‘변종전세사기’ 아시나요?···역월세 때문에 세금폭탄 맞는다?

연합뉴스 제공

부동산 시장이 그야말로 급변하고 있죠. 전세사기, 역전세에 역월세까지 그동안 경험하지 못했던 일들이 벌어지고 있는데요. 그 변화 속도를 일반인들이 쫓아가기 힘들 정도죠. 그래서 자칫 피해가 더 늘어날 수도 있을 것으로 우려되는데요. 그래서 오늘은 최근 부동산 시장의 트렌드 변화와 함께 주의할 점까지 살펴보도록 하겠습니다.

 

첫째. 계약 갱신 요구권 역대 최저?

 

‘계약 갱신 요구권’이란 용어는 다들 아실 것입니다. 세입자가 2년 더 살겠다고 하면 집주인이 직접 들어와 살지 않는한, 한 번은 꼭 들어줘야 하는 권리를 뜻하죠. 갱신요구권을 쓰면 세입자는 1회에 한해 계약을 갱신할 수 있고, 집주인은 보증금을 5% 이상 올릴 수 없습니다. 계약갱신요권을 통해 갱신하는 임대차계약 기간은 2년.

 

그런데 계약 만기가 돼도 갱신요구권을 쓰는 세입자들이 크게 줄었다고 합니다. 전세 가격이 계약 당시보다 떨어지는 경우가 속출하자, 굳이 갱신요구권을 쓸 이유가 사라진 겁니다.

 

부동산 중개업체 집토스가 조사한 결과 지난해 12월 기준으로 갱신요구권을 사용한 계약은 모두 6,574건. 제도가 도입된 2020년 7월 이래 가장 낮은 수치이자 전체 갱신계약 중 36%만 됩니다. 세입자가 ‘갱신요구권’을 사용하지 않아도 집주인과 ‘합의 갱신’이 이뤄진 것으로 풀이되죠.

 

같은 집에 한번 더 살겠다는 갱신요구권을 사용한 계약 가운데도 열 건 중 세 건은 보증금을 줄였습니다. 이는 1% 수준이었던 일 년 전에 비해 서른 배 증가한 수치입니다.

 

더 나아가 전세사기와 깡통전세에 대한 불안감이 시장에 퍼지면서 월세 선호 현상도 두드러지고 있습니다. 지난해 하반기 수도권 주택의 전월세 갱신계약 중 전세를 월세로 변경한 계약은 5,971건. 1년 전 같은 기간보다 67% 증가한 것으로 나타났습니다.

 

2년 전 대비해 전세시세가 급락했고 수도권만 따져도 2월에만 1만5000가구, 상반기 전체로는 8만5000가구, 전국적으로도 2월 2만4000여가구, 상반기 전체로는 15만여 가구가 입주할 예정이니 감액 갱신 또는 갱신요구권 감소 흐름은 당분간 이어질 수 밖에 없죠. 정부가 전세사기를 막겠다고 적극 나서고 있지만 흐름을 막기 힘들다는 겁니다.

 

 

둘째, 전세사기를 막겠다는 정부 대책을 못믿는 이유가 뭘까요?

 

정부는 전세사기를 막겠다며 지난 2일 보증보험 가입대상의 전세가율을 현행 100%에서 90%로 낮추겠다고 발표했습니다. 시세가 2억 원인 빌라 전세계약을 할 때 지금까진 전세금이 매매가와 똑같은 2억 원이어도 보증보험에 가입할 수 있었지만, 앞으로는 1억 8000만 원 이하여야만 가입이 허용된다는 거죠.

 

집값과 같은 가격에 전세를 들이는 무자본 갭투자 방식으로 주택 수백·수천 채를 사들인 뒤 보증금을 떼먹는 '빌라왕'들의 전세사기를 막기 위해서라고 합니다. 보증보험에 가입되니 안심하라며 세입자와 높은 가격에 전세 계약을 맺은 뒤 보증금을 빼돌리는 일이 잇따랐다는 거죠. 보증보험을 악용한 전세 사기가 늘어나고 있기 때문에 전세가율을 90%로 낮춘다면 2억원짜리 집에 2억원 전세를 들이는 '동시진행' 수법으로 빌라 수천채를 매집하는 전세사기꾼이 활개치기 어렵게 된다는 게 정부 판단입니다.

