크로리버파크(112.96㎡)'와 '은마아파트(84.43㎡)', 그리고 '잠실주공5단지(82.51㎡)를 보유했다고 가정할 때 올해 공시지가는 62억정도고 종부세와 재산세 합계는 1억700여만원입니다. 하지만 내년에는 공시가격이 69억으로 올라가고 종부세와 재산세 합계는 2억5717만원이나 되죠. 올해보다 두배가 넘게 많군요. 아무리 부자라도 1년마다 2억5000만원이 넘는 보유세를 낸다는 것은 부담스러울 수 밖에 없겠죠. 그래서 1채만 남기고 팔라는 것입니다. 세금 내기 싫으면 말이죠.

 

그런데 일부 언론들은 벌써 이런 헛소리를 하고 있습니다.

 

‘세입자는 약자, 집주인은 투기꾼’··· 정부 흑백논리에 집주인들 운다(서울경제)

집값 잡겠다며 또 올리는 종부세… “효과 없다” 반론 만만찮아(동아일보)

`집 안 판` 죄인들 역대급 세금 폭탄 맞는다…종부세 최고 2배 인상(디지털타임스)

 

노무현 정부때 먹혔던 세금폭탄 이야기를 또 꺼내들고 있습니다. 강남에 집있는 서민들이 불쌍하다면서요.

 

그런데 경불진 애청자분들은 알고 계시죠. 종부세 내기가 얼마나 어렵다는 것을요. 저도 죽기전에 꼭 한번 내보고 싶습니다. 이유가 뭔지 아시죠. 지난해 기준 종부세 납세자는 51만1000명에 불과합니다. 전체 인구 대비 1.0%. 그러면 이번 7.10 대책으로 종부세 중과세율 적용을 받은 다주택자는 얼마나 될까요? 겨우 0.4%입니다. 부동산 자산 상위 0.4%가 서민이라고요?

 

지난해 우리를 경악하게 만들었던 자료가 하나 있었죠. 국내 상위 임대사업자들이 얼마나 집을 많이 가지고 있냐는 자료였는데요. 아무리 많이 가지고 있어도 한 10채 정도로 생각했었는데요. 지난해 국회에서 발표된 자료를 보면 아연질색케 합니다. 국내 임대사업자 상위 30명이 1인당 평균 36채도 아니고 367채를 가지고 있답니다. 367채 이게 평균입니다. 부루마블도 아니고 말이죠.

 

더 놀라운 것은 1위는 서울시 강서구에 거주하는 48세 A씨로 총 594채를 보유한 것으로 나타났습니다. 이어 서울시 마포구에 거주하는 41세 B씨가 584채를, 광주광역시 서구에 거주하는 68세 C씨가 529채의 임대주택을 등록해 상위 3위에 들었죠. 400~500채를 보유한 임대사업자는 5명, 300~400채를 보유한 임대사업자는 10명이었습니다. 정말 장난 아니죠.

 

상위 30명이 가지고 있는 집이 무려 1만1029채나 됩니다. 이들이 그동안 부동산 불로소득을 휩쓸어 간 것이죠. 물론 이중에는 물주는 뒤에 숨어있는 바지사장도 있다고 하는데요. 아무튼 마치 게임과 같은 황당한 일이 벌이지고 있습니다. 이런 사람들에게 종부세를 더 내게 하는 것도 세금폭탄일까요?

 

보유세만이 아니죠. 단타로 투기적 매매를 하지 못하도록 취득세와 양도세도 '폭탄' 급으로 늘어납니다. 현재 취득세율은 1주택~3주택의 경우 취득가액에 따라 1~3%가 적용되고 4주택자는 4%를 적용합니다. 내년부터는 1주택자는 종전대로 취득가액에 따라 1~3%가 적용되지만 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%로 올라갑니다. 4주택자 기준으로 종전 대비 최대 3배 늘어나는 셈이죠.

 

양도세는 1~2년 미만 단기 매매에 대해서 '징벌적' 수준으로 강화했습니다. 집을 산 지 1년이 안돼 팔 경우 양도세율이 종전 40%에서 70%로 올라가고 2년 미만은 기본세율(6~42%)에서 60%로 인상됩니다. 특히 다주택자 중과세율도 더 올라가죠. 다주택자 양도세율은 기본세율(4~42%)에다 규제지역에선 2주택자 10%포인트, 3주택자 20%포인트 각각 가산되는데 앞으로는 가산폭을 20%포인트, 30%포인트로 각각 올립니다. 양도세율이 최대 72%까지 높아지는 셈이죠. 이는 다주택자가 집을 팔고 남긴 시세차익의 대부분을 환수조치 하겠다는 의도입니다.

