바닥 밑에 지하실 그 밑엔 땅굴···부동산 세가지 이상 징후

요즘 부동산 시장에 한파가 몰아친다고 하죠. 석달 전만해도 연합뉴스 등이 ‘전국 아파트 매매·전세 평균가격 14개월 만에 동반 상승’이라며 부동산 바닥론을 설파했었는데 바닥 밑에 지하실이 있다는 사실을 또다시 확인해주고 있습니다. 주택 인허가 물량이 크게 줄면서 2~3년 뒤에는 주택 공급 부족이 심화될 것이란 일부 언론과 전문가들의 주장도 먹히지 않고 있다는 거죠. “아파트값, 지금이 바닥”이라며 불안감 조성도 더 이상 통하지 않고요.

 

실제 지표가 이를 증명하고 있죠.

한국부동산원의 10월 아파트 실거래지수(잠정치)에 따르면, 9월 대비해서 △전국 -0.25% △서울 -0.45% △수도권 -0.35% △지방 -0.14% 등으로 조사됐습니다. 일부 지역을 제외하고 모두 하락세. 실제 거래된 아파트의 실거래가를 이전 거래가와 비교해 시장 거래 상황을 보다 정확하게 보여주는 실거래가지수가 마이너스 변동률을 기록한 건 무려 9개월 만입니다.

 

올해 서울 아파트 실거래가지수(1~9월)는 지난해 떨어진 하락 분을 만회하듯 꾸준히 상승해 누적 상승 분이 13.4%에 달했거든요. 하지만 9월말부터 특례보금자리론 일반형 대출 중단에 따라 아파트 거래도 주춤하기 시작하면서 실거래가지수 역시 하락 전환했습니다.

 

중개업소를 대상으로 향후 집값에 대한 전망을 물어 산출한 매매가격 전망 지수도 8개월 만에 가장 낮은 수준을 보이고 있습니다.

 

KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면, 11월 서울 매매가격 전망 지수는 82.8로 조사됐습니다. 이는 올해 3월(78.0) 이후 가장 낮은 수치입니다.

 

이러자 전에는 보기 힘들었던 일들이 국내 부동산 시장에서 발생하고 있는데요. 자칫 그냥 한파가 아니라 일본과 같은 부동산 거품 붕괴가 닥칠 것으로 우려되는 징표도 포착되고 있습니다. 단단히 준비해야 할 것 같은데요.

https://youtu.be/56KrXwlIBFw?si=nKbz6wdp1WiMSlJ4

첫 번째. 1.5억 내려도 안팔리는 송파 15억 아파트의 반전…7만5000명 몰렸던 단지였다(헤럴드경제)

 

송파구 오금동 송파 더 플래티넘 전용 65㎡ 분양권이 최근 13억2260만원에 매물로 나왔는데요. 해당 면적 분양가가 14억7000만원이었던 점을 감안하면 분양가보다 1억5000만원이 떨어진 것입니다. 일명 마피(마이너스 프리미엄)이 붙은 것이죠.

 

그런데 이 곳은 과거 송파 아남아파트를 리모델링한 단지로 지난해 1월 분양 때 최고 2797대 1의 경쟁률을 기록한 바 있습니다. 분양 당시 일반분양 물량이 29가구밖에 안돼 주택법상 분양가 상한제 적용을 받지 않았죠. 그런데도 마피가 붙으니 인근 부동산들은 이례적이라는 반응이라고 합니다.

 

올해 중순 단기 상승기 때 이른바 ‘초치기’ 매물을 분양받았다가 마이너스피로 내놓은 사례도 있다는데요. ‘초치기’란 이른바 선착순 청약의 개념으로 시간을 정해두고 해당 시간 이후 가장 빠르게 입금하는 사람이 청약에 당첨되는 방식. 입금이 빠를수록 원하는 호실을 선택할 수 있다는 이점이 있습니다.

 

그런데 분양을 시작한지 1년 반만에 초치기 분양까지 거쳐 최근 완판에 성공한 강북구 미아동 한화포레나 미아에서도 마피 매물이 등장했다고 합니다. 당초 분양가보다 2000만원 저렴한 가격이라는데요.

 

주택 가격 상승에 대한 기대감이 사라지고 고금리로 잔금마련이 어려워지면서 이같은 마피 사례는 더 늘어날 것으로 보인다는 거죠.

https://youtu.be/uvY-nDPsjpQ?si=U9QdwQtbjIXb73uL

둘째. “청약 당첨된 서울 대형 브랜드 아파트, 계약 포기했어요”(뉴스1)

 

서울 대단지에서도 청약 당첨 포기 사례가 나오고 있다고 합니다. 일부 단지에서는 계약을 맺은 뒤 취소를 요구했고요, 이 때문에 이달 서울 지역에서 △강동 중앙하이츠 시티(3차 임의공급) △남구로역 동일 센타시아(6차 임의공급) 등의 다회차 공급이 진행됐는데요. 특히 이달 중순 9차 임의공급을 한 강서구 화곡 더리브 스카이 주상복합아파트는 이달 말 10차 임의공급을 진행할 예정이라고 합니다.

