서울 아파트 공급, 그린벨트 해제보다 더 좋은 비책 있다!

 

JTBC 화면캡쳐

지난 주말에도 부동산을 놓고 많은 논란이 이어졌습니다. 우선 진성준 더불어민주당 의원이 MBC ‘100분 토론’이 끝난 뒤 마이크가 꺼지지 않은 상태에서 했던 “그렇게 해도 안 떨어져”라는 발언이 논란이죠. 야당이나 시민단체에서 집값 해결 의지가 없는 사람을 국토위에서 퇴출해야 한다고 난리를 치고 있는데요. 시민단체는 이해가 가지만 야당은 왜 난린지 모르겠습니다.

 

아무튼 진성준 의원은 집값이 폭락하지는 않을 것이란 의미였다고 해명하고 있지만 그래도 중요한 시기에 말조심은 필요할 것 같습니다. 왜 이런 지적을 하냐면 야당은 물론 언론들도 어떤 생각을 가지고 있나요? 문재인 정부가 어떻게든 집값을 안정시키려는 것을 방해하려고 하고 있잖아요. 말 한마디를 꼬투리삼아 공격하려 벼르고 있으니 조심 또 조심해야 할 것입니다. 특히 깨시민인 경불진 애청자분들은 투기세력의 이런 공격에 흔들리지 않는 모습을 보여줘야 합니다. 이런 당부를 드리는 이유는 이미 야당과 언론들은 부동산 문제를 놓고 문재인 정부 내에 분란을 만드려는 듯 기사를 쏟아내고 있기 때문입니다. 대표적인 사례는 공직선거법 위반 혐의를 벗은 이재명 경기도지사와 문재인 대통령 지지자간의 간격을 벌여놓으려는 듯 이재명 지사가 17일 연합뉴스와 한 인터뷰를 부각시키는 기사인데요. “비싼 집에 사는 게 죄를 지은 건 아니지 않느냐”고 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 각을 세웠다고 모든 언론들이 쓰고 있습니다. 정말 그럴까요?

 

연합뉴스 인터뷰 원문을 보니 대법원 판결에 대한 소감, 향후 행보, 기본소득 등과 함께 부동산 문제에 대한 새로운 해법에 대한 질문이 있습니다. 이에 대해 이재명 지사는 다른 질문에 비해 다소 길게 대답합니다. 지금부터 읽어 볼테니 정말 문재인 대통령과 각을 세운 것인지 한번 판단해보세요

 

“정치, 정책에선 뉴 아이디어로 승부하면 안된다. 많이 드러난 정책 중에서 고른 것인데 제가 오해받는 것 중의 하나가 진짜 유용한데 기득권이 반대할 수밖에 없는 정책들을 선택해서 말하기 때문에 문제가 되는 거다. 모든 사람이 동의하는, 기득권자들이 찬성하는 정책이란 없다. 문 대통령이 '부동산 투기로 더 이상 돈 벌 수 없다'고 했는데 매우 중요한 가치라고 생각한다. 문제는 이 목표를 관료들이 충분히 못 따라간다. 관료들이 이해관계가 물려 있기 때문이다. 이러니 대통령의 선량한 뜻이 관철되겠나. 대표적인 기득권자들이 관료들이다. 그렇다고 그게 나쁘다는 뜻은 아니지만 원래 관료는 기득권자라는 얘기다. 부동산을 규제하는 데는 원칙이 있다. 주택은 가격보다는 숫자를 줄여야 한다. 숫자보다 더 중요한 게 실수요 여부다. 징벌적으로 제재한다면 투자 투기용으로 쓰고 있는걸 제재해야 한다. 지금 거주 여부를 중시하지 않는 분위기 있는데 이건 심각한 문제다. 한 발 더 나가야 할 게 실주거용이냐 아니냐를 가지고 중과 여부를 결정해야 한다. 그래야 지방이 살고, 기회를 고루 누린다. 실거주 여부에 집중해서 평생 한 채 가지고 잘살아 보겠다는데 집값 올랐다고 마구 (세금) 때리면 안 된다. 수도권과 지방의 격차가 심각하게 벌어질 것이다. 부동산 정책도 관료들은 옛날 것 확장판만 한다. 부동산 정책도 대통령의 언어에 포함된 목표를 위해 고민해야 하지 않나”

 

어떠신가요? 여기에 “비싼 집에 사는 게 죄를 지은 건 아니지 않느냐”라는 표현이 나옵니까? 오히려 문재인 대통령의 가치를 관료들이 제대로 따라가지 못하는 것은 타박하고 있잖아요. 대표적인 기득권자인 관료의 잘못된 행태를 질타는 것인데 왜 문재인 대통령에게 대든 것처럼 말을 만듭니까? 정말 너무하죠. 이런 기사를 쓴 기자의 독해력이 의심스럽습니다.