 

그런데 전세가율 90% 기준은 신규 전세계약에 대해선 올해 5월 1일부터 적용됩니다. 보증보험에 이미 가입해 보증을 갱신해야 하는 세입자들은 올해 12월 말까지는 100% 기준을 적용받을 수 있는데 그 이후로는 90%기준을 맞춰야 한다는 거죠.

 

그런데 문제는 전세가율 90%를 어떻게 확인하냐는 겁니다. 특히 전세사기가 빈발하는 신축빌라의 경우에는 일반인들이 알 수 없는 경우가 태반이거든요.

 

이런 지적에 대해 정부는 '안심전세 앱'이 출시됐으니 안심하라고 합니다. 구하려는 집의 주소를 입력하고 진단하기로 들어가면, 적절한 전세 보증금이 얼마인지 알 수 있습니다. 또 만일 집주인의 빚 등을 이유로 집이 경매로 넘어가면 손해를 얼마나 보게 될지 예상치도 나옵니다.

집주인 정보도 더 자세히 알 수 있습니다. 보증금을 돌려주지 않은 적이 있는지, 보증보험에 가입할 수는 있는지, 등이 포함됩니다.

 

그런데 문제는 이런 집 주인 정보, 아무 때나 볼 수 있는 건 아니라는 점입니다. 집주인이 직접 본인의 휴대전화에서 정보를 먼저 조회하고, 그걸 보여줘야 세입자가 확인이 가능합니다.

 

세입자가 직접 앱에서 볼 수 있는 건 2단계인 7월에나 가능합니다. 그런데 이것 역시 집 주인의 동의가 필요합니다. 상식적으로 집주인들이 순순히 동의해 줄까요? “나를 범법자 취급하냐”며 거부하는 경우도 많을 수 있잖아요. 세입자라면 쉽게 볼 수 있도록 해줘야 하지 않나요?

 

그런데 이에 대해 원희룡 국토부 장관은 이렇게 설명합니다.

 

“집주인의 동의가 필요 없는 최종 단계까지 가려면 국회에서 법을 바꿔야 합니다.”

 

국회 핑계를 대는 거죠. 그런데 정부가 마음만 있으면 대통령령으로도 가능하다는 주장도 있습니다.

 

또 이번에 적정 전셋값 등이 공개된 지역은 수도권에 한정돼 있습니다. 전세 사기가 확산되고 있는 지방의 경우 역시 7월 이후에야 파악할 수 있습니다. 집주인의 체납 이력을 확인하는 것도 마찬가지입니다.

 

그래서 원장관은 또 이런 이야기를 합니다.

 

“전세사기는 올해 절정을 이루고 2021년 체결된 전세 계약들에서 내년까지 (문제가) 나올 것입니다. 7월 전까지는 보증사고와 체납사실에 대해서 스스로 제공하지 못하는 임대인과 전세계약을 하지 말 것을 강력히 권고합니다.”

 

당장 전세계약이 만료돼서 이사할 할 집과 전세계약해야 하는 사람은 어떻게 하나요? “원장관이 7월까지는 계약하지 말라고 하는데 그때까지 그냥 살게 해주시면 안되나요?”라고 집주인에게 읍소라고 해야 하는 건가요?

 

게다가 7월이라고 약속했는데 과연 7월에 약속한 기능을 모두 이용할 수 있을까요? 앱 개발이 제시간을 지키는 경우는 거의 보지 못했는데요.

 

https://www.podbbang.com/channels/9344/episodes/24618554?ucode=L-cYlmqQUB 

경제브리핑 불편한 진실

셋째, 대책 비웃는 변종 전세사기도 나왔다고.

 

정부가 대책을 내놓고 있지만 역부족이라는 지적은 여러 군데서 나옵니다. 그동안의 전세사기에 대한 수법은 국토부나 주택도시보증공사, 경찰 등 관리 당국이 파악하고 압박수위를 높이자 사기범들은 진화하고 있다는데요. 뛰는 놈 위에 나는 놈이 있다는 속담처럼 말이죠.

