미분양 급증에도 분양가 올리는 건설사 황당한 미스터리···이유는?

연합뉴스

요즘 가장 많이 쏟아지는 경제뉴스를 꼽으라면 미분양이 빠지지 않을 것입니다. 짓는 족족 팔려나가던 몇 년전과는 달리 이젠 거의 모든 현장에서 미분양이 보편화됐기 때문이죠. 이미 전국의 미분양 물량은 9년 4개월 만에 최고치인 6만8000채. 정부가 위험 수위라고 제시한 6만2000채도 이미 훌쩍 넘어섰습니다. 문제는 앞으로 더 심각해질 수 있다는 점인데요.

 

과거 아파트 가격이 급등할 때 공급 부족 때문이라며 난리쳤던 언론과 일부 전문가들 때문에 공급을 크게 늘렸잖아요. 그래서 올해 공급될 물량이 무려 44만채, 내년까지 합치면 80만 채에 달합니다. 이는 직전 2년치 64만3000채에 비해 16만채, 25%나 급증한 수치죠. 지금도 6만8000채가 주인을 만나지 못해 재고로 쌓여있는데 앞으로 2년간 80만 채가 더 쏟아진다니 정말 심각해보이죠.

 

이는 마치 신형 스마트폰이 곧 출시돼 대량 공급을 앞두고 있는데 기존에 나온 제품이 매장에 가득 쌓여있는 상태와 비슷합니다. 그러면 신형 스마트폰 가격을 어떻게 하나요? 아무래도 올리기 힘들겠죠. 실제로 지난해 하반기 신제품 아이폰14 시리즈를 내놓은 애플은 전작인 아이폰13 시리즈에 이어 가격을 동결해 눈길을 모았죠. 당초 전 세계적으로 어려워진 부품 수급과 장기화되는 고물가, 고금리 현상으로 출고가가 100달러(약 12만원)가량 인상되는 것 아니냐는 관측을 깬 결정이었습니다. 하지만 판매부진인 애플로써는 당연한 수순일 수 있죠.

 

그런데 최근 이해하기 힘든 이야기가 쏟아지고 있습니다. 오늘 꼬꼬문에서는 그 이야기를 쫓아가 보겠습니다.

 

첫 번째 분양가격은 오히려 올랐다?

 

미분양이 6만8000채에 새로 쏟아지는 물량이 80만 채에 달할 것으로 보이기 때문에 당연히 분양가가 내려가야 정상이겠죠. 그런데 HUG(주택도시보증공사)에 따르면 올 1월 말 기준 전국 민간 아파트의 평균 분양가격은 3.3㎡당 1571만4600원. 이는 한 달 만에 1.65%, 1년 만에 10.9%나 오른 수치입니다.

 

서울은 어떨까요? 서울의 1월 민간 아파트 평균 분양가격은 3063만600원으로 전월에 비해 2.86%나 올랐습니다. 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 분양가격은 지난해 5월(2821만5000원)부터 2000만 원대를 유지해왔지만 8개월 만에 3000만 원대로 다시 올라선 셈이죠.

 

수도권 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가격도 2149만6200원으로, 전월 대비 1.40% 올랐습니다. 5대 광역시와 세종은 1662만2100원으로 지난해 12월과 비교했을 때 2.93% 상승했습니다. 기타 지방도 1286만6700원으로 한 달 새 0.60% 올랐습니다.

 

이에 대해 건설사들은 이렇게 주장합니다. 원자재와 인건비 상승분을 반영해 분양가를 올리지 않을 수 없다고요.

 

그런데 한 건설업계 관계자는 언론에 이렇게 항변합니다.

 

”철근 등 자재값이 정점을 찍으면서 가장 최근에 공사비를 산정한 사업장은 3.3㎡당 공사비가 700만원대 중반으로 책정됐습니다. 지난해 상반기까지만 해도 500만원대 중후반이었던 것을 감안하면 40% 가까이 뛰었습니다.“

 

공사비가 40% 뛰었으니 어쩔 수 없지 않느냐는 이야기인데요. 뭔가 이상하지 않나요? 40%나 오른 공사비는 업체 관계자의 말을 그대로 받아들여도(아마도 뻥튀기 됐겠지만) 평당 700만원대 중반입니다. 그런데 서울 아파트 분양가는 평당 3000만원대. 공사비와 분양가의 차이가 무려 4배나 납니다.

 

물론 아파트를 지을 때 공사비만 들어가는 것은 아니죠. 택지조성비와 각종 허가비용, 홍보마케팅비 등도 필요합니다. 하지만 업체들이 정확히 공개하지 않으니 추정을 해볼 수 밖에 없는데요.

