부동산 시장에 등장한 ‘데드캣 바운스’ ‘나 혼자 못산다’는?

• “더 빠진다더니 벌써 바닥?”…서울 집값이 뛴다 (헤럴드경제)
• 서울 아파트 급매 다 팔렸나...마포·강동·강남 '상승거래' 이어져(뉴시스)
• ‘집값 바닥론’ 힘실리나… 전국 집값 낙폭 2개월 연속 줄어(조선비즈)
• 서울 아파트 거래량 2000건대…1년 4개월만 최다(아시아경제)

 

최근 언론들이 집값 바닥론을 솔솔 흘리고 있습니다. 지난달 전국의 주택가격 하락폭이 2개월 연속으로 둔화됐다, 전세 거래량이 월세를 웃돈다, 거래량이 늘었다 등 각종 지표도 들어댑니다.

 

그래서 심지어는 이런 기사도 나오죠.

 

• "이러다 또 집 못 사는 거 아닌가요?"…무주택자 '좌불안석'(한국경제)

 

한마디로 또다시 더 떨어지길 기다리지 말고 당장 집을 사라, 지금 집사지 않으면 평생 거지된다고 부추기는 것입니다. 그러면서 또다시 노하우까지 알려주죠.

 

4억대 송도 아파트, 2000만원 주고 샀다…다시 고개 든 갭투자(중앙일보)

 

한마디로 갭투자하라는 것이잖아요. 지난해 하반기 이후 집값이 크게 하락한 지역을 중심으로 갭투자 매수세가 몰리고 있으니 당장 돈 빌려서 집사라는 거죠.

 

혹시 이런 유혹에 넘어가신 애청자 여러분은 계시지 않겠죠? 그래도 불안하다는 분들을 위해 지금부터 팩트체크를 해보겠습니다. 오늘 방송 찬찬히 듣고 결정하셔도 결코 늦지 않습니다.

 

일단 언론들이 들이미는 지표를 살펴봐야 할 것 같은데요.

 

“더 빠진다더니 벌써 바닥?”…서울 집값이 뛴다 (헤럴드경제)

 

 

‘16일 한국부동산원에 따르면 지난 1월 서울 아파트 실거래가지수는 전달 대비 0.81% 상승해 12월(-3.51%)까지 6개월 연속 하락하던 흐름에서 상승세로 돌아섰다.

 

서울에서도 노도강(노원·도봉·강북구)이 속한 동북권이 1.69%나 뛰었고, 마포·은평구가 있는 서북권(1.61%), 강남3구가 있는 동남권(1.15%) 등이 상승세로 바뀌었다. 종로·용산구 등이 있는 도심권(-1.34%), 영등포·양천·강서·구로구 등이 있는 서남권(-0.20%)은 여전히 하락하고 있지만 전반적인 분위기는 지난해 말과는 크게 달라졌다.

 

이런 추세는 2월까지 이어질 것으로 보인다. 2월 서울 아파트 실거래가 잠정치는 1.55%로 상승폭이 더 커지는 것으로 조사됐다. 1월까지 하락한 서남권은 2월엔 1.33% 반등하는 것으로 나타났다.’

 

이렇게 서울 주택시장 분위기가 달라진 이유를 올해 1월부터 강남3구와 용산구를 제외한 전역이 규제지역에서 풀리고, 각종 규제완화가 시행된 효과로 급매 거래가 늘어났기 때문으로 보인다고 전합니다.

 

올해 1월 서울 아파트 거래량은 1417건으로 작년 6월(1066건) 이후 처음으로 월 거래량이 1000건을 넘었는데. 2월 계약 건은 이달 16일 기준으로 이미 2223건이나 신고됐다고 합니다. 신고기한이 끝나는 3월말까지 집계하면 4000건 돌파도 가능한 추세라고 전하죠. 이 정도면 진짜 바닥을 친 것 아닐까 하는 생각이 드실 수 있겠죠.

