벚꽃 피는 순으로 망한다?···PF위험 실체와 그 대응법

뉴시스 제공

지난 주말 벚꽃 구경 다녀오신 분들이 많으실 것입니다. 저도 집근처 불광천 벚꽃으로 보고 왔는데요. 정말 사람이 많더라고요. 3년 만에 코로나가 풀리면서 많은 분들이 나오신 것 같은데요. 정말 좋더라고요.

 

그런데 한편으로는 이런 걱정도 들거든요. 벚꽃은 필 때는 정말 예쁘지만 너무 빨리 지거든요. 비만 한번 오면 후두둑 떨어지기도 하고요. 낼부터 비가 온다던데 벚꽃이 떨어지면 볼품없는 쓰레기가 돼버리기도 하죠. 그래서 그 쓰레기 누가 다 치울까하는 걱정도 됩니다.

 

그런데 벚꽃에 비유되는 것이 있죠. 아마 한번쯤은 다들 들어보셨을 것입니다. 경불진의 오래된 깐부 목동김샘도 이야기하셨는데요. 바로 ‘지방대는 벚꽃 피는 순으로 망한다’. 학령인구가 급감하면서 정원을 채우지 못하는 지방대가 급증하고 있는데 정말 망하는 지방대도 있죠. 개학을 했는데도 물·전기가 끊겨 수업을 제대로 못하는 학교도 있다고 하고요.

 

그런데 벚꽃이 유행하는 곳이 또 있다고 합니다. 바로 부동산 시장. 요즘 업계에서는 ‘벚꽃 피는 순으로 터진다?’는 이야기가 나돌고 있다고 합니다. 도대체 이유가 뭘까요?

 

◆쪼개기에 할인 분양에도 ‘시큰둥’

 

예전 방송에서도 이야기드렸듯이 건설사들은 자기 돈 거의 들이지 않고 아파트를 짓습니다. 바로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이란 신동방통한 녀석 덕분이죠.

 

프로젝트파이낸싱은 ‘자금을 빌리는 사람의 신용도나 다른 담보 대신 사업계획, 즉 프로젝트의 수익성을 보고 자금을 제공하는 금융기법’을 뜻합니다.

 

이 기법은 우리나라에서 만든 것은 아니고 1920년대 미국의 유전개발 사업에 처음 등장했다고 합니다. 유전을 개발하려면 대규모 자금이 필요한데 담보가 없다고 포기할 수는 없잖아요. 그래서 금융기관이 미래가치를 보고 돈을 빌려주는 거죠. 물론 사업계획의 타당성, 추진주체인 회사나 국가의 신용도, 완공 후 해당 시설이나 설비의 유용성 등을 종합적으로 판단해서요.

 

이런 방식으로 미국이 유전개발에 성공하자 PF는 많은 나라로 퍼져나갔는데 우리나라도 1980년대 아파트 개발붐이 일면서 도입되기 시작했습니다. 당장 자본이 부족한 건설사들이 자기 돈으로 아파트를 짓기 힘들잖아요. 그래서 정부가 나서서 금융권에게 돈을 빌려주라고 부추겼죠. 아파트만 지으면 대박을 낼 수 있다면서 프로젝트 파이낸싱을 확산시킨 것이죠. 그래서 분양 수익금을 전제로 미리 대출을 받아 자금을 조달하는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 우리 부동산 시장에 일반화된 것입니다.

 

지어놓은 아파트가 잘 팔린다면 문제가 없겠죠. 그런데 만약 팔리지 않으면 어떻게 될까요? 돈을 빌려준 금융사들은 대출을 회수하지 못하고 난리가 날 것입니다.

 

그런데 지어놓은 아파트가 팔리지 않는다는 뉴스가 요즘 쏟아지고 있죠. 바로 미분양 급증.

지난해 12월 전국 미분양 물량이 6만8100채가 된다는 뉴스를 다들 보셨을 것입니다. 그래서 건설사들이 미분양 아파트 사달라고 정부에 읍소했지만 원희룡 국토부 장관이 “내 돈이면 안산다”고 말했다는 이야기도 아실테고요. 물론 진심인지는 모르겠지만 원 장관은 아직 위기는 아니고 분양가를 더 낮추라고 언론을 통해 강조하기는 했습니다.

 

그런데 문제는 미분양에 갈수록 더 쌓이고 있다는 점인데요. 국토부가 밝힌 자료를 보면 2월말 기준 전국 미분양 주택은 총 7만5438가구에 달합니다. 지난해 11월 5만8027가구, 12월 6만8148가구, 지난 1월 7만5359로 급증하다 지난달에는 0.1%(79가구) 늘어나는데 그치긴 했습니다. 하지만 이는 건설 경기 위축으로 분양 물량이 줄어든 덕분이라고 합니다. 미분양이 해소될 기미를 보이는 것은 아니라는 거죠.