 

대학 추가합격도 아니고 분양을 10차례까지 한다니 놀랍죠.

 

건설업계 한 관계자는 “업계에서도 미분양 털기에 총력전을 펼치고 있는데, 임의공급을 한달에 두 번이나 진행하는 곳이 있을 정도”라며 분양시장의 침울한 분위기를 전했습니다.

 

이럴 수 밖에 없는 것은 올해 아파트 공급 물량이 크게 줄면서 9월 전국 미분양 아파트는 총 5만9806가구로 전월 대비 2005가구 감소해 3.2% 줄었습니다. 올해 2월 7만5438가구에 비하면 1만5000여 가구나 감소했죠.

 

하지만 '악성 미분양' 혹은 '불 꺼진 집'으로 불리는 준공 후 미분양은 올해 초부터 오름세를 보여 1만 가구를 코앞에 두고 있습니다. 1월 7546가구에서 8월 9392가구로 늘었습니다. 아직 자료가 나오진 않았지만 현재는 1만 가구를 넘겼을 것으로 보입니다.

 

여기에 거래량은 줄고 매물은 쌓이고 있죠. 서울 아파트 거래량은 10월 2311건, 11월은 906건. 3000건을 넘기기 힘들 전망입니다. 부동산업체 아실 자료를 보면 서울 아파트매물이 7만8000여건, 경기는 14만4000여건, 인천은 3만3000여건으로 수도권에만 25만 건이 넘습니다. 팔려는 사람은 많은데 사려는 사람이 없다는 이야기죠.

https://youtu.be/IIXJbIDNVcg?si=AwmfxwTSQPB9XAmD

셋째. 거래 절벽에 칼바람…직방, 중개법인 80% 권고사직(서울경제)

 

급기야 부동산 플랫폼 1위 업체인 직방이 권고사직을 진행한다는 소식까지 들려왔습니다. 직방의 자회사인 직방파트너스는 지난 24일 직원들에게 권고사직을 통보했다고 하는데요. 권고사직은 보통 몇 명 정도에 그치잖아요. 그런데 직방은 다릅니다. 권고사직 대상이 총 임직원 140명 중 무려 80%에 달한다고 합니다. 110명 넘게 짜른다는 거죠.

 

직방 측은 “부동산 거래 절벽과 중개시장 위축 등에 매출 급감으로 최악의 경영위기에 처한 상황”이라며 “경영환경 개선을 위한 구조정을 진행하게 됐다”고 설명했는데요.

직방은 권고사직 직원에게 월 급여의 3개월을 지원한다는 계획입니다. 오는 30일부터는 희망퇴직도 실시하고요. 이후에도 경영환경이 개선되지 않을 시 정리해고도 고려한다는 방침이라는 군요.

 

일부 직원들은 직방이 권고사직 기준 등을 제시하지 않고 갑작스러운 구조조정을 통보했다며 반발하고 있습니다. 그런데 직방은 올해 초에도 대규모 권고사직을 진행한 바 있거든요. 그도 그럴것이 지난해 직방의 영업손실은 370억 원으로 전년(82억 원) 대비 3배 이상 증가했기 때문입니다.

 

직방만이 아니죠. 전국적으로 문닫는 공인중개사무소가 한 달에 1000곳을 넘어 섰다고 하는데요. 거래를 몇 건만 성사시켜도 웬만한 직장인 몇 달 치 월급을 중개보수로 벌 수 있다는 인식이 퍼지면서 한 때 공인중개사 1차와 2차 시험 원서접수자는 40만명에 육박하기도 했지만, 거래 시장 불황이 길어지면서 이젠 매달 점포 임대료를 걱정해야 하는 처지에 놓였다는 겁니다.

 

이처럼 부동산 시장 분위기가 심상치 않습니다. 일본과 같은 장기침체가 불가피하게 보일 정도입니다. 그런데도 금리만 내려가면 부동산 시장이 다시 살아날 것이라는 헛된 꿈을 꾸는 사람들이 아직도 많은 듯합니다. 하지만 바닥 밑에는 지하실이 있고 지하실 밑에는 땅굴이 있다는 사실을 반드시 명심해야 합니다.

 

경제성장률이 1%대로 추락했고 합계출산율이 0.7명으로 세계 최저인 나라에서 집값이 더 오른다면 그건 그야말로 기적 아닌가요. 그런 기적에 소중한 내 돈과 인생을 한꺼번에 걸 순 없겠죠.

https://youtu.be/UfK0Xv5FWBI?si=1i2sEVA_cbwevZ8s