 

 

지난해 서울주택도시공사(SH공사)가 2020년 6월 분양한 고덕강일지구 8,14단지의 준공정산을 완료해 분양원가를 공개했거든요. 이를 보면 택지조성원가는 용지비, 조성비, 이주대책비 등 10개 항목으로, 건설원가는 도급내역서에 기반한 공종별 공사비와 간접비 항목을 합하여 61개 항목으로 구성돼 있습니다. 복잡하니 결론만 말씀드리면 이를 통해 계산된 8단지의 분양원가는 3.3㎡당 1170만3000원. 이중 건설원가는 평당 721만원, 택지조성원가는 449만원입니다.

 

건설원가와 공사비가 정확히 일치하지는 않지만 고덕의 건설원가와 지금 건설업체가 주장하는 건설비가 거의 비슷하죠. 그럼 평당 분양가는 고덕은 얼마였을까요? 겨우 평당 1771만9000원에 불과합니다. 그런데도 분양가격에서 분양원가를 뺀 분양 수익률은 무려 33.9%에 달합니다.

 

난다긴다하는 삼성전자마저도 2018년 기록했던 영업이익률 24%가 최고인데 공공분양에서 34%에 달하는 이익률이라면 엄청나죠. 그런데 놀라운 것은 분양가가 평당 1170만원인데도 수익률이 34%라는 점이죠. 그러면 단순계산으로 평당 분양가가 3000만원이면 수익률은 얼마나 될까요? 60%에 육박할 수 있다는 이야기입니다. 이건 엄청난 폭리죠. 영업이익률이 높다는 구글이나 애플도 울고갈 수익률이죠.

 

실제로 삼성물산 건설부문은 지난해 연결기준 영업이익 8750억원을 달성해 사상 최대실적을 냈습니다. 전년 대비 248.6% 늘었다. 매출도 32.8% 증가한 14조5980억원을 달성했습니다. 그 비결이 앞서 언급한 엄청난 수익률 덕분 아닐까요?

 

이 때문에 건설업체들이 분양원가 공개를 못하겠다고 버티고 있는지도 모릅니다. 따라서 건설비 올랐다고 읍소하지만 말고 아파트 건설 수익률이 얼마인지부터 정확히 공개해야 하지 않을까요?

 

https://www.podbbang.com/channels/9344/episodes/24629297?ucode=L-cYlmqQUB

경제브리핑 불편한 진실

두 번째. 미분양이 늘어나고 있고 공급폭탄도 터질 조짐인데 분양가를 올린 다른 이유는 없을까요?

 

정말 이해하기 힘들죠. 수익률이 60%에 달하면 조금 줄이면 되잖아요. 그래도 적자가 나진 않을 것 같은데요. 그런데도 분양가를 올리는 것은 정말 배짱영업인데요. 건설업체들이 이런 배짱 영업을 하는 이유가 뭘까요?

 

여기서 문제 주요 언론사중 건설사 소유한 곳이 몇 개나 될까요? 아마 태영건설이 SBS를 소유했다는 사실 정도는 알고 계실 것입니다. 그런데 과거 우리사주와 기획재정부가 1·2대 주주였던 서울신문이 호반건설로 넘어간 것 아시나요? 또 헤럴드경제 증흥건설. 브릿지경제는 부원건설 소우입니다. 또 부영은 TV조선과 인천일보, 한라일보의 지분을 보유하고 있고 GS건설은 강원민방. 호주건설은 경기방송의 지분을 가지고 있죠.

 

이렇게 언론의 장악한 건설사들은 미분양 기사를 쏟아내고 있습니다. 이유는 뻔하죠. 이렇게 미분양 문제가 심각하니 정부가 특단의 대책을 마련하라는 겁니다. 미분양이 쌓이면 건설업계가 무너질 수 있으니 책임지라는 거죠. 물론 원희룡 국토부 장관 등 현정부에선 택도 없는 소리라고 언론을 향해 외칩니다. 비싼 가격으로 미분양된 것을 사줄 수 없다는 거죠. 그런데 정말일까요?

 

 

왜 이런 의심을 하냐면 과거의 사례가 있기 때문입니다. 과거 미분양이 심각했던 때가 있었거든요.

 

바로 2007년. 미국의 부동산 금융시장인 서브프라임 모기지론 사태로 글로벌 금융위기가 발생하자 2006년 7만3772가구 수준이었던 전국의 미분양 주택은 2007년 11만2254가구로 급증했습니다. 그리고 2008년에는 통계 작성 이래 최대치인 16만5599가구까지 치솟았고 이 여파는 2009년(12만3297가구)까지 이어졌습니다. 지금 6만8000여채와는 비교가 되지 않을 정도로 미분양이 심각했죠.

