김광규도 당했다는 전세사기 예방할 수 있는 5가지 비법은?

MBC 화면 캡쳐

요즘 김광규 씨가 화제죠. 지난 8일 MBC ‘나 혼자 산다’에서 내 집 마련에 성공한 김광규 씨의 일상이 공개됐는데요. 많은 언론들이 김광규 씨가 전세사기를 극복하고 56년 만에 내 집 마련에 성공했다는 소식을 전하더라고요. 그래서 저도 잠시 봤는데요. 인천 송도에 위치한 고급 아파트인지 탁 트인 도시 전경은 물론 넓은 주방과 방이 정말 부럽긴 합니다. 물론 영끌이라 빚을 언제 다 갚을 수 있을지 걱정되긴 하지만요.

 

또 부동산 때문에 화제를 모은 연예인이 있는데요. 개그우먼 심진화 씨. 그는 지난달 29일 방송된 SBS '신발 벗고 돌싱포맨'에 게스트로 출연해 전세 사기를 당한 사실을 고백했는데 논란을 일으켰죠. 다행히 원만히 해결됐다는 소식을 전했지만 결국 집주인에게 피해를 줘 죄송하다는 사과까지 했다고 합니다.

 

아무튼 연예인 뿐만이 아니죠. 부동산 광풍이 몰아치고 있는 대한민국에서 전세 사기는 안타깝게도 끊이질 않고 있다고 합니다. 특히 먹잇감을 노리는 사기범들의 수법도 갈수록 진화해 깜빡하면 코 베이기 십상이라고 합니다. 그래서 오늘은 최근 연예인을 물론 서민들을 많이 울리고 전세사기 수법을 알아보면서 이를 피할 수 있는 비법도 살펴볼까 합니다.

 

첫 번째. ‘이자 지원 전세’란 들어보셨나요?

 

말 그래도 부족한 전세금을 대출 받을 때 내야하는 이자를 임대인이 대신 내주겠다는 것이니 혹하지 않을 수 없죠. ‘요즘 전세 대출 이자율도 5%을 넘나드는데 어떤 집주인이 미쳤다고 이걸 내줘’라고 할 수 있는데요.

 

실제로 서울 강서구의 한 신축 오피스텔의 경우 이자전세지원을 미끼로 내걸고 있다고 합니다.

 

“전세 보증금의 80%까지는 대출이 나오지만 대출 이자를 2년 간 지원해드리는 조건입니다. 보증보험에 가입하실 수 있으니 보증금 떼일 걱정 안 하셔도 돼요.”

 

이런 말을 들으면 당장 전셋집을 구해야 하는 서민들로써는 귀가 솔깃할 수 밖에 없겠죠. 그런데 한가지 조건이 당연한 듯이 붙습니다. 주변시세보다는 조금 비싸다는 거죠. 그럼 아무래도 머뭇거릴 수 있겠죠.

 

그런데 이 때 임대인이 이렇게 말한다는 거죠.

 

“아이고 대출 이자 지원해준다고 했잖아요. 그래서 주변보다 조금 비쌀 수 밖에 없어요. 하지만 전세대출이나 보증보험 등이 이미 다 세팅이 돼있어서 전체 가구의 절반 이상이 안심하고 계약했어요.”

 

그래도 의심스러워하면 이렇게 쐐기를 박습니다.

 

“세입자는 이자를 받으면서 새집에 거주해서 좋고, 사업자는 전세금으로 다른 건물을 짓거나 투자에 활용할 수 있어 좋고 그야말로 윈윈(win-win) 계약이라니까요.”

 

이런 이야기를 들으면 어떤 생각이 들까요? ‘어차피 대출이자는 임대인이 내준다고 했으니 새집이니 조금 비싸지만 계약할까’라고 마음이 움직일 수 있겠죠. 특히 마음에 드는 전세를 주변에서 찾기 힘들 경우는 더 혹할 수 있습니다. ‘보증보험에도 가입된다고 하니 전세금 떼일 일도 없으니···’라고 안위하면서요.

 

그런데 결코 그렇지 않다고 합니다. 자칫 큰 일을 당할 수도 있다는 거죠. 도대체 뭐가 문제가 될 수 있다는 걸까요?

 

이 같은 수법은 주택도시보증공사(HUG) 등에서 제공하는 전세보증보험 제도를 악용한 것입니다. 세입자 퇴거 시 전세금 미지급 위험을 보증보험에게 떠넘기는 엄연한 사기 수법이라는 거죠.