 

이 때문에 주목할 점은 완공 뒤에도 주인을 찾지 못한 '준공후 미분양' 물량입니다.

지난해 6월부터 7000대 초반에서 등락을 거듭하다 지난해 말 7500, 지난달에는 8500가구를 넘어섰습니다. 전월대비 13.4%(1008가구)나 증가한 것이죠. 특히 대구와 광주에서 급증했습니다.

 

이러다 보니 공짜로 발코니 확장을 해주거나 심지어 할인 분양을 하는 곳들도 늘어나고 있습니다. 하지만 분양실적은 저조하죠. 경쟁률이 1을 못넘는 곳이 수두룩합니다.

 

언론과 일부 전문가들은 청약과 대출 규제를 완화되면서 분양가에 관계없이 중도금 대출을 받을 수 있어 미분양이 해소될 것이라고 전망했지만 상황은 변하지 않았습니다. 이 때문에 미분뱡 물량이 10만 개를 넘는 것은 시간 문제라고 업계는 내다보고 있습니다.

https://www.podbbang.com/channels/9344/episodes/24668574?ucode=L-cYlmqQUB

경제브리핑 불편한 진실

◆올해 문 닫은 건설사 900곳…상장 3곳은 '빨간불'

 

미분양 공포가 확산되면서 건설사들도 주택 공급을 줄이고 있습니다. 2월 누계 주택 인허가실적(전체 주택)은 전국 5만4375가구로 전년동기 대비 22.5%나 감소했습니다. 수도권은 1만9497가구로 24.9%, 지방은 3만4878가구로 21.0% 각각 줄었습니다. 전국 아파트는 4만7072가구로 17.4% 감소했고, 아파트 외 주택은 7303가구로 44.3% 줄었습니다.

 

이 때문에 2월 누계 착공 실적 역시 전국 3만1955가구로 전년동기 대비 28.0% 감소했고, 공동주택 분양(승인)은 전국 1만945가구로 전년동기 대비 75.3% 줄었습니다.

 

이에 따라 윤석열 대통령이 후보 시절 내걸었던 2027년까지 주택공급 250만 호 공약에다 당선된 후 20만 호를 더 짓겠다는 약속은 그야말로 공염불이 될 조짐이죠. 약속대로라면 연평균 54만호를 지어야 하는데요. 2월까지 3만호. 현재와 같은 페이스면 올해 18만호 밖에 안되잖아요. 약속의 3분의 1수준입니다. 이것마저도 못지킬 가능성이 매우 크고요.

 

그런데 지난해 초 윤석열 대통령이 묻고 20만 더 해서 270호 추진해라고 하자 당시 건설업체들이 난리가 났었거든요, 그야말로 큰 시장이 열렸기 때문이죠. 그래서 건설주가 급등하기도 했고요. 실제로 윤석열 대통령이 당선되기 전 105를 왔다갔다하던 코스피 건설업 지수는 당선후 122까지 뛰었는데요. 지금은 얼마일까요? 겨우 74입니다. 반토막 수준이죠. 윤 대통령의 공약을 믿고 건설업에 투자했던 애청자분은 안 계셔야 할텐데요.

 

그런데 주가만이 아닙니다. 지방을 중심으로 건설사 위기가 감지되고 있는데요. 주택 시장 침체로 문 닫은 건설사가 늘어나고 있다고 합니다. 그런데 몇 개나 문닫았을까요?

 

올들어서만 무려 912곳이나 됩니다. 이는 전년 동기대비 16.3%나 증가한 수치라고 하고요. 지난달 21일 범현대가 3세인 정대선씨가 최대주주인 에이치엔아이엔씨가 부동산 PF 위기로 유동성이 막히면서 법원에 법정관리를 신청했다고해서 화제를 모았었죠.

 

건설사가 정말 위험해 보였는지 한국은행은 지난달 23일 ‘금융안정상황 보고서’를 발표했는데요. 여기에는 이런 내용도 있습니다. 건설사 1613곳(대기업 307곳, 중소기업 1306곳)의 재무 위험을 시뮬레이션했다는 거죠. 그랬더니 전체 지방 중소건설사 중 3년 연속 영업이익으로 이자 비용도 못 내는 ‘한계기업’ 비율이 2021년 12.3%에서 지난해 16.7%로 올라갔다고 합니다. 지방 중소건설사 가운데 1년 뒤 부도 확률이 5%를 넘는 부실위험 기업 비중도 이 기간 11.4%에서 12.8%로 늘었다고 하고요. 꽃 피는 순으로 PF 부실이 터질 것이란 소문이 도는 것도 이 때문입니다.

