‘50년 주담대’의 유혹에서 벗어나는 6가지 비법은?

 

지난 주말 태풍에다 개판 잼버리로 온 나라가 난리도 아니었죠. 태풍이야 그렇다손 치더라도 절대 망할 일 없다는 100년 전통의 잼버리를 파행으로 만들어서 전 세계적인 비난이 쏟아지고 있는데요. 물론 K팝 콘서트로 아름답게 마무리됐다고 정부에서 강조하지만 아흐메드 알헨다위 세계스카우트연맹 사무총장이 “야영장 대피 후 ‘여행하는 잼버리’는 이번이 처음”이라고 일침을 놨잖아요. 준비부족과 운영 미숙에다 사후약방문같은 대책으로 잼버리 정신을 훼손하며 관광화시킨 것에 대한 분노가 담긴 표현이라는 생각도 드는데요. 문제는 이런 사후약방문같은 일들이 끊이질 않고 있다는 점입니다.

 

바로 경제에서 말이죠. 도대체 또 어떤 사후약방문이 있을까요? 그리고 이런 상황에서 살아 남으려면 어떻게 해야 할까요?

 

지난 주말 온 나라가 혼란스러운 틈을 타 금융시장에도 한바탕 폭풍우가 예고됐습니다. 천문학적으로 늘어나고 있는 가계대출에 대해 금융당국이 칼을 빼들었기 때문인데요. 꺼내든 칼은 크게 세가지 입니다.

 

• 첫째 주담대가 왜 늘어났는지 체크하겠다.
• 둘째 정책 모기지 공급 추이를 보며 속도조절 하겠다
• 셋째 가계부채의 구조적 개선을 위한 정책과제를 추진하겠다

 

등입니다.

 

이렇게 세가지 칼이 어떤 의미인지를 알아보기 전에 세가지 칼을 꺼내든 이유가 뭘까요? 예전방송에서도 이야기드렸지만 요즘 가계대출 증가세가 심상치 않거든요. 한국은행이 9일 발표한 ‘7월 중 금융시장 동향’에 따르면 예금은행의 가계대출(정책모기지론 포함) 잔액은 7월 말 기준 1068조1000억원으로 한 달 전보다 6조원이나 증가했습니다. 올해 들어 지난 3월까지 감소세를 보이다가 4월(+2조3천억원) 증가세로 돌아선 뒤 5월(+4조2천억원)과 6월(+5조8천억원), 7월(+6조원)까지 넉 달 연속 증가. 잔액 기준으로는 지난달에 이어 또다시 사상 최대를 경신했죠. 증가폭 또한 2021년 9월(+6조4천억원) 이후 1년 10개월 만에 가장 컸습니다.

 

가계대출이 왜 이렇게 늘어났는지는 다들 아실 것입니다. 영끌족이 귀환하면서 주택담보대출을 중심으로 증가했는데요. 주담대는 올해 들어 2월(-3000억원) 반짝 감소한 것을 제외하면 3월부터 5개월 연속 증가중입니다.

 

이러자 한은이 난리 났죠. 대외적으로 긴축의지를 밝혔지만 시장에서 제대로 먹혀들지 않고 있기 때문입니다. 이유는 다들 아실 겁니다. 집값 떨어지는 것을 막으려는 정부의 방해 때문이잖아요. 한은은 긴축을 하겠다고 하는데 정부는 소득을 따지지 않고 DSR(총부채원리금상환비율)도 보지 않는 특례보금자리론을 대거 공급하고 있잖아요. 정부와 한은의 이런 엇박자에 가계대출이 눈덩이처럼 불어나고 있는데요.

 

이러자 한은도 더 이상은 못참겠다며 나서고 있죠. 특히 4차례 연속 기준금리 동결을 결정했던 7월 13일 의사록이 공개돼 파장이 일고 있는데요. 당시 기준금리를 동결한다고는 했지만 금융통화위원들이 가계부채 문제를 얼마나 심각하게 바라보고 있는지를 엿볼 수 있는 발언들이 들어있었기 때문인데요.