 

실제로 이자지원전세의 경우 대부분 깡통전세일 가능성이 높다고 합니다. 매매가격보다 전세보증금이 오히려 높다는 이야기인데요. 이런 깡통전세는 자칫 전세금을 떼일 위험성이 크잖아요. 그래서 세입자들이 계약을 꺼리죠. 하지만 앞서 이야기한 것처럼 전세대출 이자를 대신 내주는데다 보증보험에도 가입해 전세금 떼일 위험이 없으니 세입자가 당장은 손해보지 않을 수 있습니다. 그래서 계약하는 경우가 있다는 것인데요.

 

문제는 손해를 아무도 보지 않는 것은 아니죠. 자동차 보험 사기가 기승을 부리면 보험료가 올라가듯이 이런 사기가 만연하면 서민들이 내야할 보증보험료가 올라갈 수 밖에 없습니다. 사기범들이 착취하는 이익을 선량한 많은 서민들이 나눠 내고 있다는 이야기죠.

 

이에 대해 주택도시보증공사는 “일부 임대인이 신축 빌라·오피스텔의 주택가격 산정기준을 악용해 보증금을 편취하는 사례가 있는 것으로 보인다”며 “보증을 악용한 악성 임대인은 집중관리 대상자로 선정해 형사조치를 취하고 채권회수도 적극적으로 할 방침”이라고 밝혔습니다.

 

따라서 이자지원을 미끼로 전세금을 뻥튀기하고 손해를 국가에 떠넘기는 임대인들에 대한 처벌이 이뤄질 가능성이 높습니다. 그래도 임차인은 아무런 문제가 없는 것 아니냐고 하실 수 있습니다. 그런데 그렇지 않습니다.

 

임대인이 이자전세지원 약속을 잘 지키면 괜찮을지도 모릅니다. 그런데 스마트폰 가입할 때도 비슷한 사기가 발생하죠. ‘이 스마트폰 하시면 매달 얼마씩 캐시백 드릴께요’라고 유혹해서 비싼 요금제의 비싼 스마트폰을 계약했는데 나중에 큰일 나는 경우가 많죠. 처음 한두달은 약속대로 캐시백이 들어와서 정말 싸게 샀다고 주변에 자랑까지 했는데 얼마 후부터는 캐시백이 끊기고 해당 판매점에 전화하면 아예 받지 않거나 계약했던 직원이 관둬서 모르겠다고 발뺌하는 경우가 많잖아요.

 

이자지원전세도 마찬가지라는 거죠. 보통 2년 이자를 지원해주겠다고 약속하는데 한 두달만 이자를 넣어주고 나몰라라 할 수도 있다는 거죠. 게다가 그 사이에 집주인이 바뀌면 어떻게 될까요? 고스란히 임차인이 비싼 대출이자를 내야할지도 모른다는 것입니다. 따라서 이런 유혹은 피하는 것이 상책이라는 거죠.

 

두 번째. ‘공인중개사 사기’란 말 들어보셨나요?

 

공인중개사는 국가가 인정하는 자격증이 있는 전문가잖아요. 그래서 공인중개사를 통하면 사기 당할 일은 없을 것이라고 믿는 분들이 많죠. 이런 사기를 막아달라고 비싼 중개수수료도 내니까요.

 

물론 대부분, 99% 공인중개사들은 이런 믿음에 보답합니다. 서민들을 위해 좋은 집을 중개해주시죠. 그런데 모든 분야가 그렇듯이 일부 미꾸라지가 문제죠.

 

실제로 언론에 공개된 피해 사례를 살펴보겠습니다. 경남 사천에서 자녀 셋을 둔 40대 A씨는 올해 초 강원도 원주로 이사를 결심했습니다. 그래서 공인중개사의 소개로 지난 2월 한 아파트의 집주인인 B씨와 전세 계약을 맺었죠. 그런데 이 아파트의 전세가는 1억 45000만 원, 매매가인 1억 5000만 원과 500만 원 밖에 차이가 나지 않았습니다. 이른바 ‘깡통 전세’일 가능성이 높죠.

 

하지만 A씨는 공인중개사를 통해 계약하면 안전할 것이라는 생각에 별다른 의심 없이 전세 계약을 맺었습니다. 그런데 집주인이라는 B씨는 “자신의 사위가 경남 사천에 발령을 받아 이사 오려고 했지만, 발령 취소로 전세를 급하게 내놓게 됐다”라며 혼자 원주에서 사천으로 와 계약을 했습니다.

 

그런데 잔금을 치른 당일, 이사를 준비했던 A씨의 계획은 산산조각이 났습니다. A씨는 잔금 1억여 원을 B씨의 계좌로 입금하고 입주할 아파트를 방문했는데요. 이전 세입자와 딱 마주친 것이요. 이전 세입자가 전세금을 돌려받지 못했다며 점유권을 행사하고 나선 것입니다.

