입주예정 아파트 18만호 사라졌다?···부동산 시장 영향은?

“지난해 입주예정 아파트 18만호는 어디 갔을까요?”

이게 무슨 뚱딴지 같은 소리냐고 하실 수 있는데요. 한 두채도 아니고 18만호면 엄청난 숫자잖아요. 그런데 실제 수치를 따져보면 지난해 입주해야할 아파트 중 최대 18만호가 온데간데없이 사라졌습니다. 하늘로 솟은 것도 아니고 땅으로 꺼진 것도 아닌데 말이죠.

 

혹시 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 문제나 공사비 증액 등이 원인일까요? 아니면 다른 이유가 있을까요?

 

일단 이 이야기를 꺼내는 이유가 있습니다. 이달말 GTX-A 노선이 개통되는 동탄 지역 아파트 가격이 들썩인다고 언론들이 난리입니다. 시세가 이미 수억이 올랐다고 호들갑을 떨더라고요. 그런데 지난 방송에서도 이야기했지만 GTX-A 노선은 당분간, 아니 한참동안은 ‘지옥철’이 될 가능성이 매우 높죠. 출퇴근 시간대 마저 배차간격이 20분을 왔다갔다합니다. SRT와 노선을 같이 쓰기 때문인데 이를 복선화해야 한다는 지적을 무시한 채 총선을 앞두고 개통을 강행한 결과죠. 그런데 이런 건 모르겠고 아파트 가격만 뛴다고 언론들이 난리죠.

 

여기에 정부도 부동산을 어떻게든 띄우려고 ‘빚내서 집사라2’을 부추기고 있는데요. 25일부터 새로운 청약제도를 도입했죠. 신혼부부와 맞벌이 부부, 출산가구에 더 유리한 것이 특징입니다. 이에 주택청약 통장 가입자 수가 20개월 만에 증가세로 돌아서고 있다고 언론에서는 호들갑입니다.

 

그래서 얼마나 늘었길래 그러나 싶어 살펴봤는데요. 지난 2월 말 기준 주택청약 종합저축 가입자 증가폭은 겨우 1723명. 2556만명이 넘는 규모에서 1700명 늘어났다고 합니다. 증가율이 무려 0.006%. 그야말로 언발에 오줌누기 수준이죠. 그런데도 언론들은 20개월 만에 증가세라고 제목을 뽑습니다. 기가 막히죠.

문제는 이런 꾀임에 넘어가는 분들이 아직도 있는 듯합니다. 한국은행이 ‘2024년 2월 중 금융시장 동향’에 따르면 지난달 말 은행 가계대출 잔액은 1100조3000억원으로 한 달 전보다 2조원이나 증가했습니다. 특히 은행 주담대 잔액은 860조원으로 한 달 전보다 4조7000억원 증가했고요. 주담대 대출이 전체 가계대출 증가세를 견인하고 있다는 거죠.

 

이게 끝이 아니죠. 언론들은 이렇게 펌프질합니다. 최근 주택시장 침체로 앞으로 주택공급 위축이 우려된다고요. 정부도 공급부족을 거론하며 공급활성화 대책을 펴겠다고 하는데요.

 

지난해 9월 정부는 관계부처 합동으로 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’에서 시장 상황에 대해 이렇게 설명했습니다.

 

“인허가가 전년 동기대비 39%, 착공이 56% 감소해 단기적으로 주택공급이 위축된 상황이다.”

 

 

주택 공급이 부족하면 집 값이 오를 수 밖에 없잖아요. 따라서 주택 공급을 크게 늘리겠다는 건데요. 실제로 지난해 10월 공공지원 민간임대주택 공모를 1만호 추가했고 17개 시도와 정책협의회를 열어 주택건설사업 인허가 속도를 높일 방안을 모색했습니다. 이어 11월에는 전국 다섯 곳에 8만호 규모의 신규택지 후보지를 발표하기도 했고요.

 

그런데 과연 공급부족일까요?

‘숫자는 절대 거짓말을 하지 않는다. 숫자를 해석하는 놈들이 거짓말 한다.’

 

경불진에서 늘 강조했던 이야기인데요. 주택 공급에 관한 숫자도 따져봐야 할 것 같습니다. 그런데 이피디의 수고를 덜어주기 위해 이미 숫자를 따져주신 고마운 분이 계시더라고요. 다올투자증권의 박영도 애널리스트인데요. 최근 재미난 제목의 보고서를 발표했습니다. ‘대입주시대’. 보고서 첫 페이지에 거대한 배에 탄 아파트가 다가오는 모습인데요. 왜 이렇게 표현했을까요?

