구멍 숭숭 전세사기 대책···그래도 막을 방법은?

뉴시스 제공

“혹시 나도 당하는 것은 아닐까?”

최근 들어 전세사기 뉴스가 쏟아지면서 이런 걱정을 하는 분들이 많죠. 평생 모은 전세금을 뉴스에 나온 것처럼 털린다면 그야말로 ‘이생망’이잖아요. 그래서 ‘우리집 주인도’ 하는 색안경을 끼게 되고요. 우리나라 고유의 전세제도가 사람들 간의 불신을 조장하고 있는 거죠. 그래서 정부는 이런 전세사기범들 잡아들이지 않고 뭐하냐는 이야기가 나올 수 밖에 없죠.

 

그래서 정부가 대책을 내놨는데요. 그런데 이게 말이 많습니다. 너무 늦은데다 사태를 너무 안일하게 보고 있다는 지적이 쏟아집니다. 오늘은 도대체 왜 이런 말이 나오는 지를 살펴보면서 전세사기를 막을 수 있는 비법까지 알아보도록 하겠습니다.

 

원희룡 국토교통부 장관이 지난 1일 임차인 재산 보호와 주거안정 지원을 위한 전세사기 피해 방지방안을 직접 발표했는데요.

 

원 장관은 “전세 사기 범죄자를 단속하기 위한 범정부적 노력도 부족했고, 적발시 가해자에 대한 처벌강도도 약했다”며 “정부는 전세사기를 확실하게 뿌리 뽑기 위해 피해를 미리 예방하고, 부득이하게 발생한 피해는 신속하게 구제하는 한편 범죄자에 대해서는 일벌백계한다는 원칙을 세웠다”고 말했습니다.

 

그러면서 무려 8가지 대책을 내놨는데요. ▲임차인 정보제공 확대 ▲안전한 거래환경 조성 ▲임차인의 법적 권리 강화 ▲피해회복 원스톱 서비스 ▲피해자 자금 지원 ▲긴급거처 제공 ▲전세사기 단속 강화 ▲관련자 처벌 강화 등입니다.

 

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구체적으로 국토부는 우선 임대인과 임차인 사이 정보가 비대칭하다며 그 격차를 메우는 방안을 제시했습니다. 자가진단 안심전세 앱을 구축해 보증금을 상습적으로 반환하지 않은 악성 임대인 명단과 임대보증 가입 여부 등을 공개하겠다고 밝혔습니다. 또, 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 임차인 보증금보다 우선 변제될 수 있는 체납 국세 여부 정보도 계약 전 요청할 경우 의무 제공토록 하겠다고 했습니다.

 

국토부는 임차인의 대항력 강화를 위한 방안도 제시했습니다. 임차인의 대항력이 발생하기 이전까지 임대인이 추가 담보 제공을 금지하는 특약 내용이 표준계약서에 들어가도록 강제하고 시세 확인이 어려워 깡통전세 위험성이 있는 신축 빌라의 경우 공정한 가격산정체계를 마련하겠다 했습니다.

 

또 전세사기 피해자 지원책으로는 내년부터 주택도시기금을 활용해 가구당 대출한도 1억 6천만 원에 연 1%대 저리 대출을 지원할 예정이라고 했습니다. 전세피해 발생시 보증금을 대신하는 HUG 보증상품 가입률을 높이기 위해 청년 등을 대상으로는 보증료를 추가 지원하겠다고 밝혔습니다.

 

 

무려 8가지나 되는 대책에다 구체적으로 여러 지원책까지 정말 많습니다. 그런데 이렇게 많은 대책과 지원책으로 전세사기가 사라질까요? 완전히 자취를 감출까요?

 

결론부터 이야기하면 윤석열 대통령 취임 후 발표했던 100대 국정과제와 비슷합니다. 차린 것은 많지만 정작 먹을 것은 없는 잔치상 같다고 할까요?

 

 

전반적으로 뭔가 하나씩 빠져 있기 때문인데요. 뛰는 전세사기범을 잡기에 빈틈이 너무 많이 보인다는 거죠. 자칫 정부의 대책만 믿고 있다는 큰일 날 수 있다는 이야기입니다.

