주세·맞교환···새 트렌드가 부동산 시장에 던지는 의미는?

“과거 정부가 부동산 문제를 정치와 이념의 문제로 인식했다,”

 

윤석열 대통령이 어제 국토교통부와 가진 신념 업무보고에서 했던 발언입니다. 다주택자를 옥죄는 규제를 오히려 집값을 올려놨다는 주장이죠. 그러면서 이런 이야기도 덧붙였죠.

 

“집값이 예측가능하게 오르고 내릴 수 있도록 어느 정도의 관리만 해야 한다.”

 

그래서 규제를 풀어 유주택자나 다주택자도 거래를 활발히 해서 부동산을 연착륙시키겠다는 뜻으로 풀이됩니다. 실제로 어제 정부는 이른바 ‘강남 3구’'와 용산구를 뺀 서울 전역을 5년여 만에 부동산 규제지역에서 풀기로 했습니다. 규제지역에서 풀리면 세금은 줄고, 대출은 확대되죠, 예전에도 이야기했듯이 경착륙은 없다 무조건 연착륙이라고 선포한 것입니다.

 

과연 정부의 생각대로 될까요? 최근 부동산 시장에서 벌어지고 있는 새로운 풍속도를 통해 가늠해보도록 하겠습니다.

 

영국 프리미어리그에서 뛰고 있는 손흥민 선수는 주급을 받는다고 하죠. 우리에게 익숙한 월급이 아니라 주단위로 정산 받는다는 건데요. 우리나라 부동산 시장에는 최근 주세란게 등장했다고 합니다. 전세나 월세가 아니라 주 단위로 임대료를 낸다는 건데요. 혹시 손흥민 선수처럼 엄청난 연봉을 받는 자산가나 대기업 직원들이 주세를 내는 것 아닐까요?

 

당연히 아니죠. 최근 부동산 트렌드가 급변하면서 국내에는 거의 처음 등장한 것입니다. 최근 매매시장은 물론 전세시장까지 꼭꼭 얼어붙었다는 사실을 설명 드리지 않아도 될 정도죠. 전세를 내놔도 몇 달째 집보러 오는 사람조차 없다는 하소연도 쏟아지고 있는데요. 한마디로 집주인이 갑이 아닌 을이 됐다는 것인데요.

 

이러다보니 집을 오래 비워둘 수 없는 집주인들이 단기로 집을 내놓기 시작했다는 것입니다. 월세도 구하는 사람이 없으니 보증금이 매우 적거나 아예 없이 주세라도 내면서 살 사람을 구하고 있다는 것인데요.

 

임차인 입장에서도 최근 전세 사기로 걱정이 많은데 주세를 내면 아무래도 보증금을 떼일 염려도 줄어들잖아요. 또 목돈을 빌릴 필요가 없으니 금리 인상으로 인한 이자 압박도 적을 수 밖에 없습니다. 사실 주세 임대는 전세 제도가 없는 미국·영국·일본 등 해외에서는 이미 많이 도입된 제도입니다. 그래서 해외 경험이 있는 청년층 사이에서 주세가 인기를 끌고 있다고 합니다.

 

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실제로 온라인 부동산 거래 커뮤니티에는 ‘무보증 단기 임대’ 매물 관련 게시글이 하루에도 20 건이 넘게 올라오고 있습니다. 이에 따라 주 단위 주택계약을 중개하는 업체도 출현했죠. 주세가 트렌드로 등장하고 있는 것인데요.

 

그러나 주세는 초단기 임차 상품이다 보니 임차인 입장에서 계산을 해보면 전세나 월세보다 더 낼 수 밖에 없습니다. 보증금이 적거나 없는 대신 임대료가 늘어날 수 밖에 없는 구조이기 때문이죠. 또 임대차보험법에서 벗어나 있습니다. 주거 편의는 높아도 주거 안전성에는 역행한다는 말입니다. 주세가 밀려 “당장 방빼”라는 말이 여기저기서 들릴 수 있으니까요. 한마디로 주세가 주택 임대차 시장의 대세로 자리 잡는다면 임차인의 주거비 부담이 커질 수 밖에 없다는 말입니다.

 

정부의 부동산 대책에는 이에 대한 언급이 없군요. 주세가 늘어나고 있다는 사실을 알고 있는지도 의문입니다.

 

또 하나. 최근 들어 아파트 교환 거래가 부쩍 늘고 있다고 합니다. 거주지를 옮겨야 하거나 양도소득세 비과세를 위해 주택 처분이 절실한 일시적 2주택자들이 ‘아파트 맞교환’을 통한 우회로 찾기에 나섰다는 거죠, 특히 가격을 낮춰 ‘급매’로 처분할 바엔 차라리 비슷한 조건의 아파트 교환이 더 유리하다고 판단하는 집주인들이 늘어나고 있다고 합니다.