 

당황한 A씨는 집주인이라는 B씨에게 전화로 전세금이 왜 이전 세입자에게 입금되지 않았는지 따졌죠. B씨는 그제야 “자신은 부동산 컨설팅 실장이라는 남성으로부터 자신의 장모 행세를 하라는 지시를 받고 매매와 전세 계약을 했을 뿐”라고 털어놓았다고 합니다.

 

알고 보니, 집주인이라는 B씨는 무주택자였고 부동산 컨설팅 실장이 명의를 빌려줘 이 아파트에 갭투자하게 도와주면 최대 5000만원까지 차익금을 줄 수 있다는 말에 혹해 이 일에 가담했다고 합니다. ‘바지 사장’이 된 집주인 B씨는 부동산 컨설팅 실장의 지시대로 돈 한 푼 들이지 않고, 자신의 명으로 매매 계약을 맺었고 아파트를 사들인 지 9일이 지나서 전세 계약을 맺었다고 합니다.

 

그러는 사이 부동산 컨설팅 실장이라는 남성은 한번도 얼굴을 드러내지 않았고요. 바지사장인 B씨의 계좌에 잔금이 입금된 당일, 서울에서 B씨로부터 전세금을 현금으로 건네받은 뒤 사라졌다고 합니다.

 

즉 부동산 컨설팅 실장이라는 사기꾼은 ‘바지 사장’인 B씨를 가짜 집주인을 내세워 이전 세입자의 전세금 1억 4000만 원을 끼고 1000만 원만 들여 아파트를 산 뒤 새로운 세입자를 받아 전세금을 가로챈 것이죠. 처음부터 전세금을 가로챌 목적으로 벌인 사기극에 A씨와 B씨가 모두 속은 것입니다.

 

그런데 아직도 이해 안될 수 있습니다. 어떻게 이런 사기가 가능할까요? 다시 한번 살펴보겠습니다. 이 집의 매매가는 1억5000만원, 기존 전세가는 1억4000만원이었습니다. 따라서 전세를 끼고 갭투자하면 1000만원이면 이 집을 살 수 있죠. 사기꾼은 이 점을 노리고 1000만원을 주고 바지사장 B씨에게 이 집을 사게 했습니다. 그리고 9일 후에 다시 이 집을 1억4500만원에 A씨에게 전세로 팔았잖아요.

 

이렇게 전세가 바뀔 경우 보통 어떻게 하나요? 새로운 세입자의 전세금을 받아 이전 세입자의 전세금을 돌려주죠. 이게 관행처럼 돼 있잖아요. A씨가 낸 전세금 1억4500만원 중 1억4000만원은 이전 세입자에게 돌려줬다면 문제가 발생하지 않습니다. 그런데 바지사장인 B씨가 A씨로부터 받아 건넨 1억4500만원을 들고 사기꾼이 튄 것이죠. A씨는 B씨가 집주인인 줄 알았으니 당연히 속은 것이고요. 바지사장 B씨는 보이스피싱 전달책처럼 된 것입니다. 아니면 공범일수도 있고요.

 

아무튼 이 사건을 접수한 경찰은 현재 전세금을 챙겨 달아난 사기꾼 남성을 찾고 있다고 합니다. 하지만 쉽지 않다는 거죠. ‘바지 사장’ 집주인 B씨조차 정확히 이 남성이 누구인지 모르기 때문입니다. 특히 계약 체결 과정에서 자신이 누구인지 쉽게 알아낼 수 없도록 B씨의 휴대전화로만 공인중개사와 전화를 하고, 차량도 B씨가 렌터카 업체를 통해 빌리게 할 만큼 치밀하게 움직였다는 군요.

 

그럼 공인중개사는 책임 없을까요? 중개라는 것이 A씨의 전세금이 원래 세입자에게 잘 전달되는지 꼼꼼히 살펴야 하잖아요. 하지만 공인중개사는 나도 속았다는 입장이라고 합니다. 사기꾼이 전화를 걸어와 자기는 집이 많아서 안되니 장모님 앞으로 계약하겠다고 이야기해 그런 줄 알았다는 거죠. 실제 바지사장 B씨가 나타나 계약하니 어떻게 아느냐는 겁니다.

 

하지만 피해자 A씨는 억울할 수 밖에 없겠죠. 공인중개사를 믿고 계약했는데 이런 일이 터지다니.

 

또 대구에서는 이런 일이 있었다고 합니다.