 

그래도 상장 건설사는 다르지 않을까요? 김진태발 레고랜드 사태가 터지기 전인 지난해 3분기 사업보고서를 공시한 72개 건설업 상장기업의 상태를 분석했다고 하는데요. 이 때도 이미 상환능력을 보여주는 이자보상배율은 지난해 1~3분기 3.0배로, 2021년(6.5배)보다 추락했다고 합니다. 영업이익만으로 이자비용을 감당하지 못하는 취약기업 비중 역시 36.1%로 전년(28.9%)보다 상당 폭 상승했고요.

 

특히 상장 건설기업 72개 중3곳은 자기자본의 2배를 초과하는 PF 채무보증을 선 상태라고 합니다. 이 때문에 건설사들의 부채비율이 폭증하고 있는데요. 태영건설은 483%, 코오롱글로벌 277, 계룡건설산업은 218, GS건설은 216, 금호건설은 211% 등 부채비율이 200%를 넘는 기업도 수두룩합니다.

 

지불할 능력(유동비율)이나, 이자를 갚을 능력(이자보상배율)을 좋으면 괜찮겠지만 재무 건전성 지표 3개에 모두 '빨간불'이 들어온 건설사는 상장 건설사 72곳 가운데 총 3곳. 재무 건전성 지표가 두 가지 이상 취약한 건설사도 11곳에 달합니다. 그런데 이들 기업 모두 1년새 악화된 것으로 나타났습니다.

 

이 때문에 전국적으로 공사에 차질이 빚어지는 현장이 가파르게 증가하고 있다고 합니다. 최근 대한건설협회의 ‘부동산 PF 관련 건설사 애로사항 실태조사’에 따르면 시공에 들어간 PF 사업장 231곳 중 32곳(13.9%)에서 사업이 지연되고 있습니다. ‘자재 수급 차질’(32%)과 함께 ‘PF 미실행 등 자금 조달 어려움’(30%)이 주된 이유.

 

설문에 응한 231곳 중 건설사 자체 시행사업 현장 20곳의 경우 7곳(35%)에서 PF 대출을 거절당해 사업이 중단됐다는 군요.

 

도급사업의 경우엔 PF 부실이 더 심해 절반가량이 도급공사액을 제대로 회수하지 못하고 있다고 합니다. 문제는 자금 여건이 좋아질 기미가 보이지 않는다는 점입니다. 응답 업체 5곳 중 1곳이 올 상반기까지 자금 여건이 더 악화할 것이라고 답했을 정도죠. 건설경기가 나빠지자 아파트를 짓지 않고 그러자 자금이 안돌고 그래서 짓던 아파트도 포기하는 악순환에 빠지고 있는 것이죠.

https://smartstore.naver.com/kbjmall/products/4851516441

(선착순 샌들워시 사은품)닉왁스 다운워시 트윈키트, 천연세제, 세탁세제, 액체세제 : 경불진몰

◆부동산 PF 연체율 고공행진

 

이 같은 부동산 PF 대출 부실은 특히 제2금융권과 중소건설사로 전이될 위험성이 높습니다. 실제로 지난해 말 기준 비은행권의 부동산 PF 익스포저(대출·보증 위험노출액) 규모는 115조원에 이릅니다. 특히 카드사와 캐피털사 등 여신전문금융사의 부동산 PF 익스포저가 무려 432.6에 이르렀습니다. 5년 전에 비해 부동산 PF 익스포저가 무려 4.33배로 급증했다는 얘기입니다. 현재 카드사에선 신한카드와 롯데카드만 부동산 PF를 취급 중인데도 말이죠.

 

같은 기간 다른 2금융권 역시 급증세를 나타냈습니다. 저축은행은 250, 보험사는 205, 증권사는 167을 기록해 5년 전에 비해 부동산 PF 익스포저가 각각 2.5배, 2.1배, 1.7배 증가했죠.

 

제2금융권의 부동산 PF 연체율도 빠르게 오르고 있습니다. 특히 증권사의 부동산 PF 대출 연체율은 2021년 말 3.7%에서 작년 말 8.2%로 뛰었고 저축은행은 1.2%에서 2.4%로 급등했습니다. 한은은 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태 등으로 금융 전반에 불신이 퍼진 상태라 취약부분에 잠재된 리스크가 언제든 현실화할 수 있다고 우려하고 있습니다.

 

이건 경불진만의 주장이 아닙니다. 어제 한국신용평가가 ‘증권사 부동산금융 손실 시나리오테스트-브리지론 위험 부담 수준이 자본적정성 차별화 핵심 요인’이란 제목의 세미나를 열었는데요. 핵심은 올 연말까지 만기가 도래하는 금액 약 14조원 중 58.4%가 FP의 일종인 브리지론인데 이게 터질 수 있다는 거죠.