 

한국부동산원 자료를 보면 지난해 11월 전국 아파트 교환 거래는 총 111건으로 집계됐습니다. 지난해 1월의 15건과 비교하면 눈에 띄게 증가한 셈이죠. 전국 아파트 교환 거래가 전체 거래에서 차지하는 비중이 아직 미미한 것은 맞습니다. 그러나 지난해 1월 0.02%에 그쳤으나 11월엔 0.29%까지 높아졌죠.

 

그럼 이런 아파트 교환 거래는 어떻게 할까요? 카카오톡 오픈 채팅방이나 온라인 부동산 커뮤니티 등에 본인이 갖고 있는 아파트의 조건을 올린 뒤 희망 교환 가격, 위치 등을 제시해 맞교환 상대를 찾는 방식입니다. 아파트를 맞교환하는 방식이어서 현금이 아니라 재산권을 주고받아 상대적으로 현금이나 대출 부담이 작다는 장점이 있다는 군요. 또 이 과정에서 아파트 간 시세 차이가 있으면 그만큼만 지불하면 된다고 합니다.

 

문제는 비슷한 여건을 갖춘 거래 상대방을 찾는 게 쉽지 않은데다 근저당이나 임대차가 끼어 있다면 신경 써야 할 부분이 더 많아진다는 점입니다. 게다가 교환 거래는 개인 간 거래다 보니 정보가 부족해 부동산 사기에 노출될 가능성이 클 수 밖에 없죠. 최근 급증하는 부동산 사기가 맞교환에 똬리를 틀 가능성이 크다는 말입니다. 그런데 정부의 부동산 대책에는 이에 대한 언급이 또 없네요. 이런 맞교환이 늘어난다는 사실을 모르지는 않을텐데 말이죠.

 

그런데 정부가 이러는 이유가 있는 것 같습니다.

 

주무부처인 국토교통부의 원희룡 장관이 ‘부동산 가격은 국가가 어쩔 수 있는 부분이 아니다’고 발언했기 때문이죠.

 

원 장관은 1월 1일 KTV 국정대담에 출연해 방청객의 질문에 “가격은 수요와 공급에 따라 오르고 내리는 것이기에 집값 자체는 죄가 아니다”라고 답했습니다.

 

그런데 원 장관은 과거 이런 말을 남겼습니다.

 

"부동산 폭등, 시장 실패 아닌 정부 실패" - <미디어펜> 2021년 6월 8일

"부동산 실패, 문재인 정권 무덤 될 것" -<한국경제> 2020년 7월 27일

 

이랬던 사람이 윤석열 정부의 국토부장관이 되자 180도로 태세를 전환한 것이죠. 당연히 비판이 쏟아질 수 밖에 없습니다. 20만명의 회원을 거느린 정치 커뮤니티 플랫폼 옥소폴리틱스가 ‘집값은 국가가 어쩔 수 없다라는 국토부 장관 발언, 어떻게 생각하세요?’라는 주제로 설문조사 한 결과(응답자 365명) 52%의 응답자가 ‘잘못됐다’고 답했습니다. 중립은 15%이고 32.3%만 잘했다고 답했습니다. 특히 진보 성향 응답자 88%, 중도 진보 성향 응답자 81%가 해당 발언이 잘못됐다고 답한 반면 보수 성향 응답자들은 15%만 잘못됐다고 답했습니다.

 

한마디로 여당 지지자들만 원장관의 발언 찬성하는 듯합니다. 부동산 문제를 정치와 이념의 문제로 인식하고 있다는 증거 아닐까요?

 

게다가 말과 행동도 크게 다릅니다. “집값이 예측가능하게 오르고 내릴 수 있도록 어느 정도의 관리만 해야 한다”는 윤 대통령의 말과는 달리 규제를 한꺼번에 풀며 부동산 띄우기에 나서고 있기 때문이죠.

 

이에 대해 현재 부동산 커뮤니티에는 “집값 못 잡는다고 정권 바꿔놓더니 지들이(정부가) 집값 올리려고 생난리치냐” "강남3구·용산 오른다고 콕 집어준 꼴" 이라는 비판이 쏟아지고 있습니다.

 

“이제 부동산이 자리 잡아가고 있는데 왜 규제를 풀어 투기를 조장하나” “결국 다주택자, 현금 부자들이 매물을 싹쓸이하는 것 아니냐, 양극화가 더 심해질 수 있다” 최근 몇년새 집값이 크게 뛴 걸 고려해보면 지금 집값은 덜 떨어졌다“ “무주택자를 위한 대책은 없다”는 하소연도 줄을 잇고 있습니다.

 

정부는 국민들의 이런 목소리를 듣고 있을까요? 저희가 우려한 대로 윤석열 정부에서 부동산 시장 연착륙을 고집하다가 추락시키지는 않을지 너무나 걱정됩니다.