 

얼마전 SBS 보도를 보니 기가막힙니다. 2021년부터 전국 각지에서 무주택자를 찾는 모집책들이 전세사기를 기획하는 컨설팅 업체와 연결되기 시작했다는 건데요. 주로 노숙자나 신용 불량자 등을 찾아내 명의 비용을 주고 바지 사장으로 삼았다고 합니다.

 

그런데 주목할 부분은 이 바지 사장들은 전과 달리 빌라 한 채 또는 두 채만 소유한다는 점입니다. 또, 이들은 임대사업자로 둔갑하지 않고 부동산 시장에서 집을 구하는 무주택자 코스프레를 합니다. 이유가 뭘까요?

 

기존 전세사기는 소위 빌라왕들이 저질렀죠. 한두 명의 바지 사장이 임대사업자의 탈을 쓰고 수백 채가 넘는 빌라를 돈 한 푼 없이도 떠안을 수 있어 생겨난 문제인데요. 이에 대해 정부가 단속에 나서자 무주택 바지 사장 여러명을 사기판에 선수로 입장시킨 겁니다. 이런 무주택 바지 사장들은 최대 2채까지만 명의를 이전받고, 임대사업자로 등록도 하지 않습니다. 이런 이유로 정부가 악성 임대인 명단을 공개하는 초강수를 두더라도 당국의 레이더에는 포착되지 않는 겁니다.

 

게다가 변종 전세사기 일당은 총책의 지시에 따라 움직이지 않습니다. 조직의 우두머리만 찾으면 일망타진할 수 있는 조직범죄가 아니라는 거죠. 점 조직 구조로 활동하면서 각각의 역할에 따라 움직인다는 겁니다. 전세사기를 기획하는 컨설팅 업체부터 이들에게 무주택 바지 사장의 명의 정보를 전달해 주는 중간 유통책, 또 전국 각지에서 무주택 바지 사장을 발굴하는 모집책까지 말이죠. 이해관계에 따라 이합집산하기 때문에 한두명을 잡더라고 전체를 일망타진하는 것은 훨씬 어려워졌습니다.

 

실제로 지난해 말 93명의 바지 사장을 통해 수도권 빌라 152채를 대상으로 전세사기를 벌인 일당을 붙잡은 부산경찰청 강력범죄수사대도 바지사장 중 일부는 누구를 거쳐 어떻게 모집됐는지를 아직까지 밝혀내지 못했습니다. 정말 뛰는 놈 위에 나는 놈이죠.

 

따라서 정부가 강력한 대책 만든다고 발표했으니 안심해도 된다고 생각했다가는 큰 코 다칠 수 있다는 이야기입니다. 지금 이 순간에도 서민들의 돈을 약탈하려는 사기꾼들이 변종 방식까지 찾아내 카멜레온처럼 모습을 바꿔가고 있기 때문이죠. 이에 대한 정부의 대응은 너무나 믿덥지 않고요.

 

넷째. 어쩔 수 없이 역월세 계약을 한다면···.

 

전세계약이 만료돼서 새로 이사가고 싶은데 여러 여건 상 불가능하다면 남은 선택지 중 하는 ‘역월세’죠. 전세가격이 내려간 차액만큼 집주인이 세입자에게 이자 형태로 돈을 지급하는 건데요. 전셋값이 하락했던 2018년 등장한 현상으로 5년 만에 다시 나타나고 있다고 합니다.

 

그런데 오랜만에 등장한 현상이니 만큼 자칫 놓칠 수 있는 것이 많다는데요. 그래서 분쟁이 생길 수도 있고요. 역월세를 맺을 때 주의점을 잘 챙겨야 한다는 이야기인데요.

 

그럼 역월세를 맺을 때 계약서는 다시 써야할까요? 문제는 역월세에 대한 표준거래양식이 따로 없습니다. 따라서 기존에 있던 계약서에 내용을 추가하고, 집주인과 세입자 모두 동의한다는 확인, 즉 서명만 받으면 됩니다.