 

또 있습니다. 추미애 법무부 장관이 지난 18일 자신의 SNS(사회관계망서비스)에 부동산 관련글을 남겼다고 언론들이 난리를 치고 있습니다. 국토부장관도 아닌 법무부 장관이 왜 나서냐는 것이죠. 아니 부동산 문제에 대해 문재인 정부 모든 장관들이 책임지라고 난리칠 때는 언제고 말이죠. 황당한 논란이 불거지자 추미애 장관은 “법무부장관도 국무위원으로 국가 주요 정책에 대해 의견을 표명할 수 있습니다”라고 언론들을 질타하기도 했습니다.

 

그래서 또 추미애 장관이 정말 어떤 이야기를 했는지 페이스북에 들어가 봤습니다.

 

“당국자나 의원의 말한마디로 서울 집값이 잡히는게 아닌줄 모두가 압니다.
왜냐하면 근본원인은 금융과 부동산이 한몸인 것에 있기 때문입니다. 이것을 문재인정부라고 갑자기 바꿀 수가 없을 것입니다. 박정희 개발독재시대 이래로 서울 한강변과 강남 택지개발을 하면서 부패권력과 재벌이 유착해 땅장사를 하고 금융권을 끌여 들였습니다. 금융권은 기업의 가치보다 부동산에 의존하여 대출했습니다. 그러면서 금융과 부동산은 뗄래야 뗄수 없는 기형적 경제체제를 만들어온 것이죠.
그 결과 부동산이 폭락하면 금융부실을 초래하고 기업과 가계부채가 현실화되면 경제가 무너지게 됩니다. 그래서 이러지도 저러지도 못하는 부동산족쇄 경제가 돼 실효적인 부동산 정책을 펼수 없게 된 것입니다.
즉 한국경제는 금융이 부동산을 지배는 하는 경제입니다. 불로소득에 올인하면서 땀대신 땅이 돈을 버는 부정의, 불공정 경제가 된 것입니다.
돈없는 사람도 빚을 내서라도 부동산을 쫓아가지 않으면 불안한 사회가 되었습니다. 한 국가에 한정된 자원인 땅에 더이상 돈이 몰리게 해서는 국가의 비전도 경쟁력도 다 놓칠 것입니다. 그린벨트를 풀어 서울과 수도권에 전국의 돈이 몰리는 투기판으로 가게해서도 안됩니다.
금융의 산업지배를 막기위해 20세기 금산분리제도를 고안했습니다. 그렇듯이 이제부터라도 금융의 부동산 지배를 막아야합니다. 그러기 위해서 금융과 부동산을 분리를 하는 21세기 <금부분리 정책>을 제안합니다.“

 

자 어떤 생각이 드시나요? 추 장관의 지적 중에 틀린 곳이 있나요? 박정희 시대 때 부패권력과 재벌이 유착해 땅장사를 하고 금융권을 끌여 부동산을 투기판으로 만든 것은 아무도 부인하기 힘들 것입니다. 또 금융이 부동산 투기를 부추겨 은행거지가 많다는 사실도 다들 알고 계실 테고요. 게다가 그린벨트를 풀어 공급을 늘리는 것은 또 다른 투기판을 만들 우려가 크다는 것도 다들 인정할 것입니다. 그런데도 추장관의 발언을 놓고 문재인 정부의 부동산 정책을 훈수두면서 갈등이 일어나고 있다는 식으로 언론들은 보도하고 있습니다. 문재인 대통령과 이재명 지사, 추미애 장관의 틈이 벌어지고 있는 것처럼 말이죠. 참 황당합니다.

 

문재인 대통령은 이보다 앞선 16일 16일 국회 개원연설에서 “지금 최고의 민생 입법과제는 부동산 대책”이라며 “부동산 투기를 통해서는 더 이상 돈을 벌 수 없다는 점을 분명히 하겠다”고 강조했습니다. 이어 “다주택자에 대한 주택 보유 부담을 높이고 시세차익에 대한 양도세를 대폭 인상하여 부동산 투기를 통해서는 더 이상 돈을 벌 수 없다는 점을 분명히 하겠다”며 “1가구 1주택의 실거주자와 서민, 청년 등 실수요자들에 대해선 부담 완화 및 주택구입과 주거안정을 위한 대책 추진”을 약속했습니다.