 

금통위원들은 최근 가계부채가 다시 늘어나는 직접적 원인으로 각종 부동산 규제 완화를 콕 짚었습니다. 금통위원들이 특정 대상, 그것도 정부와 금융당국의 정책을 대놓고 비판한 것은 매우 이례적인 일입니다. 특히 금통위원 전원이 가계부채에 대한 우려를 언급한 것도 주목할 점이고요.

 

반대로 생각하면 얼마나 정부 압력이 심했는지도 알 수 있는 대목이죠. 그래서 이창용 총재는 가계부채 문제를 통화 정책의 중요한 목표의 하나로 설정하고 대응하겠다고 시사한 것이죠. 가계부채가 급증하는 것을 더 이상 방치하지 않겠다는 거죠.

 

그럼 당장 금리를 올리는 것일까요? 그러기에는 정부의 압력이 너무 쎈 듯합니다. 그렇다고 다음 기준금리 결정일은 이달 24일까지 손 놓고 있을 수도 없잖아요. 그래서 앞서 언급했던 세가지 칼을 먼저 뽑아든 것이죠. 이 칼들이 잘 들면 기준금리를 인상하지 않아도 되겠지만 만일 24일까지 뚜렷한 변화가 없다면 기준금리 인상이라는 진짜 칼을 뽑아들 수 있다는 이야기입니다.

 

그럼 먼저 꺼내든 세가지 칼이 잘 들지를 않아봐야 할텐데요. 세가지 중 둘째와 셋째부터 살펴볼께요.

 

https://youtu.be/RWUnvvURonQ

둘째 ‘정책 모기지 공급 추이를 보며 속도조절 하겠다’는 특례보금자리론 관련 이야기인데요.

 

특례보금자리론 금리가 지난 11일 올랐죠. 일반형 특례보금자리론의 금리는 기존 연 4.15%(10년)~4.45%(50년)에서 연 4.40~4.70%가 적용됩니다. 이에 따라 시중 대출 금리도 올라갈 조짐인데요.

 

그도 그럴것이 시중대출금리 인상을 저지해왔던 특례보금자리론 공급여력이 갈수록 줄어들고 있습니다. 지난 7월말 기준으로 특례보금자리론의 유효신청금액이 올해 공급목표의 78%를 넘겼기 때문인데요. 그럼 나머지 5달 동안 공급할 수 있는데 특레보금자리론의 여유는 22% 밖에 없다는 거죠. 따라서 한은에서는 특례보금자리론에 대한 걱정은 더 이상 하지 않을 것으로 보입니다. 물론 앞에서는 부동산 안정화를 이야기하면서 뒤로는 부동산 뛰우기를 하는 정부는 또다른 특례보금자리론, 특특례보금자리론을 내놓지는 모르지만요. 따라서 두 번째 칼이 큰 위력을 발휘하기 힘들어 보입니다.

 

셋째 ‘가계부채의 구조적 개선을 위한 정책과제를 추진하겠다’는 고정금리 목표비중을 도입해 고정금리 대출을 늘리고 분할 상환 대출 비중을 확대하겠다는 내용인데요.

 

이것도 가계대출을 줄이는데 도움이 되지 않는 것은 아니지만 큰 기대를 하기 힘들죠.

 

그럼 첫째 ‘주담대가 왜 늘어났는지 체크하겠다’는 어떨까요? 여기서 주목받은 것은인터넷 은행과 50년짜리 초장기 대출입니다.

 

일단 인터넷은행은 최근 공격적으로 주담대를 늘리고 있는데요. 카카오뱅크의 경우 올해 2분기 말 기준 주담대 잔액은 5조5200억원으로 전년 동기(1920억원) 대비 28배 이상 늘었습니다. 올해 1분기(2조3560억원)와 비교해서도 2배 넘게 증가했고요.

케이뱅크의 역시 주담대와 전월세대출을 합친 잔액이 1분기 말 기준 2조8000억원으로, 올해 들어서 1조원 이상 증가한 것으로 분석됩니다.