 

홍 부총리는 "종부세를 올리면서 양도세라는 거래세를 올리는 것에 대해 지적이 있을 수 있지만 투기적 수요를 근본 차단하기 위해 양도세도 올리지 않을 수 없었다"고 말했습니다. 그는 다만 "주택에 대한 매물 잠김 부작용을 고민했다"며 "내년 6월1일 양도분부터 적용하기로 했는데 그 기간 주택을 매각하라는 사인으로 받아들여졌으면 좋겠다"고 강조했죠.

 

세법이 개정되면 내년부터 부동산 세금이 대폭 올라가는데 양도세의 경우 1년 유예를 둬 내년 6월 이전에 집을 내다 팔면 '징벌적' 세금은 피해갈 수 있는 것입니다. 다주택자가 주택을 내다 팔 '퇴로'를 열어 주겠다는 뜻이죠. 하지만 실제 다주택자의 매매로 연결이 될지 아니면 세금 폭탄을 피해 증여를 할 지는 두고 봐야 할 것 같습니다.

 

부동산업계에선 다만 매각이 아닌 증여가 폭증할 것으로 보진 않습니다. 등기 시점에 내야하는 증여 취득세와 취득 후 3개월 안에 내야 하는 증여세는 주택을 증여 받은 사람이 부담해야 하기 때문이죠. 다주택 부모로부터 증여를 받아야 하는데 수 억원 상당의 세금을 한꺼번에 낼 만큼 현금 동원력이 있는 무주택 자녀가 실제론 많지 않다는 것입니다. 물론 이 또한 부모찬스를 쓸 수 있겠지만요.

 

따라서 당정이 선제적인 대응방안을 모색하고 있는 것으로 전해졌습니다. '증여 취득세율'을 지금보다 3배 가량 대폭 올리는 방안을 검토 중이라고 합니다. 취득세는 주택을 살 때 뿐 아니라 증여받을 때도 내야 합니다. 매매 취득세는 현재 1주택~3주택은 1~3%, 4주택 이상은 4%를 내지만 증여 취득세는 단일세율로 4%를 적용해 왔죠.

 

이를 지금보다 약 3배 많은 최대 12% 수준으로 대폭 올리는 방안을 검토 중이라는 것입니다. 7·10 부동산 대책에선 매매 취득세율을 2주택자 8%, 3주택 이상 12%로 올렸기 때문에 여기에 맞춰 증여 취득세율도 비슷한 수준으로 올리는 것이죠. 이는 특히 양도세, 종부세 부담을 피하려 자녀 등에게 증여하는 것을 막는 역할을 할 수 있습니다.

 

예컨대 시가 10억원짜리 아파트를 가진 다주택자가 자녀에서 증여를 하면 자녀는 증여세를 2억4000만원(세율 30% 적용) 내야 합니다. 이와 함께 강화된 증여 취득세율(12%)을 적용하면 증여 취득세를 별도로 1억2000만원 내야 하죠. 증여로 부담해야 할 세금이 3억6000만원이 되는 것입니다.

 

하지만 이 다주택자가 내년 6월 이전 주택을 매각할 경우 취득가액이 5억원으로 매각 차익이 5억원 발생했다고 가정하고 양도세 누진세율 30%를 적용하면 내야 하는 양도세는 증여 보다 적은 2억4600만원 가량입니다. 매각 차익이 이보다 작으면 내야 할 양도세는 더 작아집니다.

취득세법이 이달 내 통과 된다면 다음달부터 즉시 강화된 세율이 적용될 예정입니다. 따라서 10억원 짜리 아파트를 증여해 내야 하는 세금이 총 3억6000만원에 달한다면 차라리 양도세가 강화되기 전인 내년 5월까지 2억4600만원의 양도세를 내고 매각을 하는 것이 합리적인 선택입니다. 이 정도면 증여문제는 해결될 수 있을 것으로 보입니다.

 

그런데 더 큰 문제가 있는 것 같습니다. 이준구 서울대 명예교수가 '암덩어리'라고 지목한 '주택임대사업자 특혜'가 이번 7·10 부동산 대책에서도 살아남았기 때문입니다. 기존 사업자 혜택은 놔둔 채, 신규 임대사업자에 대해서만 진입 장벽을 쳤을 뿐이죠. 7·10 부동산대책에서 단기임대(4년)와 장기 매입임대(8년) 제도를 폐지한다고 밝혔다. 단기임대와 장기임대의 경우 현재 등록된 주택은 임대기간이 끝나면 자동으로 등록이 말소되고, 신규 등록은 받지 않는다는 것입니다. 이에 따라 지난 2017~2018년 임대주택사업자로 등록한 사람들은 혜택을 다 받게 됐다.