 

그런데 문재인 대통령의 스타일상 야당을 무시하지 못하시잖아요. 아무리 난리를 쳐도 예우를 해주죠. 그래서 “주택공급 확대를 요구하는 야당의 목소리에도 귀를 기울이면서 필요한 방안을 적극 강구할 것”이라고 한마디 했더니 거의 모든 언론이 주택공급 확대를 시사했다며 난리를 치고 있습니다. 이어 그린벨트 해제를 염두에 둔 것이라는 관심법까지 동원하기 시작했죠.

 

그런데 문 대통령의 발언 전문을 좀 보세요. “주택공급 확대를 요구하는 야당의 목소리에도 귀를 기울이면서 필요한 방안을 적극 강구할 것입니다. 국회도 협조해 주시기 바랍니다.

‘임대차 3법’을 비롯해 정부의 부동산 대책들을 국회가 입법으로 뒷받침해주지 않는다면, 정부의 대책은 언제나 반쪽짜리 대책이 되고 말 것입니다.”문재인 대통령이 언제 그린벨트 해제를 말씀하셨나요?

 

서민들과 청년 등 실수요자들의 주택구입과 주거안정을 위한 대책을 강력히 추진해 나가겠다고 이야기한 연장선에서 필요한 방안을 강구한다는 이야기입니다. 처음 주택 구입 시 취득세를 감면하고 생애최초 특별공급을 확대한다는 7.10 대책에 대한 야당의 협조를 부탁한 것입니다. 그런데 언론들은 김칫국부터 먹고 있는 것이죠. 정부와 여당이 이르면 이달 말 주택공급대책을 발표할 예정인 가운데 개발제한구역(그린벨트) 해제가 초읽기에 들어갔다고 보도하고 있습니다. 언론들이 이렇게 불을 지피니 투기꾼들이 설치기 시작했습니다. 해제 1순위로 지목된 서울 서초구 내곡동과 강남구 세곡동 등 강남권 그린벨트 지역은 벌써부터 매수문의가 늘어나고 있다는 군요. 자칫 잘못 휘말렸다가는 큰일 날텐데요. 이미 정세균 국무총리도 어제 “그린벨트 해제 매우 신중하며 훼손시 복원 안된다”고 강조했습니다. 한마디로 김치국부터 먹지 말라고 경고한 것이죠. 그런데도 언론들은 ‘그린벨트 해제 카드에 쏟아지는 훈수…고심 깊은 정부’라고 쓰고 있습니다. 얼마나 그린벨트가 해제되길 원해 환청까지 들리는 것일까요?

 

그래도 공급이 부족한 것 아니냐고 하시는 분들도 계실 것입니다. 그래서 부동산 가격이 뛴다고 목소리를 높이는 분들도 계실테고요. 실제로 18일 정부의 부동산 대책을 반대한다는 집주인들의 집회가 있었는데요. 언론 보도를 보니 대규모 집회라더니 겨우 150명 정도 모였더라고요. 아무튼 여기서 한 사람은 "마스크 대란 때는 마스크 만들어 놓고, 왜 주택 대란 때는 세금을 때립니까. 공급이 부족해 주택값이 오른 것을 왜 모릅니까."라고 외치더군요.

 

정말 공급이 부족해서 집값이 오른 것일까요? 그래서 다시 통계를 살펴보기로 했습니다. 1주 1통은 계속~~~

 

정부에서 발표하는 서울 아파트 공급 관련 통계는 인허가, 착공, 분양, 준공 등이 있습니다.

문재인 정부 초기였던 2017년 서울 아파트 인허가 건수는 7만 4984세대입니다. 이는 2003년(8만 3611세대) 이후 14년 만에 최대치였습니다. 2017년부터 3년 동안의 평균은 얼마일까요? 4만 8017세대입니다. 그럼 이전 정부랑 비교해 볼까요? 박근혜 정부 4년 평균은 3만 5173세대입니다. 이명박 정부 5년 평균 3만8009세대입니다. 문재인 정부들어 인허가 건수는 훨씬 많이 늘어난 셈이죠. 이것만 봐도 공급부족이라고 하기 힘듭니다.