 

박 연구원은 정부가 내세운 전망 수치와 최종 입주 수치의 괴리가 그동안 크지 않았는데 최근 들어 괴리가 커지고 있다는데 주목했습니다. 바로 한국부동산원에서 발표하는 공동주택 입주예정물량이라는 자료에서 괴를 찾아냈다는데요. 이 자료는 지난 2022년 2월부터 6개월 단위로 발표하고 있습니다. 현재 시점으로부터 향후 2년간의 입주예정 아파트가 얼마라는 정보를 제공하기 위해서죠. 문제는 이 자료가 정부의 준공자료와 너무 큰 차이를 보이고 있다는 사실입니다.

 

예를들어볼께요. 2023년 입주예정물량은 총 세차례 발표했습니다. 기준일 중심으로 보면 2021년 12월, 2022년 6월, 2022년 12월 이렇게 세차례인데요. 물론 예상치인만큼 충분히 바뀔 수 있습니다. 그런데 그 차이가 너무 크면 뭔가 이상하다는 생각이 들 수 밖에 없죠.

 

실제로 첫 전망에서는 전국 41만7000여호, 두 번째 전망에서는 41만1000여호, 세 번째 전망에서는 44만3000호 가량으로 제시했습니다. 그런데 국토교통부에서 발표한 실제 준공물량은 25만5000여호밖에 되지 않았습니다. 첫 전망과는 16만여호, 가장 최근 전망과 비교하면 무려 18만여호나 차이가 난 것입니다.

그래도 서울과 수도권은 전망과 차이가 적지 않을까요?

 

서울은 5만호, 3만8000호, 3만3000호 이렇게 세차례 전망치가 나왔는데요 실제 준공은 1만3400호에 그쳤습니다. 최대 3만6000여호에서 최소 1만9000여호의 물량이 전망치보다 적은 셈입니다.

 

서울을 포함한 수도권은 23만7000여호, 21만6000여호, 23만1000여호 등 세 차례 제시됐습니다. 그런데 실제 준공은 14만여호. 최소 7만6000여호에서 최대 9만6000여호 차이가 난 것입니다.

 

이게 무슨 의미일까요?

 

박 애널리스트는 보통 착공에 들어간 물량을 토대로 준공물량을 산출하기 때문에 입주예정물량이 이렇게 큰 차이를 빚는 것은 생각하기 어렵다고 지적합니다. 따라서 생각해 볼 수 있는 것은 공사가 중단되거나 예상보다 공사기간이 늘어났을 것으로 예상해볼 수 있다는데요.

 

사실 과거에도 비슷한 일이 종종 있긴 했습니다. 공사비 문제라든지 건설사가 경영난 등으로 도산하거나 혹은 사업주체인 시행사가 공사대금을 지급하지 못하는 경우 공사가 중단되기도 했거든요,

 

게다가 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 문제나 공사비 증액 등도 원인일 수 있습니다.

 

그런데 이런 원인보다 더 중요한 점이 있습니다. 과거와 현재가 크게 다른 점이 있기 때문인데요. 과거에는 건설사가 공사비를 받지 못하면 그냥 공사를 중단하고 손해를 보면 그만입니다. 그런데 지금 진행되는 주택사업장에는 보통 책임준공이라는 제약이 따릅니다.

책임준공이란 시공사나 신탁사가 계약에 따라 정해진 기간 내에 책임지고 공사를 완료하겠다고 약속하는 것입니다. 책임준공 기한을 준수하지 못할 경우 시공사는 시행사의 채무를 인수하기로 하는 거죠, 금융기관은 이를 믿고 해당 사업장에 자금을 빌려줍니다. 따라서 최근 PF 사업장은 대부분 이런 약정을 체결하고 있습니다.

 

그런데 이 때문에 벌어지는 일이 기가 막힙니다. 건설사들은 공사를 중단하고 싶어도 중단하기 쉽지 않습니다. 앞서 설명한대로 공기를 준수하지 못할 경우 해당 PF 잔액을 모두 인수해야 하기 때문이죠. 따라서 건설사의 법정관리나 부도의 경우를 제외하고는 공기의 지연이 발생하더라고 어떻게든 공사를 마무리하려고 할 가능성이 높습니다.

 

즉 한국부동산원에서 엉터리로 예측한 게 아니라면 준공 물량과 차이를 빚은 입주예정물량은 어디선가 공사가 진행중인 상황이라고 가정할 수 있습니다. 설령 공사비 등에서 문제를 일으키고 있다고 하더라도 책임준공 약정 등을 생각하면 반드시 공급될 수밖에 없는 물량일 가능성도 높죠.

 

이런 물량이 이미 올해나 내년 입주물량에 반영되지 않았을까요?

 

그럴 가능성은 크지 않습니다. 부동산원이 내놓은 2024년 입주물량 전망치를 살펴보면 2022년말 35만1000호에서 2023년말 36만4000호로 1만2000호 증가하는 데 그쳤습니다. 18만호의 흔적은 어디에서도 보이지 않습니다.

 

따라서 감춰져 있던 18만호가 갑자기 공급물량으로 등장할 수도 있다는 이야기입니다.

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