 

도대체 어떤 혜책이 있을까요? 8년 장기 임대주택은 양도세 중과를 배제하고, 해당 주택은 종합부동산세 대상에서 빼줍니다. 취득세와 재산세도 2021년까지 감면해주고, 건강보험료도 깎아줍니다. 이뿐만이 아닙니다. 임대사업자로 등록하면 은행에서 '사업자 대출'을 받을 수 있게 됩니다. 그러면 대출 규제와 상관 없이 집값의 70~80%까지 돈을 빌릴 수 있습니다. 박근혜 정부가 "빚 내서 집사라"고 했다면, 문재인 정부는 "임대사업자 등록 하고 집사라"고 했던 셈이죠.

 

이에 다주택자들은 임대사업자로 등록해 대출을 받아 '쇼핑하듯' 집을 사들였습니다. 경제정의실천시민연합에 따르면 지난 2008년부터 2018년까지 10년간 총 489만채의 주택이 공급됐는데, 이중 절반 이상인 248만채를 다주택자가 사들였죠.

 

상위 10% 다주택보유자 수는 2008년 106만명(평균 2.3채 보유)에서 2018년 130만명(3.5채 보유)으로 24만명 늘었습니다. 상위 1% 다주택보유자는 10만6000명에서 13만명으로 2만4000명 늘었습니다. 상위 1%가 가진 주택 수는 37만채에서 91만채로 54만채 증가했죠.

 

국토교통부에 따르면, 지난 1분기 기준 등록 임대주택사업자는 51만1000명입니다. 등록된 임대주택은 156만9000채 입니다. 즉 임대사업자 1명당 평균 3채의 집을 갖고 있다는 계산이 나옵니다. 시장에 나온 주택 물량 상당수를 다주택자들이 빨아들이면서, 집값 상승세도 계속됐죠.

 

이준구 서울대 명예교수는 최근 자신의 블로그에 "주택임대사업자로 등록한 상태에서 주택 투기를 한 사람은 주택 보유와 관련한 세금 부담을 거의 지지 않는다"면서 "이런 누워 떡먹기 식의 쉬운 장사를 마다할 사람이 이 세상에 어디 있겠는가"라고 한탄했습니다.

 

 

이런 상황은 언론들이 더 부추기고 있습니다. 소위 '소액 임대사업자의 눈물'이라는 제목으로 호소글을 올리며 여론 몰이를 시도하고 있죠.

 

작년 판 집, 8억 토하라니" 징벌세금 맞는 임대사업자(중앙일보)

 

이번 대책으로 세제가 ‘징벌’ 수준으로 강화되면서 다주택자는 ‘갭투자’로 오히려 손해를 볼 것으로 예상된다고 중앙일보가 갭투자들에 빙의된 듯합니다.

 

문제는 단기임대(4년)와 장기 매입임대(8년) 제도 폐지에도 '빈틈'은 있다는 점입니다. 8년 장기 매입임대 제도 폐지의 경우 아파트에만 해당하고 빌라나 다세대 주택에는 적용되지 않습니다. 빌라·다세대를 보유한 임대사업자는 기존 혜택을 그대로 받게 되는 것이죠.

 

송기균 송기균경제연구소장은 "정부 대책은 이미 등록된 159만채 임대주택에 대해서는 어마어마한 세제 혜택을 그대로 유지해주겠다는 것"이라며 "특히 다세대·빌라에 대한 투기를 공식적으로 인정해준 셈이라 다세대·빌라에 대한 투기가 극성을 부릴 것"이라고 밝혔습니다.

 

그는 이어"종합부동산세율과 양도소득세율을 아무리 인상해도 159만 채(거주주택을 더하면 200만채 이상)는 종부세를 1원도 안 내고, 양도세에 대한 세제 감면과 면제 혜택을 누리게 된다"고 비판했습니다.

 

김성달 경제정의실천시민연합 국장도 "기존 다주택자들 중에 임대주택자로 들어올 사람들은 대부분 들어왔다"며 "이런 상황에서 임대사업자 특혜를 소급해 폐지하지 않으면 다주택자 보유 주택이 매물로 나오는 실질적인 효과는 거의 없을 것으로 본다"고 꼬집었습니다.

 

지난 방송에서도 말씀드렸듯이 주택임대사업자에 대한 세금 특혜를 폐지하지 않으면 또 한 번의 '대국민 쇼'로 끝날 가능성이 큽니다. 청와대 국민청원 사이트 "주택임대사업자에 대한 세제 특혜 폐지를 청원합니다" 지난 3일에 올라왔는데 아직 호응이 적습니다.