 

문제는 이들 인터넷은행들이 저렴한 금리 경쟁력을 무기로 너무 급하게 주담대 규모를 늘리고 있다는 점인데요. 물론 비대면으로만 영업을 하기 때문에 인건비 등을 아낄 수 있어 가산금리를 높이지 않아도 충분히 수익을 낼 수 있기 때문이기도 합니다.

 

실제로 다른 은행들의 평균 가산금리는 연 1.47~3.94% 수준이지만 카카오뱅크와 케이뱅크는 0%대입니다. 일부 상품의 경우 마이너스 가산금리가 붙기고 하고요. 다들 아시다시피 대출금리는 기준금리에 가산금리가 더해져 산정되잖아요. 그런데 가산금리가 이렇게 저렴하면 당연히 주담대 금리가 낮을 수 밖에 없겠죠. 은행연합회에 따르면 지난달 신규 취급액 기준 카카오뱅크의 분할 상환 주담대 평균 금리는 연 4.02%로 은행권에서 가장 낮습니다. 그다음이 케이뱅크(4.14%). 이러니 주담대 빌리려는 사람들이 몰릴 수 밖에 없겠죠.

 

그런데 과연 문제가 없을 까요? 비대면인데 돈 빌린 사람의 소득 심사가 면밀히 될까요? 과도한 대출에 따른 연체율은 걱정 없을까요?

 

그래서 금융당국이 이를 들여다보겠다는 건데요. 그런데 얼마나 꼼꼼히 들여다볼까요?

 

만일 인터넷은행 주담대 심사를 꼼꼼하게 해서 탈락자가 늘어나면 부동산 살 사람이 줄어들겠죠. 그러면 부동산 시장에 악재일텐데 이를 정부가 가만히 나둘까요?

 

더 큰 문제는 50년짜리 초장기 대출. 이는 일부 시중은행들이 출시한 50년 만기 주담대를 뜻하는데요. 만기가 50년 어마무시하죠. 물론 50년 만기 상품이 처음 출시된 것은 아닙니다. 정책 상품 중에는 있었는데요. 시중은행들이 50년 만기를 들고 나온 것은 이번이 처음이라는 거죠.

 

이유가 뭘까요? 금융당국과 은행들은 금리 상승기 고객의 이자 부담을 완화하고 안정적 부채 상환을 지원한다는 취지라고 설명합니다. 만기가 길어지면 당장 갚아야 하는 원리금 규모가 줄어든다는 이유죠.

 

그런데 이런 이유만 있을까요? 일단 당장 이자 부담이 줄어드는 것은 맞습니다. 예를들어 5억원을 연 5.5%금리로 빌려 거치기간 없이 원리금 균등상환을 하게 되면 30년 만기 시 월 원리금 상환액은 약 283만8000원. 하지만, 50년 만기의 경우 약 244만 9000원으로 줄어듭니다. 이 경우 DSR(총부채원리금상환비율)이 줄어들어 대출 가능한 금액이 더 늘어날 수도 있습니다.

 

https://youtu.be/FCuItStt2cY

문제는 진짜 빚이 줄어드는 것이 아니라는 점이죠. 오히려 갚아야 할 총 이자부담은 배로 커집니다. 대출자가 부담할 총 이자액은 만기 30년의 경우 약 5억 2200만원이지만, 50년 만기가 되면 약 9억6900만원으로 크게 늘어납니다. 정말 배보다 배꼽이 더 큰 셈이죠. 게다가 평생 빚만 갚고 살아야 한다니 너무나 암울하죠.

 

그런데 최근 유튜브나 블로그에는 이런 주장들이 있습니다. 50년 만기 대출은 개꿀 같은 상품이니 빨리 받아라는 건데요. 이렇게 주장하는 이유도 있습니다.

