“말보다는 숫자를 믿어라!!!”···부동산 뉴스의 불편한 진실은?

 

요즘 부동산 뉴스를 보다보면 정말 헛갈릴 수 밖에 없을 것 같습니다. 이젠 바닥을 치고 올라갈 일만 남았다는 뉴스와 아직 바닥은 멀었다는 뉴스가 같은 날 쏟아지기도 하거든요. 도대체 어느 말이 맞는지 일반인들은 판단하기 매우 힘들어보입니다. 하지만 숫자는 거짓말을 하지 않죠. 숫자를 해석하는 사람들이 나쁜 의도를 가지고 사람들을 속일 뿐입니다. 따라서 날 것의 숫자를 통해 진짜 부동산 시장의 변화를 판단하는 것이 더욱 중요해질 것 같습니다.

 

이런 이야기를 드리는 이유가 있습니다. 어제 부동산 관련 뉴스를 보다보면 정말 재미있거든요.

 

• 동탄 등 GTX 개통 호재 지역에 갭투자 '꿈틀' (연합뉴스)
• 집값 하락 속 반포동 아파트는 신고가 거래 행진(아시아투데이)
• "20평대 아파트가 28억에?"…'그들만의 리그' 벌어진 동네(한국경제)
• "급매가 싹 사라졌어요"…서초 '아리팍'도 3년만에 최고가(매일경제)
• 고개든 '강남불패'…압구정·송파 집값회복 '뚜렷'(뉴데일리)

 

제목만 봐도 알 수 있죠. 죄다 아파트 가격이 바닥을 다지고 이제 올라가고 있다고 전합니다. 특히 GTX 개통 등 개발호재가 있거나 ‘강남불패’ 지역 등에서는 신고가 거래가 나오고 있다는데요.

 

예를들어 서울 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 59㎡가 지난 5일 28억3000만원(7층)에 손바뀜되며 신고가를 썼다고 합니다. 2019년 11월 26억원(6층) 이후 약 4년 4개월 만에 나온 거래가 신고가였다는 거죠. 그런데 59㎡면 25평 정도에 불과합니다. 평당 1억원이 훨씬 넘는 것인데요. 금이나 다이아몬드를 바른 것도 아닌데 정말 기가 막힌 가격이죠.

 

실제로 거래가 있었을까요? 국토부 실거래가 공개시스템에 들어가 보니 있긴 하더라고요. 그런데 매매계약을 체결하지 않았는데도 집값을 띄울 목적으로 실거래가를 허위 신고했다가 해제하는 사례가 자주 있잖아요. 부동산 계약 신고 기간은 계약일로부터 30일, 해제신고 또한 해제 사유 발생일로부터 30일 이내에 신청을 해야 하기 때문에 혹시 해제되지는 않는지 앞으로 한달 가량은 지켜봐야 할 것 같습니다.

이외에도 GTX 호재가 있다는 동탄은 최근 갭투자가 다시 살아나고 있다는데요. 화성시 능동의 '동탄숲속마을모아미래도1단지' 전용면적 84㎡는 지난해 12월 20일 4억8500만원에 매매 거래가 체결됐다가 같은 달 29일 4억3600만원에 전세 계약이 체결됐습니다. 매매가와 전셋값의 차이는 4900만원.

 

이 때문일까요? 한국일보는 ‘"5000만 원으로 집 사자"... GTX 개통 앞둔 동탄, 갭투자 성행’이라는 제목으로 갭투기가 기승을 부리고 있다고 전하고 있습니다. 최근 온라인에선 3,000만 원, 4,000만 원, 6,000만 원 아파트란 식의 홍보글도 눈에 띈다고 하는데요. 실제로 유튜브나 블로그에 최근 이런 광고가 늘어나긴 했더라고요.

 

반면 정반대 상황을 전하는 기사들도 있습니다.

 

• 이자 못 견딘 영끌족 아파트 경매행… 1월에만 1만건(매일경제)
• 다시 쌓이는 서울 아파트 매물, 넉 달 만에 8만건 넘어서(중앙일보)

 

상승을 이야기하는 기사보다는 훨씬 적긴 합니다. 게다가 아파트 경매 늘었다, 매물 폭탄도 정작 이야기하려는 것은 “부동산 경기가 더 빠지면 안되니 부양책을 내놓으라”입니다. 서민들이 열심히 일하면 집을 살 수 있을 희망을 가질 수 있는 가격으로 더 내려가야 한다가 아닙니다.

그래도 이 기사에서 현재 부동산의 실상을 엿볼 수 있습니다.

 

일단 매일경제에 따르면 지난 1월 신규 경매 신청 건수는 1만619건이나 됐다고 합니다. 이는 2013년 7월(1만1266건) 이후 가장 많은 것이죠. 이는 지난해 1월(6786건)과 비교해도 56% 증가했고요.

 

통상 법원에 경매를 신청하면 매각기일이 잡히기까지 평균 6개월가량 시차가 발생합니다. 이에 실제 입찰에 들어간 경매 ‘진행’ 건수보다 경매 ‘신청’ 건수가 시장 상황을 정확히 반영한다고 하는데요. 이런 신규 경매 신청 규모는 2019년 10만건을 넘긴 후 9만건대에서 7만건대까지 3년 연속 감소했습니다. 월간 1만건이 안됐던 거죠.

 

하지만 지난해 3월부터 월간 경매 신청 건수는 8000건을 넘긴 뒤 연간 신청 건수도 10만1147건을 기록하는 등 4년 만에 다시 10만 건을 넘었습니다. 급기야 월간 경매신청 건수도 1만 건을 넘겼고요.