 

https://www.podbbang.com/channels/9344/episodes/24658699?ucode=L-cYlmqQUB 

경제브리핑 불편한 진실

그런데 기사 말미에는 뜬금없이 이런 내용을 전합니다. 다른 의견도 있다면서요.

 

‘박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “낙폭이 컸던 지역의 신축 대단지에서 중소형 아파트를 중심으로 반등하는 곳이 나타나고 있지만 전반적인 시장 상황으로 보긴 어렵다”면서 “역전세난, 경기침체, 글로벌 금융시장 불안, 고금리 유지, 소득대비 여전히 비싼 집값 등의 이유로 추가로 떨어질 수밖에 없다”고 예상했다.’

 

앞의 내용과는 정반대잖아요, 특히 “더 빠진다더니 벌써 바닥?”…서울 집값이 뛴다“라는 기사 제목과는 너무나 다르죠. 물론 중제 ‘역전세난, 경기침체로 ‘추가 하락’ 전망 많지만‘이라고 달긴 했지만 중제 대부분도 부동산 바닥을 이야기합니다. 혹시나 더 추락하면 빠져나갈 구멍을 만들기 위해 이렇게 기사를 쓴 것일까요?

 

물론 저도 기자생활을 해봤기 때문에 균형 잡힌 시각에서 보도해야 한다는 사실을 모르지 않습니다. 하지만 요즘 누가 기사를 끝까지 읽나요. 제목이랑 리드문장 정도만 읽죠. 그렇기 때문에 균형은 제목이랑 리드문에서 잡아야 한다는 거죠. 누가 봐도 집값 바닥이라고 해놓고선 중제와 기사 말미에 아닐 수도 있다고 쓰지 않았냐고 하는 것은 술은 먹었지만 음주운전하지 않았다고 발뺌하는 것과 뭐가 다를까요?

 

• "이러다 또 집 못 사는 거 아닌가요?"…무주택자 '좌불안석'(한국경제)

 

이 기사도 비슷합니다. 서울 곳곳에서 반등 거래가 포착된다고 잔뜩 사례까지 나열했습니다. “‘집 살 시기를 또 놓치는 게 아닌가'하는 생각이 든다”고 말한 사연까지 전했고요.

 

그런데 기사 말미에는 또다시 전문가의 멘트를 빌어 '바닥론'은 시기상조라고 말합니다.

 

‘김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “서울을 중심으로 집값이 소폭 상승하는 것은 주식으로 따지면 급락에 따른 반발 매수 정도로 해석할 수 있다”며 “매수를 끌어낸 요인이 정책, 금리 정도로 보는데 정부 정책은 이제 상수가 됐지만, 금리는 여전히 변수다. 아직 집값 바닥을 논하긴 이르다”고 설명했다.’

 

만일 이 기사를 끝까지 읽으셨다면 어떤 생각이 들까요? 뭐 어쩌라는 거냐고 분통이 터지지 않을까요?

 

화가 나지만 좀 더 살펴볼까요? 많은 언론들이 부동산 바닥론의 근거로 거래량을 들고 있죠. 주식처럼 부동산도 거래량이 늘어야 가격이 올라가는 것이 일반적이잖아요.

 

실제로 헤럴드경제가 전한 것처럼 서울 아파트 거래량이 올 들어 늘어난 것은 사실입니다. 1월에 1417건, 2월 2348건. 신고기한이 끝나는 3월말까지 집계하면 2월은 4000건 돌파도 가능해 보입니다. 하지만 이걸로 바닥론을 이야기할 수 있을까요?

 

예전 방송에서도 이야기 했듯이 과거 10년을 평균 내보면 서울 아파트 거래량은 6000건이 넘습니다. 즉 4000건이 넘어도 아직 평균에도 한참 못미치는 거죠. 특히 부동산 활황세였던 2020년 6월 1만5623건을 기록한 것과 비교하면 4분의 1토막 수준입니다.