 

아무튼 이 때 정부는 어떤 대책을 내놨을까요? 이명박정부였던 2008년 8월 미분양이 심각해지자 황당한 정책을 내놓습니다. 준공 후 미분양이 아닌 건설업계가 원하는 '건설 중인 미분양 아파트' 매입 계획인데요. '환매조건부' 미분양 아파트(공정률 50% 이상) 매입으로 대한주택보증이 매입하되 준공 이후 사업시행사가 다시 매입을 원할 경우 당초 공공매입 가격에 더해 자금조달비용(이자 수준)이 보장되는 수준으로 환매할 수 있도록 하는 옵션을 부여했습니다. 단 분양가 이하로 소비자들에게 파는 조건이긴 합니다.

 

하지만 생각해보세요. 건설사로는 이보다 좋을 수 없죠. 일단 정부 도움받아서 자금회전 시킨 뒤 나중에 부동산 경기가 조금이라도 살아나면 최초 분양가 아래 가격이지만 이익을 얻을 수 있기 때문입니다.

 

이런 대책으로 이명박 정부는 미분양을 얼마나 해소했을까요? 2010년까지 총 5조원을 투입해 약 4만 가구의 미분양 물량을 해소한 것으로 추정됩니다.

 

그런데 현재 윤석열 정부의 관료중 이명박 정부 출신이 많잖아요. 그래서 업계에서는 조금만 압박하면 이명박 때처럼 또다시 정부가 미분양을 사줄 것이란 기대를 하고 있는 거죠. 그래서 숨겨도 시원치 않을 미분양 사태를 건설사 소유 언론을 통해 대대적으로 보도하고 있고요. 그러면서 떨어뜨려야 당연할 분양가를 오히려 올리는 배짱영업을 하고 있는 것입니다. 비즈니스 프랜들리를 표방하는 윤석열 정부가 결국 사줄 것이라고 믿으면서요. 실제로 윤석열 대통령도 미분양 매입을 검토하라는 지시도 했잖아요.

 

셋째. 미분양이 많으니 정부가 사주는 것도 나쁘지는 않을 것 같은데요?

 

대우건설이 시공권을 포기하고 지난해에만 시공능력평가순위 202위인 우석건설과 388위인 동원건설산업을 비롯한 총 5곳의 건설사가 부도를 맞을 정도로 사태가 심각하니 미리 정부가 손을 써야 한다는 논리죠. 특히 건설업에는 딸린 노동자들이 많은데 회사가 망하면 경제가 흔들리고 수많은 실업자를 양산할 수 있으니 정부가 세금을 투입하는 것도 나쁘지 않다면서요.

 

그럼 정부가 얼마나 돈을 써야 할까요? 이명박 정부 때 4만 채의 미분양을 해소하는데 무려 5조원이 혈세가 들어갔습니다. 그런데 15년 동안 물가와 부동산 가격이 오른 것을 감안하면 5조원이 10배는 더 필요하지 않을까요?

 

더 나아가 미분양으로 어려운 건설사를 돕는다면 지금 재고가 50조원이 쌓여있다는 삼성전자의 냉장고 TV 노트북은 어찌할까요? 도매가격이 폭락한 한우는 어찌하고요. 또 식량주권과 직접적인 관련이 큰 쌀은 어떻게 합니까? 삼성전자 노동자와 한우 농가, 쌀 농가는 그냥 나둬도 되냐요?

 

게다가 지금 건설사들이 미분양이 늘어난 근본적인 이유가 뭘까요? 예측을 잘못했기 때문이잖아요. 2019년~2021년 부동산 경기활황으로 짓기만 하면 속속 팔려나가니 더 많이 지어 더 많이 수익을 올리자는 욕심에 우리국민들의 필요 이상으로 지었던 것이잖아요. 신용등급이 아예 없을 정도로 부실한 일부 건설사들이 PF대출에 의지해 무리하게 아파트를 건설했습니다. 그래서 우리나라 주택보급률은 이미 102%로 100%를 넘었습니다. 이런 상황에서 내년까지 80만채가 더 공급되면 미분양이 나지 않을 수 없는 상황이죠.

 

이렇게 미래를 대비하지 못한 건설사들이 이젠 어려워졌다고 읍소하니 그 손해를 우리의 세금으로 메꿔준다고요. 이건 가상화폐에 영끌해서 투기했다가 다 날린 투기꾼에게 본전을 돌려주는 것과 뭐가 다른가요? 그건 말이 되지 않죠.