 

“그래도 장관까지 나서서 대책을 내놨는데 설마···”라고 생각하시는 분들도 계실 것입니다. 그래서 왜 이렇게 언급하는지 이유를 지금부터 들어보겠습니다.

 

우선 원 장관은 세입자가 전입신고를 해서 보증금 변제 우선권을 갖게 될 때까진 집을 팔거나 담보 대출을 받지 못하게 하는 특약을 표준임대차계약서에 명시하기로 했다고 자랑합니다. 집이 경매에 넘어가게 됐을 때, 은행이 선순위로 매각대금을 다 가져가고, 세입자가 보증금 떼이는 등의 일을 막을 수 있게 됐다는 거죠.

 

하지만 과연 그럴까요? 이게 법이 아니거든요. 따라서 사실 큰 의미가 없습니다. 예를들어 집주인이 특약을 어겨도 나중에 세입자가 은행 등 제3자에게 “내 돈부터 가져가겠다”고 할 수 있을까요? 없다는 겁니다.

 

도대체 정부는 이걸 왜 대책이라고 내놨을까요? 정부는 나중에 집주인한테 민사로 손해배상 청구하고 형사처분하는데 영향이 있다고 강조합니다. 그런데 집주인에게 손해배상청구하고 형사처분까지 한다는 것은 갈 때까지 간 것이잖아요. 이때까지 버티는 집주인이라면 이미 돈을 날렸거나 다른 데로 빼돌렸을 가능성이 매우 크겠죠. 배 째라며 나자빠질 수 있다는 것입니다. 결국 세입자는 평생 모은 전세금을 다 날릴 위험이 그대로인 셈입니다. 정말 어의가 없죠.

 

원장관은 집주인이 밀린 세금이 있는지를 세입자에게 알려주도록 했다고 자랑했습니다. 이건 좋은 대책이라고 생각하실 수 있습니다. 현재는 집주인이 세금 밀렸는지 알 방법이 없잖아요. 그래서 집이 경매에 넘어가는 경우 큰일 나기도 하죠. 전입신고, 확정일자를 받아도 세금이 있는 경우 황당하게도 세금이 먼저입니다. 법에 세입자 돈보다 나라 돈이 더 중요하게 돼있기 때문이라네요. 따라서 다행히 경매로 판 돈으로 전세금을 돌려받을 수 있겠구나라고 안심했다고 세금이 먼저인데요라며 떼어가면 남는 돈이 거의 없게 되는 경우도 있다는 것입니다.

 

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그래서 정부는 계약 전에 세입자가 요청을 하면 집주인이 체납 세금을 의무적으로 알려주도록 했습니다. 그러면서 걱정말라고 하죠. 하지만 과연 안심해도 될까요?

 

전세계약을 할 때 무조건 집주인의 체납 세금을 알려주는 것이 아니라 조건이 앞에 붙습니다. 바로 ‘요청하면’. 그런데 전세 계약을 하면서 세입자가 집주인에게 “혹시 세금 밀린 것이 있나요”라고 물어볼 수 있을까요? 웬만한 강심장 아니면 힘들겠죠. 집주인이 나를 뭘로보고라면 화를 내며 계약 못하겠다고 할 수 있잖아요. 따라서 이론적으로 가능하지만 현실적으로는 불가능하다는 거죠. 원장관과 국토부 공무원들이 전세를 살아보지 못해서 이걸 대책이라고 내놨나하는 생각까지 듭니다.

 

게다가 더 큰 문제도 있습니다. 강심장인 세입자가 용기를 내어 물었을 때 집주인은 의무적으로 알려주도록 했다고 했죠. 그런데 의무인데 “난 싫은데”라고 하는 사람도 있잖아요. “내가 왜 그걸 지켜야해”하면서요. 그러면 이런 의무를 지키지 않는 사람에게는 처벌조항이 있어야죠. 벌금을 물게 한다는 식으로요. 그런데 이번 대책에는 그게 없습니다. 집주인이 확인시켜주지 않는다고 처벌이 되는 것도 아니라는 거요. 따라서 의무같지 않은 안지켜도 전혀 문제가 되지 않는 의무가 돼버린 것입니다. 이를 모를리 없는 집주인들이 이런 의무를 얼마나 지킬까요?