 

그런데 이런 부동산 문제가 얼마나 오래 갈까요?

 

최근 부동산에 관한 재미나 외신이 있어 마지막으로 소개합니다. 미 주간지인 ‘블룸버그 비즈니스위크’는 최근 실리콘밸리 집값 움직임을 취재했습니다.

 

미국 캘리포니아주 샌프란시스코 남쪽에 사는 사친 다르(Sachin Dhar·25)와 그의 약혼녀는 최근 이사를 계획 중인데 사친 다르는 실리콘밸리 페이스북으로 출퇴근하는 약혼녀를 위해 한 달 월세가 2650달러(약 317만원)인 방 한 개짜리 좁은 집에서 살았다고 합니다. 하지만 페이스북이 재택·원격 근무를 발표하면서 굳이 비싼 집에서 살 필요가 없어졌죠.

 

사친 다르는 “다른 지역에서 (원격으로) 일할 수 있다면, 지금처럼 비싼 돈을 내며 이곳에 사는 건 말이 안 된다”며 “렌트비를 아낄 수 있는 다른 지역으로 옮기는 것을 고려 중”이라고 말했다는 군요.

 

실리콘밸리엔 ‘IT 공룡’ 본사가 몰려 있습니다. 샌프란시스코엔 트위터, 마운틴뷰엔 구글, 멘로파크엔 페이스북, 새너제이 인근 쿠퍼티노엔 애플 본사가 있죠. 이 지역의 집값과 렌트비는 미국 최고 수준입니다. 하지만 코로나 사태 이후 미국 실리콘밸리의 트위터·페이스북·구글 등 ‘테크 공룡’이 장기간 재택·원격 근무에 들어가자 세계 최고 수준을 보이던 실리콘밸리 렌트비(월세)가 유례없는 하락세를 보이고 있고 합니다.

 

부동산 정보 사이트 ‘줌퍼(Zumper)’에 따르면 6월 샌프란시스코의 방 한 개짜리 아파트 월세가 1년 전보다 11.8% 하락했습니다. 2개월 연속 하락세이자 월간 하락 폭으로 사상 최대. 줌퍼는 “그동안 오르기만 한 샌프란시스코 월세의 최근 하락세는 전례가 없는 일”이라고 평가했습니다. 그동안 실리콘밸리 집값은 테크공룡 성장과 함께 급등했죠. 하지만 원격근무 확산으로 ‘지리적 자유’를 얻은 직원들의 실리콘밸리 탈출이 이어지면서 정반대 현상이 벌어지고 있다는 분석입니다.

 

이런 추세는 앞으로도 이어질 가능성이 큽니다. 잭 도시 트위터 CEO는 지난 5월 “코로나가 끝나더라고 원하는 직원은 앞으로 계속 원격근무를 할 수 있다”고 선언했기 때문이죠. 마크 저커버그 페이스북 CEO도 “앞으로 5~10년에 걸쳐 4만8000명의 페이스북 직원 중 절반이 영원히 원격근무를 하게 될 것”이라고 했습니다.

 

따라서 굳이 집값이 비싼 회사 근처에 빠져나와 도심 외곽으로 이동하고 있다는 것이죠.

 

재택근무 확산은 화려하고 큰 사옥도 무용지물로 만들 수 있습니다. 구글은 사무 공간 확대를 위해 본사 인근 부동산을 매입하고 있었는데, 코로나 사태 이후 모두 중단했습니다. 캐나다 소프트웨어 업체 오픈텍스트는 세계 120개 사무실 중 절반 이상을 없앨 계획이라는 군요. 월스트리트저널은 최근 “재택·원격 근무의 확산으로 전통적인 업무 공간의 개념도 달라지고 있다”며 “이는 기업 사옥의 전통적인 역할을 바꾸고, 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 줄 것”이라고 보도했습니다.

 

그럼 우리나라는 어떨까요? 국내 IT 기업 중엔 네이버가 일주일 중 이틀만 회사에 나오고, 나머지는 원격근무하고 있습니다. SK텔레콤도 본사 사무실을 서울 전역과 인근 도시로 분산시키는 '거점 오피스'를 마련하고 있죠. 이젠 재택근무가 우리 일상에도 익숙한 환경이 되고 있습니다. 게다가 학생들도 재택수업을 하고 있죠. 이런 상황에서 출퇴근이 좋은 도심이나 강남 좋은 학군이 굳이 필요할까요?

 

부동산에 대한 새로운 시각이 우리에게도 필요해 보입니다.

 

 

https://youtu.be/x7s3J0EUnbY