 

지난해 김진태발 레고랜드 사태가 벌어진 후 하반기 만기가 도래한 상당규모의 브리지론은 본PF로 전환하지 못한 채 3~6개월 연장됐다고 합니다. 그런데 미분양이 급증하고 있는 지방에 돈을 많이 빌려준 중소형 증권사와 캐피탈사가 돈을 돌려받지 못할 위험이 크다는 겁니다. 정말 벚꽃 피는 순으로 무너질 수도 있다는 거죠.

 

그럼 시중은행은 괜찮을까요? 5대 은행(KB·신한·우리·하나·NH농협)의 부동산 PF 대출 잔액이 2020년 9조 2500억원에서 지난해 말 14조 6000억원으로 60% 가까이 급증한 상황이라 안심할 형편은 안 된다는 군요.

 

이러니 언론들은 PF발 위험이 터질 수 있다며 금리 올리지 말고 미분양 아파트를 사주라고 난리입니다. 건설사들이 무너지면 금융사도 무너지고 국민들도 고통받는다는 거죠. 물론 틀린 이야기는 아닙니다. 그런데 금리는 우리 마음대로 안 올릴 수 있나요? 미국 연준이 올리는데. 게다가 아파트가 팔리지 않는 가장 중요한 이유는 너무 비싸기 때문이잖아요.

 

스마트폰도 팔리지 않으면 50% 이상 세일하는데 왜 아파트는 그 정도 세일은 하지 않나요? 오히려 건설사들은 정부가 해결해 줄 것을 기대하고 분양원가를 올리고 있잖아요. 이건 말이 안되죠. 건설사 스스로 가격을 낮추고 정 급하면 떨이로라도 파는 모습을 보여야 국민들이 다시 아파트를 사고 PF부실 위험도 줄어들 것입니다. 자유시장을 주장하는 정부도 은행들에게 금리 내리라고 강압했잖아요. 왜 건설사에게는 그런 요구 못하나요? 못하겠다고 버티는 건설사들은 압수수색하면 되지 않을까요?

 

만일 이런 모습이라도 보이지 않는다면 정말 PF발 폭탄이 터질 지도 모릅니다. 그래서 5월 위기설, 6월 위기설까지 나도는데요. ‘벚꽃 피는 순으로 터진다’말이 현실이 될지도 모르고요.

 

수출이 폭망한데 건설까지 터지면 정말 큰일입니다. 제발 제대로 좀 해주길 바랍니다.

 

그런데 재미난 일이 있습니다.

 

이런 상황에서 부동산 불패를 외치며 아파트 사라고 부추기는 언론이 있는데요.

 

“모두가 ‘부동산은 끝났다’고 말할 때가 내집마련 찬스”(조선일보)

"집값 더 떨어질 줄 알았는데"…강동구 42주만에 반등(SBS Biz)

 

결국 또다시 부동산 사라는 이야기죠. 특히 일각에서는 앞서 살펴본대로 건설사들의 인허가나 착공, 분양이 줄어들면서 앞으로 3년 뒤가 위험하다고 난리칩니다. 공급부족으로 집값이 다시 뛸 것이라는 거죠. 설마 이런 선동에 넘어가는 애청자 여러분은 안계시겠죠.

 

혹시나 해서 다시 한번 살펴봤습니다. 그렇게 늘어난다고, 이제 부동산 시장이 반전될 것이라고 일부 언론이나 전문가들이 제시했던 아파트 거래량. 2월에는 2462건으로 1월에 비해 2배 가까이가 됐고, 지난해 같은 기간보단 60% 이상 늘었다고 했잖아요. 그런데 3월은 현재 1901건에 그칩니다. 2000건을 넘을지 모르겠지만 3000건을 넘긴 힘들겠죠. 특히 과거 평균은 6000건에도 훨씬 못미치고요. 거래가 살아난다고 이야기하기에는 너무 적다는 거죠.

 

따라서 지금은 아파트 가격보다는 금융사와 건설사들의 향방을 잘 지켜봐야 할 것 같습니다. 특히 이자가 높다고 제2금융권에 너무 많은 돈을 맡기는 것은 피하는 것이 좋습니다.

 

혹시 걱정이 많이 되신다면 3월 16일자 ‘5000만원까지는 괜찮다고?···피같은 내 돈 지키는 5가지 무기는?’를 참조하세요.

https://www.podbbang.com/channels/9344/episodes/24654236?ucode=L-cYlmqQUB 

[이피디픽]5000만원까지는 괜찮다고?···피같은 내 돈 지키는 5가지 무기는?