 

대구 서구의 다가구주택에 전셋집을 구한 C씨는 계약전 등기부등본을 보니 8가구가 있는 이 주택엔 금융권 채무 6억원이나 설정돼 있어 찜찜했다고 합니다. 하지만 공인중개사가 “시가가 적어도 10억원 정도는 하고, 선순위보증금이 7000만원 정도밖에 안돼 걱정하지 않아도 된다”고 했다. 또 “우리 중개업소는 협회 공제에 2억원이 가입돼 있어서 더 문제가 없다”고 말했다는 거죠.

 

그 말을 믿고 C씨는 보증금 1억5000만원의 10%인 1500만원을 주고 계약서를 썼습니다. 그런데 전세금 보증보험을 들려는데 집주인이 이런저런 핑계로 가입을 방해했다고 합니다. 뭔가 이상하다고 생각한 C씨는 주민센터를 찾아가 이 다가구주택의 전입세대와 확정일자 내역 등을 확인했죠 그랬더니 다른 세입자들의 선순위보증금 합계가 4억이 넘었다고 합니다. 시가 10억원짜리 주택에 빚이 10억원이 넘는 상태였다는 거죠.

 

그래서 믿었던 공인중개사에게 “왜 거짓말을 했느냐” 따지며 계약 취소를 요구했습니다. 그런데 공인중개사는 “집주인이 말하는대로 설명했을 뿐, 채무가 그렇게 많은지는 몰랐다”고 발뺌했다는 거죠.

 

결국 계약금 1500만원을 떼였다고 합니다. 그래서 C씨는 집주인과 공인중개사를 사기 혐의로 고소했습니다. 둘이 짜고 속였다는 주장이었죠. 정말 의심이 가잖아요. 하지만 경찰은 고소 자체를 받아주지 않았다고 합니다. 사전에 공모해서 C씨 돈을 가로챈 것은 아니라고 본 것입니다. 이해가 되시나요?

 

‘전세사기’에서 빼놓을 수 없는 연결고리가 공인중개사입니다. 요즘 직거래가 간혹 있긴 하지만 그래도 부동산 거래는 공인중개업소를 통해서 하죠. 공인중개사가 물건 소개에서부터 계약서 작성, 계약금과 잔금 납입, 입주까지 거래의 전 과정을 돕기 때문입니다. 때로는 이삿짐센터와 대출까지도 도와주죠.

 

하지만 앞서 사례와 같은 사기가 발생할 경우 어떻게 될까요? 대부분 슬그머니 빠져버리기 일쑤입니다. 앞서 대구의 사례는 피해규모가 어머어마 합니다. 피해자만 50여명, 피해금액 35억여원에 이르는 대구 ‘깡통전세’ 사기사건으로 번졌다는 거죠. 알고보니 집주인은 대구에서 다가구주택 13채를 갭투자로 사들였는데 총 매입비 121억원 중 담보대출만 71억원. 월 이자만 2000만원씩을 내야했다고 합니다. 이런 상황에서 전세보증금 총 68억원을 거둬들였죠. 당연히 대출이자는 연체됐고, 나중엔 수도와 전기가 끊기는 집도 있었다고 합니다. 결국 집주인 사기꾼은 집을 다 팔아도 돌려줄 수 없는 상황에서도 새로 전세를 놓고 그 보증금을 가로챘다고 합니다.

 

이런 사기꾼이 활개 칠 때 이를 막아야할 공인중개사 뭐했을까요? 이번 사기에 연류된 것으로 의심되는 공인중개사는 모두 4명. 하지만 대부분은 벌금 조금 내고 끝난다고 합니다.

 

이유가 뭘까요? 공모의 직접적인 증거를 잡지 않고선 형사책임을 묻기는 어렵다는 거죠. 그럼 손해배상도 받을 수 없을까요? 가능은 합니다. 그러나 많이 받아도 피해금액의 40% 정도인데다 이마저도 1~2년씩 걸리는 소송을 진행해야 한다는 군요.

 

그런데도 공인중개사들은 “우리도 피해자”라고 항변하기도 한다고 합니다. 사기에 가담하지 않았는데도 집주인이 저지른 사기 피해액의 일부를 중개인들이 물어줘야 하는 상황이기 때문이라고 합니다.

 

법적인 문제가 있긴 하다고 합니다. 현재 확정일자 여부와 선수금보증금을 파악할 수 있는 ‘임대차정보제공요청’ 제도가 있지만 요청인 자격에 중개인이 빠져 있다는 거죠. 따라서 공인중개사에게 집주인 채무상황 등을 확인할 수 있는 제도적 권한을 줘야 책임있는 중개가 가능하고 전세사기도 막을 수 있다고 강조합니다.