 

또 집주인이 계약 직후 주택을 매도하거나 근저당을 설정해 대출하지 않는 특약을 주택임대차 표준계약서에 담겠다는 내용도 방안에 담겨 있는데요. 이 또한 공인중개사에게 표준계약서를 지키도록 강제할 수단이 없기 때문에 실제 현장에서 효과를 거둘지는 미지수입니다.

게다가 아예 빠진 것도 있습니다. 전세사기 피해 사례 중 임대 기간에 갑자기 집주인이 바뀌고 압류가 걸렸는데도 모르고 당한 경우도 많습니다. 그래서 집주인이 바뀌거나 압류가 걸리면 반드시 세입자에게 알려주도록 할 필요가 있어 보이는데요. 그런데 이건 이번 대책에서 아예 빠졌습니다.

 

더욱이 정부가 내놓은 이번 대책은 앞으로 전세계약을 하는 세입자만 해당되는 것입니다. 현재 전세사기를 당했는지 여부조차 알지 못하는 세입자들은 아무런 해당 사항이 없다는 거죠.

 

더 나아가 계약 전 세입자가 집주인에게 체납이 없다는 서류를 받을 수 있고, 세입자용 앱을 통해 전세금을 떼먹은 전력이 있는 집주인인지 확인할 수 있지만 이런 것도 무용지물이 될 수도 있다고 합니다. 전세를 사는 도중에 나쁜 집주인으로 바뀌었을 땐 아무런 소용이 없다는 거죠. 따라서 국세체납이 많은 사람한테는 전세물건이 있는 소유권을 취득하는 것을 제한한다는 등의 대책이 필요한데 이것도 빠져 있습니다. 이 때문에 집주인이 집을 팔 땐 먼저 세입자에게 알리는 특약을 계약서에 넣자는 제안도 나왔지만 이것도 이번 대책에는 없습니다.

 

또 집주인과 세입자 간의 정보 비대칭을 줄이겠다며 내년 1월까지 앱을 만들어 주요 정보를 한눈에 볼 수 있게 하겠다고 했는데요. 이게 뭔소리일까요? 정보를 제공할테니 세입자가 알아서 확인하라는 의미잖아요. 아무래도 전문가인 공인중개사가 전세사기범을 걸러낼 능력이 많을텐데 공인중개사에게 책임을 지우는 내용을 빠져 있습니다.

 

물론 정부는 사기에 가담한 중개사는 면허 취소를 한다는 대책도 내놨다고 항변합니다. 그런데 면허취소로 이런 사기가 사라질까요? 범죄수익이 엄청난데요. 따라서 형사처벌까지 규정해야 실효성이 있을텐데 이것도 빠져 있습니다.

 

결국 엄청난 대책인 것처럼 표까지 만들어서 침을 튀겨가며 설명했지만 이번 대책의 결론은 세입자 스스로 확인하고 조심하라입니다. 한마디로 각자도생하라는 거죠.

 

따라서 지금부터는 최근 유행하고 있는 전세사기 수법을 알아보고 이를 피할 수 있는 요령을 살펴보도록 하겠습니다. 다만 밥먹고 남 등칠 생각만하는 전세사기범들이 갈수록 지능화하고 있으니 우리 스스로도 전세사기를 당하지 않도록 노력해야 할 것 같습니다.

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[꼬꼬문]구멍 숭숭 전세사기 대책···그래도 막을 방법은?

첫째. 국세·지방세 완납증명서 요구

임대인에게 '국세·지방세 완납증명서'를 요구해 체납한 사항이 없는지 살펴봐야 합니다. 국세기본법 제35조 1항을 살펴보면 '국세, 가산금 또는 체납 처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다'고 명시돼 있기 때문이죠. 따라서 집주인 세금체납이 있는 경우 앞서 설명드린대로 세입자의 전세금은 후순위로 밀립니다. 즉 임대인의 등기부에 '근저당권'이나 '압류'가 없다 하더라도 세금 체납으로 집이 경매나 공매에 넘어가면 보증금을 못 돌려받을 수 있다는 것입니다.