 

그럼 착공 물량은 어떨까요? 연평균 5만 세대에 육박합니다. 이는 이명박 정부 시절 물량의 2배에 가깝습니다. 통상 착공한 지 3년 정도 지나면 준공된다는 점을 고려하면 2020년~2022년까지 입주 물량은 모자라지 않는다는 정부 설명을 뒷받침하는 수치라고 볼 수 있습니다.

 

그러나 인허가와 착공 실적이 당장 입주로 이어지지는 않습니다. 아파트가 준공돼야 입주를 할 수 있기 때문입니다. 다만 준공은 인허가와 착공, 분양 단계를 거쳐 최종적으로 건축이 완성되는 단계이기 때문에 현 정부의 정책이 아니라 지난 정부의 정책에 영향을 받은 수치이기 때문에 현 정부의 실적이라고 볼 수는 없습니다.

 

현 정부 들어 지난해까지 서울 아파트의 연평균 준공 실적은 3만9734세대입니다. 지난 정부보다 다소 높습니다. 이 때문에 정부에서는 입주 물량이 줄지 않았다고 진단합니다.

 

하지만 한가지 변수가 있습니다. 바로 '멸실'입니다. 재건축·재개발 등으로 철거돼 사라지는 세대를 말합니다. 아무리 새 아파트가 들어서도, 멸실로 사라지는 아파트가 상당하다면 총량은 영향을 받게 됩니다.

 

그래서 언론들은 이렇게 보도합니다. ‘최근 들어 서울 아파트의 멸실은 역대 최대급입니다. 2017년은 1만4738세대로 2010년 멸실 자료를 수집한 이후 최대였습니다. 2019년은 사상 처음으로 2만 세대를 넘은 것으로 추정됩니다. 준공된 서울 아파트의 절반에 가깝습니다. 준공 물량에서 멸실을 제외한 수치를 뽑아보면 실질적인 입주 물량은 대폭 줄어듭니다. 연평균 2만5000여 세대로, 지난 정권의 연평균치보다 2000세대 정도 적습니다.’

 

이 수치를 보고 “이것 봐라”라고 하실 수 있습니다. 인허가, 착공, 준공이 늘어도 멸실이 많으니 공급이 부족하네라고 목소리를 높이실 것입니다. 그런데 최근 이렇게 부족한 것은 누구 때문일까요? 앞에서 설명했듯이 준공입주는 지난 정부의 성과입니다. 일반적으로 인허가에서 입주까지 4~5년, 길면 무려 9년이나 걸리기 때문입니다. 따라서 현재 입주 공급이 부족한 것은 빚내서 집사라고 하면서 공급은 신경 쓰지 않았던 503호 때문 아닐까요? 아파트 가격을 폭등시켜 뭔가 챙기려하고 했던 것 아닐까요?

 

그도 그럴 것이 짧으면 4년이니 문재인 정부가 들어선 후 인허가 받은 아파트가 본격적으로 입주하는 올해 이후 입주물량을 볼까요? 앞서 자료에서 보듯 문재인 대통령이 취임한 2017년 서울 아파트 인허가 건수는 7만 4984세대로 2003년 이후 14년 만에 최대치였습니다. 그 덕분에 올해 서울 아파트 입주물량은 5만3000채에 달합니다. 내년은 3만6000채로 조금 줄어들지만 2022년은 5만채가 넘습니다.

 

그러면 멸실 아파트는 얼마나 될까요? 2017년 서울 아파트의 멸실율은 0.9%입니다. 1만4000채가 줄었죠. 2018년엔 7300가구로 감소했습니다. 하지만 지난해 2만채로 크게 높아진 것으로 추정되고 올해도 비슷할 것으로 보입니다. 업계에서는 당분간 매년 2만채 정도 멸실될 것으로 보고 있습니다. 그런데 올해 입주물량은 5만3000채 잖아요. 그럼 3만3000채 순증입니다. 내년도 1만6000채 순증이고요. 다시 2022년은 3만채 순증입니다. 서울에 노후아파트가 많아 멸실이 더 늘어날 수도 있다고 하실 수 있습니다. 하지만 공급론자들은 멸실 주택이 크게 늘어날 것이라고 호들갑을 떱니다. 서울 주택 중에는 통계청이 노후 주택으로 분류하는 20년 이상 주택 비중이 45%로 절반에 가깝고, 30년 이상 된 노후 주택 역시 17.6%이기 때문이라고 합니다. 그런데 20년만 지나면 떼려부수고 다시 지어야 하는 것일까요? 구해줘 홈즈보면 30년 넘은 구옥도 멋지게 재탄생하던데요.