 

문제는 이게 끝이 아니라는 거죠. 부동산 업계에 따르면 당분간 경매 신청 건수는 늘어날 것이라는데요. 2020년부터 2021년까지 집값 상승기에 '영끌'(영혼까지 끌어모은 대출)들이 무리한 대출로 주택을 매수하면서 이자와 대출금을 제때 상환하지 못해 경매로 유입될 가능성이 크기 때문입니다. 영끌족들이 이자 부담을 버티지 못하면서 보유한 주택을 던지고 그래도 팔리지 않으면 결국 경매시장에 유입될 수 밖에 없잖아요.

 

실제로 그럴 조짐이 보이는데요. 중앙일보가 전한 ‘다시 쌓이는 서울 아파트 매물, 넉 달 만에 8만건 넘어서’ 기사를 보면 서울 아파트 매물 건수는 지난 6일 8만149건을 기록해 넉 달 만에 8만 건을 넘어섰다고 합니다. 서울 아파트 매물은 지난해 6만~7만 건대를 유지하다가 11월 초 8만 건을 살짝 넘었고 지난달까지 7만 건에서 오르락내리락했다는데요. 부동산 거래가 활발했던 2021~2022년에는 서울 아파트 매물 건수가 3만~6만 건대에 불과했다는 군요.

 

이렇게 매물이 늘어나는 것은 어떤 의미일까요? 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미입니다. 집값이 더 오르지 않을 것이란 매매 심리도 깔려 있죠.

실제로 서울 아파트 매물은 무섭게 쌓이고 있습니다. 12일 현재 8만1465건. 6일만에 1000건이상 늘어났습니다. 매물이 쌓이는 곳은 서울 만이 아니죠. 경기는 15만1022건, 인천은 3만5276건입니다. 수도권에 쌓인 매물만 23만6000건이 넘게 쌓여 있습니다.

 

e-나라지표에서 공통주택 현황을 보면 올 2월 현재 아파트 호수는 서울이 162만, 경기 331만. 인천이 69만입니다. 수도권에 562만 호 정도의 아파트가 있는 셈이죠. 그런데 팔려고 내놓은 것이 23만6000호. 팔려는 아파트가 4%가 넘는 셈입니다. 100집 중 4집을 팔려고 내놨는데도 가격이 오를 수 있을까요?

 

더 큰 문제는 거래량이겠죠. 갈수록 줄어들던 아파트 거래량이 올 1월들어 반등했다고 언론들이 난리였습니다. 정부가 내놓은 신생아특례대출이 효과를 발휘한다면서요. 그래서 신생아 특례대출로 9억 이하 아파트 거래량 회복된다고 호들갑이었는데요. 정말 그럴까요?

 

일단 1월 서울 아파트 거래량은 2563건입니다. 물론 1824건에 그쳤던 지난해 12월보다 늘어난 것은 맞습니다. 하지만 서울에 있는 아파트가 162만 호가 넘는데 겨우 2500건 매매라니···. 겨우 0.1% 거래된 셈이잖아요. 매물은 4%인데 거래는 0.1%. 차이가 커도 너무나 크죠. 혹시 더 늘어나지는 않을까요? 해제신고가 있다면 줄어들 수 잇지만 신고기간이 지났으니 더 늘어날 수도 없습니다.

 

그럼 2월 거래량은 더 늘어났을까요? 아직 신고가 끝나지 않았지만 12일 현재 신고된 것은 1826건. 최종 2000건을 간신히 넘기는 선에서 끝날 듯합니다. 예전 방송에서도 이야기했지만 서울 아파트 매매의 과거 평균은 6000건입니다. 6000건 이하는 거래가 없어도 너무 없다는 이야기입니다. 이렇게 거래가 미미한데 아파트 가격이 오를 수 있을까요?

 

즉 앞서 이야기했지만 숫자는 거짓말을 하지 않습니다. 경매 건수, 쌓인 매물, 거래량을 보면 현재 우리나라 부동산 가격이 하향 조정되고 있다는 것이 확실해 보입니다. 그런데 이를 거슬르려고 일부 지역, 일부 아파트의 튀는 거래를 가지고 바닥을 다졌느니, 반등을 시작했다느니 분위기를 띄우고 있는 거죠.

 

애청자 여러분들은 전제 시장 흐름을 나타내는 숫자를 신뢰하나요? 아니면 일부 튀는 숫자를 신뢰하나요?

 

여기서 한가지 더. 부동산 반등을 이야기할 때 빠지지 않는 이야기가 있죠. 금리인하. 미국이 곧 기준금리를 내릴테니 우리나라도 내릴 것이고 그러면 부동산 시장이 바로 살아날 것이라는 논리죠. 하지만 경불진은 계속 강조해 왔습니다. 미국이 기준금리를 쉽게 내리지 않을 것이다, 물론 바이든 당선을 도우려는 파월 연준 의장이 정치적 의도로 내릴 수 있을지 모르지만 쉽지 않다고 주장했는데요.

 

어제 또 이를 뒷받침하는 지표가 나왔죠. 미 노동부가 2월 미국 소비자물가지수(CPI)를 발표했는데 전년 동월 대비 3.2% 상승했습니다. 한 달 전보다 0.1%포인트 오른 데다 미 월스트리트저널(WSJ)이 집계한 전문가 예상치(3.1%)도 웃돌았습니다. 변동성이 큰 에너지·식품을 제외한 근원 CPI는 전년 동월 대비 3.8%, 전월 대비 0.4% 각각 상승해 모두 전문가 예상치보다 0.1%포인트 높았고요. 금리인하와는 점점 멀어지고 있습니다.

 

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