 

실제로 임대인의 집이 경·공매에 넘어가면 1순위는 세무서, 2순위는 관할 시, 3순위가 바로 세입자입니다. 이 때문에 꼭 체납한 사항이 없는지 확인해야 합니다.

 

다만 이런 것을 요구하면 집주인들이 기분 나빠하는 경우도 있겠죠. 이 경우 전세자금 대출을 위한 은행의 요구 사항이라고 하면 비교적 편히 받을 수 있다고 합니다.

 

둘째 '계약서 내 특약사항 기입'·'주변 시세 파악'·'입지 분석'

 

계약서 상에 특약사항으로 '전세 계약 잔금일 이전에 매매 계약할 경우 임차인의 동의를 구한다. 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차 보증금 반환 의무를 연대하기로 한다'고 기입하는 것입니다. 정부도 이번 대책에 이걸 넣겠다고 했지만 의무사항이 아닙니다. 따라서 반드시 넣어달라고 요구해야 합니다.

 

세 번째로 시세를 꼼꼼히 파악해야 합니다.

 

일반적으로 전세 가격은 매매 시세의 최대 70~80% 선에서 거래되죠. 계약을 한 후에야 뼈저리게 후회하지 말고 미리 시세를 체크해 전세 계약을 하는 것이 좋습니다. 시세를 알아보기 위한 가장 좋은 방법은 네이버가 아닙니다. 계약할 집 주변 부동산 2~3곳 이상을 직접 가보는 것이 중요합니다.

 

네 번째는 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험을 적극 활용하는 것입니다.

 

보증금을 지킬 수 있는 데다, 문제가 있는 집이라면 가입 자체가 어렵기 때문입니다. 또 은행에 전세자금대출을 알아보는 것도 좋은 방법으로 꼽힙니다. 은행은 담보 가치를 엄격하게 보기 때문에, 대출이 잘 나오지 않거나 이율이 너무 높은 경우에는 문제가 있을 가능성이 큽니다.

 

다섯째 전세 계약을 한 당일, 잔금 전, 잔금 후 총 세 번 등기부등본을 떼어보는 것이 중요합니다.

보통 등기부등본은 계약시 공인중개사에서 받을 수 있습니다. 하지만 직접 떼어내 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.  

계약은 중개인 입회하에 임대인과 직접 하고, 등기상 소유주와 계약자 신분증을 비교해 진짜 집주인이 맞는지 확인해야 합니다. 잔금도 집주인 계좌로 보내는 게 안전합니다. 만약 대리인과 계약할 경우에는 위임이 월세인지 전세인지, 위임장이 위조는 아닌지 꼼꼼히 따져야 합니다.

 

여섯째, 직거래는 피하는 것이 좋습니다.

 

불가피한 사정으로 보증금을 돌려주지 못하는 집주인도 있겠지만, 처음부터 세입자의 보증금을 노린 ‘나쁜 임대인’도 분명 존재합니다. ‘나쁜 임대인’의 대표적인 유형으로, 집 한 채를 여러 임차인과 계약하는 수법이죠.

 

계약 전에는 타인의 임대차 사실을 알기 어려운 맹점을 노린 것입니다. 임차인의 존재를 확인할 수 있는 방법으로 주민등록 전입세대 열람이 있지만, 임대차 계약을 맺은 이후에 신청 가능하다. 따라서 계약 전에는 서류상으로 확인할 방도가 없다는 점을 노리는 수법입니다. 중개인 없이 임대인과 직거래하는 경우, 이러한 위험에 노출될 우려가 매우 큽니다.

 

이 방법 이외에도 새로운 전세사기 유형이 보이면 바로바로 체크하는 것이 좋습니다. 경불진에서도 보일 때마다 알려드리도록 하겠습니다.

 

다만 아쉬움 점이 있죠. 이런 전세사기를 정부가 방치하면서, 구멍 숭숭 뚫린 대책만 내놓으면서 우리사회의 불신이 늘어나고 있다는 것입니다. 불신사회가 돼 버린 대한민국. 다시 믿을 수 있는 사회로 돌아갈 수 있는 방법은 없을까요? 애청자 여러분들은 알고 계시죠?