 

아무튼 공급론자들은 그래도 공급이 부족하니 그린벨트라도 해제해야 한다고 목소리를 높이고 있습니다. 그래서 문재인 대통령이 그린벨트의 그도 꺼내지 않았는데도 지들마음대로 그린벨트가 해제될 것이라 설레발을 치고 있는 것이고요.

 

이를 그냥 나둬도 될까요? 당연히 안됩니다. 갈수록 악화되는 환경파괴를 막기위해서 안되죠. 게다가 그린벨트해제는 우리 아이들의 미래를 빼앗는 것이기 때문입니다. 그린피스의 김지석 위원님이 엄청 화를 내실지도 모릅니다.

 

그러면 부족한 아파트 공급은 어쩌란 말일까요? 그린벨트 해제 말고도 공급을 늘릴 좋은 방법이 있습니다. 바로 노후아파트를 새것으로 만드는 리모델링입니다. 보험도 마이보험체크로 리모델링하듯이 노후아파트도 리모델링하면 됩니다.

 

언론들은 거의 주목하지 않은 재미난 이야기가 있습니다. 얼마전 문재인 대통령이 한국판 뉴딜을 발표하셨잖아요. 한국판 뉴딜을 요약하면 디지털뉴딜과 그린뉴딜이죠. 그런데 그린뉴딜이 뭘까요? 이명박처럼 4대강을 녹조라떼로 만드는 것은 당연히 아니죠. 문 대통령이 추진하는 그린뉴딜 사업은 바로 이것입니다. 국공립 어린이집, 보건소 및 의료시설 2000여 동, 문화시설 1천여 개소 등 공공건물은 물론 공공 임대주택 22만5000호를 그린 리모델링. 건물에 재생에너지 설비를 설치하고 단열재를 보강하며 친환경 자재를 시공해 건물을 ‘따뜻하고 쾌적한’곳으로 만드는 것이죠.

 

이렇게 한다면 굳이 아파트를 헐어서 입주까지 짧아도 4년이상 걸리는 불편함 없이 짧으면 1년내에 리모델링을 끝낼 수 있다고 합니다. 실제로 아파트 평균 사용연수는 영국은 77년 미국은 55년인데 비해 우리나라는 27년으로 너무 짧습니다. 새로 지어야 수익이 나기 때문에 우리나라 건설사는 물론 집주인들이 리모델링은 쳐다보지 않아왔던 때문이죠. 하지만 정부가 강력히 그린뉴딜을 추진한다면 우리나라에서 유럽처럼 100년 넘은 운치있는 아파트가 등장하지 않을까요? 역사도 지키고 부동산 가격도 안정화하면서 공급부족 문제도 충분히 덜 수 있지 않을까요? 물론 그린벨트에 아파트 짓는 것보다 돈이 되진 않겠지만요.

 

아파트 공급 부족의 가장 큰 문제는 역시나 다주택 보유자들 때문입니다. 공급부족이 아니라는 말입니다. 2018년 현재 주택보급률이 104.2%로 전체 가구 수보다 83만9000채가 더 많은데도 전체 가구의 43.77%인 875만 가구가 무주택인 이유는 전체 가구의 15%가 우리나라 전체 주택의 61%를 소유한 탓이기 때문이죠. 전에도 이야기했듯이 2008년부터 2018년까지 10년간 총 489만채의 주택이 공급됐는데, 이중 절반 이상인 248만채를 다주택자가 사들이는 상황에서 또다시 공급을 늘린다면 투기꾼들에게 먹이만 주는 셈입니다. 한사람당 평균 367채나 가지고 있는 국내 임대사업자 상위 30명을 비롯해 다주택자들이 집을 내놓게 만드는 7.10대책이 제대로 시행될 수 있도록 우리 모두가 응원해야 합니다. 그렇지 않는다면 우리 자녀들이 또다시 집 때문에 우리나라를 헬조선이라고 부르는 악순환이 반복될 수 있습니다. 10년 정도의 월급만 가지고도 집을 살 수 있는 때가 빨리 왔으면 좋겠습니다.