 

그럼 다음 문제는 확정일자일텐데요. 아무래도 다시 받는 것이 좋겠죠? 그런데 이건 그대로 두는 것이 좋다고 합니다. 보증금을 그대로 되돌려받지 못하는 돈에 대한 이자를 받는 거니까요. 따라서 계약서에 '기존의 보증금 그대로 대항력을 유지하되 감액된 부분에 대해 즉시 변제하지 못하므로 기간 동안 얼마를 지급한다'고 써두는 게 좋습니다.

 

가장 큰 걱정거리는 만약 집주인이 돈을 주지 않을 때 어떻게 하냐는 거죠. 이 때는 어쩔 수 없이 전세금 반환청구 소송을 제기해야 한다고 합니다. 그런데 소송에 대비해 '이자가 OO 동안 밀릴 시 계약을 해지하고 전세금 전부를 반환한다'고 계약서에 적는 것도 하나의 방법입니다. 정확한 금액과 그 근거(예컨대 '전세자금대출 금리 몇 퍼센트를 따른다'), 입금일을 확실히 명시하는 것이 좋죠.

 

이때 공증을 따로 받아 놔야 할까요? 양측 서명만 있다면 굳이 공증을 받을 필요는 없다고 합니다. 다만 '대여금' 명목으로 공증을 받을 수도 있습니다. 10만 원 정도면 변호사 사무실에서 받을 수 있는데, 공증이 있으면 별도의 소송·판결 없이 국가가 집주인 재산을 강제집행해 돈을 받을 수 있다는 장점이 있긴 합니다.

 

즉 정리하자면 계약서에

 

• 첫 번째 대항력 유지를 꼭 명시하시고
• 두 번째 지급일과 지급금액은 확실히 적시하시고
• 세 번째 이자 지급이 밀릴 경우 계약을 해지하고 전세금 전부를 반환한다는 내용도 넣으시고
• 네 번째 걱정된다면 대여금 명목으로 공증을 받는 것이 좋습니다.

 

그런데 역월세를 하기 전에 따져봐야 할 것도 있습니다.

 

일단 세금. 세입자는 돈을 받게 되고, 이는 이자소득으로 잡히게 됩니다. 그렇다면 '합산과세대상'이 돼 자신이 버는 근로소득과 합쳐져 세율이 올라갈 수 있죠. 돈을 많이 버는 사람이라면 세금을 더 낼 수 있다는 겁니다. 정부에서도 역월세의 경우 원칙적으로는 이자소득으로 신고하는 게 맞다고 설명합니다. 다만 개인 간 금전 거래라 직접 세금을 신고하는 사람은 많지 않을 듯하죠. 다만 찝찝할 수 있죠.

 

경매로 넘어갈 경우도 염두에 둬야 합니다. 경매로 넘어갈 때 약정에 쓴 돈만 인정될 수 있거든요. 만일 전세보증금이 5억 원이었다가 4억 원으로 낮춰 계약하면 낮춘 금액에 대해서만 선순위채권으로 인정받을 수도 있거든요. 경매에는 낮춘 금액에 대해서만 보호받을 수 있으니 잘 따져봐야 합니다.

 

또 한가지 ‘역월세는 됐다. 2년 뒤 돌려줄지 어떻게 아냐. 당장 내 돈 돌려달라'는 사람도 있을 겁니다. 이때 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?

 

입주할 때 전입신고와 확정일자를 받았다는 전제하에 이야기드리겠습니다. 만일 하지 않았다면 돌려봤기 쉽지 않기 때문에 제외하겠습니다.

 

전입신고와 확정일자를 둘다 받았다면

 

첫 번째 계약 만기 최소 두 달 전에는 떠나겠다고 집주인에게 통보해야 합니다. 계약이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지 집주인이나 세입자가 계약에 대해 논하지 않았다면 그대로 다시 계약하는 걸로 보거든요. 이를 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 따라서 불상사를 방지하기 위해 계약을 연장할 의사가 없다고 집주인에게 분명히 말해야 하는데요. 이 때 그냥 전화만 하지 마시고 녹음을 하던지 그게 껄끄럽다면 문자나 카톡으로 통보하는 것도 한가지 방법입니다. 기록이 남으니까요.