 

그럼 어떻게 해야 할까요? 방법은 생각보다 간단합니다. 건설사들이 아파트만 짓는 것은 아니잖아요. 아파트 비중을 줄이고 도로라든지 공장 등 SOC 사업으로 전환하면 됩니다. 해외 진출도 모색하고요. 실제로 이미 주택부문 비중을 줄이고 변화를 모색하는 건설업체들도 많습니다. 시대에 맞춰 변하면 살아남고 구태를 반복하면 도태되는 것은 당연한 거죠.

 

게다가 더 좋은 방법도 있죠. 바로 분양가를 내리는 겁니다. 10% 할인된 가격에도 안 팔리면 20% 할인하고, 그래도 안 되면 3~40% 할인해야 합니다. 서둘러야 합니다. 혹시 손해가 나도 지금은 그렇게 해야 합니다.

 

건설사에게 너무 야박하게 하는 것 아니냐고 하실 수 있는데요. 시장에 가도 팔 물건이 남으며 떨이를 하잖아요. 문 닫을 시간에 되면 반값에도 팔고요. 소상공인 자영업자부터 유통업, 제조업 모든 분야에서 위기 시에는 적자를 보더라도 그렇게 대처합니다. 왜 건설사는 그렇게 하지 않나요?

 

실제로 앞서 언급했던 2006년에서 2008년 기사를 찾아보면 이런 내용이 있는데요. 버블세븐이라고 기억나시나요? 서울 강남3구·분당·평촌·용인 등이 부동산 가격이 너무 높아 버블 세븐으로 불렀었죠.

 

그런데 2006년 6월, 용인시 기흥구 공세동 일대에 대주건설의 브랜드 아파트 공세 피오레 2천세대의 청약을 받았는데요. 버블세븐만 믿고 분양가를 시세보다 10% 높게 책정했죠. 당시만해도 분양이 워낙 잘되던 시기라 걱정하는 사람이 없었습니다. 그런데 웬걸. 무더기 미분양이 나왔습니다. 1,487세대 중 무려 70%가 미분양. 지금과 비슷한 상황이 펼쳐진 것이죠.

 

여기만이 아닙니다. 이듬해에도 대주건설 피오레 단지는 부산, 목포, 광주 등 전국 11개 지역에서 6천여가구를 분양했는데 50%가 미분양됐습니다.

 

상황이 이렇게 되자 어떤 일이 벌어졌을까요? 결국 2009년부터 할인 공세에 나섰죠. 6억7천만원이었던 48평 아파트를 4억3천만원에 팔았습니다. 40% 가까이 깎아준 셈입니다. 막판엔 40평대 아파트 계약자에게 현대 쏘나타, 50평대 계약자에겐 토요타 중형차 캠리까지 얹어 주는 ‘아파트 떨이’가 횡행하기도 했죠. 그래도 미분양이 해소되지 않자 결국 2010년 부도에 빠지게 됩니다.

 

그런데 뭔가 이상하죠. 미분양이 쌓이기 시작한 것은 2006년인데 할인은 3년 뒤인 2009년부터입니다. 정부가 미분양을 사줄 것이라고 기대하고 버틴 것이죠. 그런데 앞서 통계에서 봤듯이 미분양 최대 수치가 16만6000가구에 달하는데 정부가 5조원 투입해 해소해준 물량은 겨우 4만가구. 25%도 되지 않습니다. 비즈니스 프랜들리라는 이명박 정부를 믿고 할인을 하지 않고 버텼다가 결국 40% 넘는 할인을 했지만 부도났다고 볼 수 밖에 없죠. 할인을 더 빨리 했다면 부도를 막을 수 있었을지도 모르는거죠.

 

지금 미분양에 골머리를 앓고 있는 건설사들은 대주건설의 슬픈 사연을 알고는 있겠죠. 가뜩이나 경기침체가 우려되고 역대급 무역적자로 재정이 바닥날 위기인데 건설업을 돕겠다고 정부가 재정을 투입할 수 있을까요? 투입하더라고 시늉만 하지 않을까요?

 

이런 사실을 모르지 않는 건설사들도 주판알을 열심히 튕기고 있을 것입니다. 정부가 미분양을 사주길 기다릴까 지금이라도 할인에 나설까?

 

아마 조만간 할인을 선택하는 업체들이 많지 않을까요? 분양가는 튀겨 놓고 크게 할인 한다는 착시효과를 노리려는 업체도 있을 듯하고요.

 

지금이 부동산 바닥이고 금리인상도 곧 멈출테니 분양시장을 다시 노리라는 언론과 일부 전문가들의 꼬임에 넘어가지 않는 것이 현명해 보입니다. 조만간 아파트 할인이라는 이야기가 쏟아질테니까요.

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