 

50년 만기라고 50년까지 대출을 가지고 갈 이유가 없다는 거죠. 일단 더 좋은 조건의 대출이 나오면 얼마든지 갈아타면 된다고 주장합니다. 또 목돈이 생기면 분할상환하면 금리부담을 줄일 수 있다고 하죠.

 

게다가 주택 가격이 오르면 아무런 문제가 없다고 강조합니다. 오른 가격으로 팔면 주담대를 갚고도 돈이 남는다고 주장합니다. 그러니 지금이라도 당장 50년 분할 상환을 받으면 DSR 규제에서도 벗어나 더 많은 돈을 빌려 원하는 집을 살 수 있다고 부추기죠. 실제로 이런 부추김에 넘어가 영끌족들이 최근 늘어나고 있다는데요.

 

그런데 인생은 항상 계획대로 되는 것이 아니잖아요. 링에 올라가기 전에는 누구나 계획이 있죠. 엄청난 주먹을 맞기 전까지는···.

 

앞서 50년 만기 대출이 개꿀 같은 상품이라는 주장이 맞으려면 가장 큰 조건이 주택가격이 올라야한다는 것입니다. 부동산 불패신화가 계속돼야 한다는 거죠. 그런데 과연 이게 가능할까요?

 

다들 아시다시피 부동산 가격에 가장 영향을 많이 주는 것 중의 하나가 금리죠. 앞서 설명했듯이 특례보금자리론 금리가 오르면서 시중 금리를 자극할 가능성이 매우 큽니다. 특히 주담대 금리는 더욱 올라갈 수 밖에 없고요. 인터넷은행 주담대 심사도 꼼꼼히 본다고 했는데 물론 시늉만 내겠지만 이것만으로도 대출은 억제될 가능성이 높습니다.

 

게다가 금융당국이 50년 만기 주담대에 대해서는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등을 우회하는 수단으로 활용되는 측면이 없는지 점검하고, 필요 시 제도 개선 등을 추진한다고 공표했거든요. 가입 요건으로 만34세 이하 연령제한을 두는 방안을 검토하고 있다고 합니다. 왜냐면 50년 만기 주담대는 소득이 작은 청년을 위한 상품인데 대부분의 은행들이 가입 연령 제한을 두지 않고 있거든요.

 

그런데 벌써 이런 불만이 나옵니다. 50년 만기를 활용하면 매달 갚아야 하는 대출 원리금 부담이 줄기 때문에 대출자 부담도 덜어질 수 있고 대부분의 대출자들이 50년 만기까지 대출을 갚는게 아니라 수 년 안에 중도상환하거나 대출을 갈아타기 때문에 연령 제한을 따로 두는 것은 바람직하지 않다고 주장하죠. 따라서 인터넷은행 대출을 꼼꼼히 살피고 50년 만기 주담대를 줄이겠다는 한은의 계획도 차질을 빚을 가능성이 높아 보입니다. 그럼 가계대출 증가세를 막기에는 역부족이겠죠. 결국 한은이 금리인상카드를 꺼내들 수도 있다는 이야기입니다.

 

특히 금리인상은 해외요인 때문에 가능성이 더 높아지고 있는데요. 지난 6월 60달러 대까지 떨어졌던 국제유가가 현재 84달러로 치솟았습니다. 조만간 100달러를 넘을 것이란 전망도 쏟아지고 있고요. 여기에 전에도 설명드렸듯이 국제 곡물가도 심상치 않죠. 그러면 잡히는 것처럼 보이던 물가가 다시 요동칠 수 있다는 거죠. 물가 상승 압력을 줄이기 위해서라도 금리 인상이 불가피해지고 있다는 것입니다.

 

만약 이렇게 된다면 50년 주담대를 빌렸던 사람들의 계획이 어그러질 수 밖에 없는데요. 금리는 올라가고 집값은 떨어지고 자칫 50년 동안 빚을 갚아야 할지도 모른다는 거죠. 여기에 요즘 우리 경제가 수출 내수 모두 침체를 겪고 있어 구조조정이 알게 모르게 일어난다고 하는데 갑자기 다니던 직장에서 짤린다면···. 이에 대한 대책이 있을까요? 플랜 B를 가동할 수 있을까요? 상황이 벌어진 다음에 대책을 마련한다면 정말 사후약방문이 될 수 있습니다. 이번 잼버리 사태처럼 본질을 훼손하고 인생을 망칠 수 있다는 거죠. 인생을 도박처럼 살 수는 없잖아요.