물론 그럴수도 있을 것 같습니다. 법적인 보안도 반드시 필요하겠죠. 하지만 공인중개사는 그야말로 공인이잖아요. 그래서 모두다 믿고 수십만원에서 수천만원까지 중개료까지 내면서 전·월세, 주택 매매 등을 맡기죠. 만일 이렇게 사기인지를 걸래내지도 못하는 공인중개사에게 뭐하러 비싼 중개료를 내겠습니까.

 

그럼 이런 전세사기 공인중개사도 믿을 수 없으니 그냥 당해야만 할까요?

 

일단 요즘같이 전세금이 하늘 높은 줄 모르고 뛰는 경우에는 무슨 일이 생길지 모릅니다.

 

따라서 전세반환보증은 반드시 가입해야 합니다.

 

특히 이 과정에서 집주인이 꺼려한다거나 보증공사가 가입을 거부할 경우 집에 문제가 있다는 것을 알아낼 수 있습니다. 따라서 귀찮고 돈이 조금 들어가더라도 필수입니다.

 

두 번째 번거롭더라도 등기부등본을 자주 확인하는 게 좋습니다.

등기부등본에 적혀있는 임대인의 정보와 임대인의 신분증도 반드시 대조해 보시고요. 특히 계약 당일만이 아닌 전입신고 후 최소 일주일 이내, 계약 만기 전 6개월 전 쯤엔 세들어 있는 집의 등기부등본을 확인해 볼 필요가 있습니다. 또 계약 당일 만큼은 전체 과정을 녹음하는 것도 만일의 사태를 대비하는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

셋째 다음 내용을 특약으로 넣어달라고 요구하시는 게 좋습니다.

 

‘임차인은 전입신고 및 잔금 지급후 일주일 이내에 전세보증보험가입을 진행하기로 하고 임대인은 이에 적극 협조한다. 만약 전세보증보험에 가입되지 않는 경우 본건 계약은 무효로 하고 기지급한 보증금을 즉시 반환한다. 위 전세보증보험가입이 완료될 때 까지 소유권이전, 근저당설정 및 일체의 권리설정을 하지 않기로 한다’

 

계약서를 쓸 때 보통 ‘전세보증보험 가입에 임대인이 협조한다’는 내용만 기재합니다. 예전에는 이 특약으로도 피해를 막을 수 있었지만 최근에는 이를 악용하는 사례들도 종종 생기고 있기 때문에 앞의 내용이 들어가는게 좋습니다.

 

넷째. “전입신고와 확정일자는 반드시 받아야 한다는 것은 모두 아실 것입니다.

 

그런데 문제는 확정일자와 전입신고를 하는 당일, 혹은 직후에 근저당권을 설정하는 일이 생기는 겁니다. 확정일자는 신고 당일이 아닌 다음날 0시 기준으로 대항력이 생기기 때문에 그 이전에 누군가 근저당권을 설정하면 세입자의 전세보증금이 후순위로 밀릴 수 있는 것이죠.

 

따라서 세입자는 전세계약서를 쓸 때 반드시 ‘계약 일주일 이내 추가 부담이나 소유권 이전 설정을 하지 않는다’는 특약을 기재하는 것이 좋습니다. 또 잔금일 하루 전 전입신고하는 것도 한가지 방법입니다. 실제 이사간 것은 아니기 때문에 법적효력을 발생하지 않으나 나쁜 맘을 먹은 주인이 계약 당일 담보대출을 더 받으려고 할 때 전입신고된 내용이 있으면 은행에서 대출을 해주지 않습니다.

 

다섯째. 인터넷 쇼핑에서 자주 쓰는 ‘에스크로우(Escrow) 제도’를 활용할 필요가 있습니다.

에스크로우 제도는 공인중개사법 제31조와 같은 법 시행령 제27조를 통해 활용할 수 있도록 법적으로도 보장되고 있습니다. 이용하는 은행에서 신청하면 이용할 수 있는데요. 단점도 있습니다. 수수료가 일반적으로 0.05%나 된다는 거죠. 3억짜리 전세거래면 수수료가 15만원이나 되는군요. 전세사기도 늘어난다고 하는데 이런 것은 공짜로 안되나요.

 

전세 사기를 한번 당하면 인생이 망가질 수 있습니다. 김광규·심진화 같은 연예인이 아니면 다시 재기하기 힘든 경우가 많습니다. 따라서 공인중개사만 믿지 마시고 스스로 사기를 예방할 수 있는 방법을 꼭 숙지해야 할 것 같습니다. 그리고 에스크로우 제도는 역대급 예대금리차 수익을 올리는 은행들이 서민들을 위해 무료로 제공하는 날이 빨리 오길 바랍니다.