 

게다가 얼마 전 방송에서도 짚었죠. 이 아파트 거래량에는 서울주택도시공사(SH)나 한국토지주택공사(LH)가 저소득층과 청년, 신혼부부 등에게 임대아파트 등을 공급하기 위해 매입하는 물량도 포함됐다고요, 부동산 연착륙을 유도하기 위해 정부가 공공기관을 이용해 매입물량을 늘리고 있는데 이를 거래량에 포함시키는 것은 착시를 일으킨다는 것입니다. 아직 분석하진 못했지만 2월 거래량에도 이런 물량이 상당수 있지 않을까요?

 

게다가 앞서 한국경제에서 전한 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원의 말을 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 서울을 중심으로 집값이 소폭 상승하는 것은 주식으로 따지면 급락에 따른 반발 매수 정도라고 했는데요. 이게 전문용어로 말하면 개미핥기 잖아요. 부동산 하락에 압박을 받고 있는 일부 다주택자들이 언론이 전하는 바닥론에 두려워 기웃거리는 개미들에게 물량을 떠넘기는 전형적인 수법이죠. 그러면서 자신들은 차익실현을 하고요.

 

지금 거래량이 잠깐 늘어난 것도 안타깝게도 이런 개미핥기를 당한 사람들이 늘었다고 볼 수 있다는 겁니다.

 

이 때문에 바닥론을 떠벌리는 언론들도 다른 의견도 있다고 쉴드를 치는 것입니다. 개미핥기 물량이 빠지면 다시 하락할 수 있기 때문입니다.

 

실제로 언론들이 전하는 것과 달리 현재 부동산 시장은 아직도 한겨울. 지난 16일 발표된 한국부동산원 통계를 보면 전국 주간 아파트 가격은 매매 0.26%, 전세 0.41% 하락입니다. 언론들이 바닥론을 외치는 서울 마저도 매매 –0.16%, 전세 –0.5%. 하락세가 전주보다 줄긴 했지만 여전히 내려가고 있습니다.

 

게다가 재미난 현상도 있습니다. 언론들이 주장하는 것처럼 바닥론이 맞다면 일반적으로 매물이 줄어야 정상입니다. 부동산 급등기에는 추가상승을 기대한 집주인들이 매물을 거둬들이잖아요. 그리고 첩보원 만나듯 진짜 살 사람에게만 몰래 공개하죠.

 

그런데 1.3 부동산 대책이 발표된 이후 매물이 어떻게 됐을까요? 부동산 사이트 아실을 보니 매매 매물은 서울이 무려 19.6%가 늘었습니다. 경남 18%, 제주 17.4%, 강원 15.5%, 전북 15.1% 순이고요. 수도권인 경기도 12.6%, 인천도 10.5%나 급증했습니다. 부동산이 반등한다는 소문이 들리는 이번 기회에 어떻게든 팔아야겠다는 매도자가 늘어났다고 볼 수 있겠죠.

 

언론들이 최근들어 부동산 바닥론을 설파했다고 하니 이달 들어서는 줄어들지 않았을까요? 지난 1일 이후 변화를 보면 제주가 5.8% 늘어 증가율 1위고 그 다음이 3.1%인 서울입니다. 경기 2.6%, 인천 1.7% 등 수도권도 죄다 늘었습니다.

 

맨처음 살펴본 ‘서울 아파트 급매 다 팔렸나...마포·강동·강남 '상승거래' 이어져’라는 기사대로 서울에서 상승하는 지역도 따로 볼까요?

 

올 1월1일 이후로는 강남 22.3%, 마포 17.9%, 강동 16.3%로 매물이 급증했고요. 지난 1일 이후로도 마포 5.3%, 강남 0.3%, 단 강동 –2.1%네요.

 

이에 대해 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “현재 집값 반등은 데드캣 바운스일 뿐”이라고 지적했습니다. 김기원 리치고 대표도 데드캣 바운스로 해석하면서 "올해 하반기에 집값이 더 떨어질 것"이라고 내다봤고요.