 

두 번째 집주인이 강경하게 "다음 세입자를 구할 때까지 돈 못 주겠다"고 버티면 어떻게 해야 할까요? 세입자는 내용증명을 보내 놓는 게 좋습니다. 내가 의사를 확실히 표현했다는 법적 증거를 만들어 두는 거죠. 집주인에게 강한 의지를 보여주는 효과도 있을뿐더러 소송에 대비하기 위한 기본 단계이기도 합니다. 우체국을 통해 직접 발송 가능하고, 변호사를 선임해 보낼 수도 있어요.

 

세 번째 계약이 끝나도 집주인이 돈을 안 주면 어떻게 해야 할까요? 이때는 법원에 임차권 등기명령을 신청해야 합니다. 다른 곳으로 이사하게 된 세입자가 보증금을 못 받고 다른 데로 전출신고를 하면 대항력이 사라지잖아요. 이를 대비해 법적으로 보증금을 받을 권리를 지켜달라고 신청하는 겁니다.

 

네 번째 그래도 안 준다면? 안타깝지만 이제 남은 건 소송입니다. 보증금 반환청구 소송을 제기해 재판을 받는 거죠. 인터넷 전자소송을 통해 가능해요. 단, 본소송에 들어가기 전에 지급명령을 신청할 수 있답니다.

 

그러나 장단점이 있어요. 지급명령은 보통 한 달 안에 나오는데 집주인이 곧바로 돈을 줄 수 있지만, 반대로 이의신청을 할 수도 있거든요. 이의신청 시 결국 보증금 반환청구 소송으로 가게 됩니다. 시간만 낭비하고, 전세대출 이자 등 돈만 계속 나갈 수 있는 거죠.

 

소송에서 이기면 법원이 집주인으로부터 집을 압류해 경매로 넘기는 등 강제집행을 할 수 있습니다. 경매로 판 돈을 세입자에게 주는 거죠. 만약 집주인 동의하에 전세권 등기를 해 놨다면 별도 소송 없이 경매로 갈 수 있습니다. 하지만 소송 후 강제집행까지는 2년 정도가 걸린다고 합니다. 너무나 길죠? 긴 시간 신경 써야 할 게 많다 보니 사실 집주인과 원만하게 합의하는 게 가장 좋습니다.

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여기서 한가지 더. 집주인 입장에서 돈을 돌려주고 싶은데 정말 돈이 없는 경우도 있을 수 있습니다. 이럴때는 어떻게 해야 할까요?

 

지난달부터 접수를 시작한 특례보금자리론이 유용합니다. 9억 원 이하 주택에 소득과 상관없이 5억 원까지 빌릴 수 있는 주택담보대출(주담대) 상품인데요. 집주인이 전세금을 돌려주기 위해 대출받는 것도 가능합니다. 연 4%대 금리라 시중금리와 비교해 크게 매력적이지 않다는 목소리도 있지만, 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용받지 않아 대출이 막혔던 임대인에겐 유용해 보입니다.

 

만일 집주인이 정말 돈이 없다고 한다면 특례보금자리론을 받으라고 세입자가 요구해보는 것도 좋을 듯합니다.

 

지금까지 최근 부동산 시장의 트렌드 변화와 함께 주의할 점까지 살펴봤는데요. 설명하는 저도 복잡한데 듣는 애청자분들은 오족 헷갈리까하는 걱정도 듭니다. 하지만 정부의 대책이 늘 뒷북이니 복잡하고 어렵더라도 우리 스스로 챙기는 수 밖에 없을 듯합니다.

 

인간생활에 가장 필요한 것이 의식주라고 했는데 이렇게 주, 즉 부동산 걱정을 언제까지 해야 할까요? 부동산만큼은 확실하게 보여주겠다는 윤석열 정부가 지금까지 보여준 걸로 봐서는 걱정은 계속 될 듯 한데요. 이럴 때 일수록 경불진과 함께 소중한 우리 재산을 지킬 수 있는 비법 열심히 공부하고 공유해야 하지 않을까요?