 

그럼 어떤 대책이 필요할까요? 지금부터는 예전에 읽었던 ‘앞으로 5년, 빚 없는 사람만이 살아남는다’를 참조해서 이야기 할까 합니다. 2017년에 나온 책인데요. 지금 시점에도 참조할 만합니다.

 

이 책에서는 빚을 비만에 비유합니다. 그만큼 치료가 어려운 난치병이라는 거죠. 비만이 몸을 병들게 하듯이, 빚은 나와 가정의 살림살이를 병들게 하는데요. 빚은 너무 많이 쓰는 것이 문제이기 때문에 씀씀이를 줄여야 하지만 돈이 없어도 갖고 싶은 것은 너무나 많고, ‘갖고 싶다면 당장 가지라’고 속삭이면서 온갖 방법으로 빚지게 만드는 금융의 유혹은 너무나 달콤하죠.

 

https://youtu.be/P4IjtiF5V3M

 

그러면 무작정 돈을 안 쓰면 빚의 굴레에서 벗어날 수 있을까요? 쉽지 않겠죠. 그래서 평생 빚지지 않는 재무 시스템 만들기 전략이 필요한데요. 총 6가지입니다.

 

1. 월급만으로 한 달을 산다=당장 지난달 신용카드 결제 금액부터 해결한다. 만약 은행 잔고가 바닥이거나 마이너스라면 3~6개월간 예비비를 모아 그 돈으로 밀린 카드 값을 내도록 한다. 이후 신용카드를 쓰지 않으면서 월급만으로 한 달을 살 수 있도록 연습하면 된다.

 

2. 내가 얼마나 쓰는지 알며 소비한다=무조건 가계부를 쓰라는 말이 아니다. 중요한 것은 다음 월급날까지 필요 자금과 여유 자금이 어느 정도인지 파악하며 수입과 지출의 균형을 맞추는 데 있다.

 

3. 통장 쪼개기로 꼭 필요한 목돈을 만든다=월급날 필요 자금에 예산을 집행하고 남는 돈이 잉여자금이다. 이 잉여자금을 통장 쪼개기를 통해 목돈으로 만들어야 한다. 통장을 쪼갤 때는 재무 목표에 따라 우선순위를 정하고 단기(1~3년 내 있을 이벤트), 중기(자동차 등 5년 뒤 필요한 자금), 장기(주택, 자녀 교육, 노후 자금 등 10년 뒤 필요한 자금)로 분산해 적정 금액을 설정한다.

 

4. 월급 통장 0원으로 만들기=여기서 0원은 생활비와 교육비, 용돈 등 필요 자금을 집행하고 남은 잉여 자금을 3단계에서 쪼갠 항목에 따라 각각 통장으로 자동이체했기 때문에 돈이 남지 않는다는 뜻이다.

 

5. 바뀐 시스템이 지켜지도록 매달 점검하기= 시스템이 자리 잡기까지 최소 6개월은 걸린다.

 

6. 지금 당장 시작한다

 

어떠한가요? 어렵긴 하지만 실천이 불가능한 것은 아닐 것 같죠. 적어도 이런 노력이 있어야 빚의 굴레에서 벗어날 수 있습니다. 부동산불패신화를 부추기며 영끌을 유도하는 꾐에 넘어가지 마시고 사후약방문같은 대책에 매달리지 마시고 경제현실을 정확히 보고 대책을 마련해야 합니다. 정부가 알아서 해주겠거니라고 생각했다가는 잼버리 대회 꼴 날 수 있습니다. 지금이라도 플랜B를 준비해야 다가오는 경제위기에서 살아남을 수 있습니다.

 

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