그런데 데드캣 바운스가 뭘까요? 주가가 큰 폭으로 떨어지다가 잠깐 반등하는 상황을 칭하는데, 부동산 등 타 자산시장에서도 같은 의미로 쓰입니다. “죽은 고양이도 아주 높은 곳에서 떨어지면 튀어 오른다”는 월가 격언에서 비롯됐다는 데요. 이런 상황에 속게 되면 앞서 이야기한 것처럼 개미핥기 당할 수 있다는 거죠.

 

게다가 장기적으로도 집값 반등을 가로막는 것이 있습니다. 바로 인구죠. 우리나라 인구가 2021년부터 줄어들었다는 사실은 다들 아실 것입니다. 이런 상황이 반전되기 힘든 것이 혼인율과 출생률이죠. 지난해 혼인 건수는 19만 1700건으로 2021년 19만 2500건에서 0.4%(800건) 줄었습니다. 1970년 관련 통계 작성 이후 최저치, 출생률도 현재 인구를 유지할 수 있는 2.1에 한참 못미치는 0.78 밖에 안되고요. 그런데 이렇게 인구가 줄어도 1인가구가 늘어나면서 집에 대한 수요는 증가하고 집값은 올라갈 것이라고 주장하는 전문가들도 있는데요.

 

실제로 2021년 기준 1인 가구 비율은 33.4%로 5년 만에 5%포인트 이상 증가했죠. 그래서 가구수는 2144만8000여 가구로 5년 전에 비해 208만 가구나 늘어났고요. 1인 가구 증가가 집값을 끌어올린 것은 맞습니다.

 

그런데 인구가 줄고 있는데 1인 가구가 계속 늘어날 수 있을까요? 그건 불가능하잖아요. 통계청은 2039년부터는 가구수가 감소할 것이라고 전망하고 있는데 일부 전문가들은 이보다 더 빨리 감소할 가능성이 크다고 보고 있습니다. 특히 경기침체가 가속화되면 더 빨리 질 수 있다는 데요. 바로 캥거루족이 늘어나기 때문입니다.

최근 국무무조정실이 발표한 ‘2022년 청년 삶 실태조사’ 통계를 보면 만 19~34세지만 부모 등에 가구원으로 속해 있는 청년은 전체 57.5%로 집계됐습니다. 특히 집값이 비싼 수도권이 59.7%로 비수도권(55.0%)보다 많았습니다. 게다가 이들 중 67.7%는 부모에게서 독립할 계획이 없다고 응답했습니다. 이유는 앞서 이야기한 것처럼 높은 집값 때문에 어렵게 취업을 해도 주거환경 마련에 필요한 자금을 모으기 힘들기 때문이라고 합니다.

 

즉 집값이 급등하면서 캥거루족이 늘어나고 그러면서 1인 가구 증가세도 주춤할 수 밖에 없다는 거죠. 그러면 집에 대한 수요는 늘어나기 더 늘어나기 힘들지 않을까요? 가구수 증가 때문에 집값이 반등할 것이란 상승론자의 주장이 틀릴 가능성이 높지 않을까요?

 

따라서 언론이 전하는 내용만 보지 마시고 직접 한국부동산원이나 아실 등에서 관련 지표를 확인하신 후 집에 대한 투자를 고민하시는 게 현명해 보입니다. ‘이러다 또 집 못 사는 거 아닌가’라는 지나친 두려움에 빠지지 말라는 이야기입니다. 단 한가지. 무조건 집을 사지 말라는 것이 아닙니다.

 

경불진 초창기부터 강조했듯이 집은 사는 것이 아니라 사는 곳입니다. 집을 산 후 가격이 무조건 오르기를 바라기 보다는 직장과의 거리, 동네 환경, 아이들 학교 등을 감안할 때 좋은 위치에 마음에 드는 것이 있다면 앞서 설명한 것을 따질 필요가 없습니다. 집은 투자, 투기 수단이 아니라 나와 우리기족의 삶과 행복을 채우는 장소니까요. 이런 집이라면 사 놓고선 가격에 대한 관심은 끊어버리고 직장과 가정에 충실하는 것이 가장 현명한 방법 아닐까요? 돈보다 더 소중한 것은 가족과의 시간이기 때문입니다.

 

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