이젠 하락 아닌 추락···부동산 공포 확산중?!

 

연합뉴스

지난해 중순부터 부동산 거래 절벽이 심각하다면서 조심하셔야 한다는 이야기를 경불진에서 자주 전해드렸는데요. 이는 지방만이 아니라 언론들이 주장하는 똘똘한 한 채도 마찬가지라고 했었죠. 침체기가 오고 있는데 나홀로 살아남기는 힘들 것이라면서요. 하지만 그 이후로도 한동안 똘똘한 한 채에 대한 열기를 꺾이지 않아 안타깝다는 이야기도 들였는데요.

 

결국 터질 것이 터지고 있다는 느낌입니다. 서울 아파트도 이젠 하락이 아니라 추락 대열에 접어들고 있습니다. 그런데 문제는 이 영향이 일파만파로 번질 조짐이라는데 있습니다. 가뜩이나 어려운 경제가 더욱 더 움츠려들 가능성이 커지고 있는 셈이죠.

 

우선 서울 아파트 거래량이 폭락했다는 이야기는 다들 아실 것입니다. 그럼 얼마나 줄었길 래 폭락이라고 할까요?

 

지난 4월경 경불진에서는 서울 아파트 거래량이 1000여건에 불과하다고 내용으로 방송 했었는데요. 실제 집계가 끝난 4월 거래량은 1752건입니다. 과거 1만 여건이 훌쩍 넘었던 것에 비하면 7분의 1토막 수준이죠. 그럼 지난 8월과 9월, 거래량은 얼마나 될까요?

 

8월은 675건, 9월 555건에 불과합니다. 아직 집계가 되지 않은 것을 포함해도 700건도 되지 않는 셈이죠. 2018년 8월 1만5038건, 9월 7215건과 비교하면 10분의 1 토막이 더 났죠.

 

이런 감소세는 주춤거리는 것이 더 빨라지는 듯합니다. 10월 거래량은 현재까지 116건에 불과합니다. 아직 집계되지 않은 거래를 포함해도 현추세라면 300건을 넘기는 힘들어 보입니다.

 

이런 상황에서 최근 부동산실거래가 시스템에 공개된 거래가 시장에 큰 충격을 주고 있습니다. 지난달 500여 건에 불과한 거래 중 유독 눈에 띄는 거래가 있었거든요.

 

서울 마포구 염리동 ‘염리삼성래미안’ 전용면적 84㎡는 지난해 9월만해도 15억 4500만원에 거래됐었습니다. 그런데 지난달 21일 8억원에 중개 거래된 것으로 확인됐습니다. 1년만에 가격이 반토막 난 것이죠. 특히 이 거래는 이 아파트 해당 면적의 올해 첫 거래이자 1년 만에 이뤄진 거래였다는 점도 충격입니다. 게다가 가격은 지난해 12월 전용 59㎡ 가격인 12억2000만원보다 4억원 넘게 낮고, 지난달 같은 면적 전세보증금인 8억1000만원도 밑돕니다. 심지어 올해 공시가격인 10억 900만원과도 2억원 이상 적죠.

 

해당 거래가 공개되자 마자 부동산 관련 온라인 커뮤니티에선 갑론을박이 이어졌습니다. 아는 사람이나 친인척의 매매이란 주장이 쏟아졌습니다. 하지만 친척이나 지인 거래로 보기 힘든 정황이 있습니다.

 

해당 아파트 거래에 대한 등기부등본을 살펴보면 거래는 세입자로 살던 부부가 공동 매수한 것으로 보입니다. 세입자가 친척이나 지인일 수도 있긴 그것도 아닌 것으로 보입니다. 만일 친척이나 지인이면 중개수수료를 아끼기 위해서 직거래를 했을 것인데 이 매물은 중개거래였거든요. 친척이나 지인간 거래를 비싼 중개 수수료를 내면서 하지는 않잖아요.

 

도대체 왜 이런 거래가 이뤄졌을까요? 추청은 가능합니다. 따지고 보면 이 아파트를 판 사람이 손해를 보지 않은 것으로 보이거든요. 현시세의 절반인데 무슨 소리냐 하실 수 있는데요. 이 아파트를 판 사람이 매입한 시기는 2016년. 가격은 5억5000만원에 매입했습니다. 그런데 이를 8억원에 팔았으니 6년만에 2억5000만원의 시세 차익을 거둔 셈이죠. 1년에 4000만원 이상, 6년 만에 6년치 연봉 수준을 벌었으니 손해라고 보긴 힘들잖아요.

 

그런데 이런 반토막 거래는 이곳 만이 아닙니다. 서울 강남구 도곡동 도곡렉슬 전용 84㎡는 지난 6월 시세(31억원)의 절반 수준인 16억원에 거래됐습니다. 이 역시 전셋값인 19억, 공시가격인 24억4400만원보다도 낮은 수준입니다. 강남구 개포동 디에이치자이개포 전용 84㎡ 역시 지난 8월 반 토막 가격인 15억원에 거래됐습니다. 이는 분양가인 14억4000만원 수준입니다.

 

앞으로 이런 반토막 거래가 더 늘어날 수 있다는 이야기죠. 상황이 이렇다보니 지난 8월 서울에서 거래된 아파트 중위가격은 2년 전 수준으로 돌아갔습니다. 서울 아파트의 올해 실거래가지수 누적 하락률도 2006년 통계 집계 이후 최대치를 기록했습니다.

https://www.podbbang.com/channels/9344/episodes/24504906?ucode=L-cYlmqQUB 

[이피디 픽]이젠 하락 아닌 추락···부동산 공포 확산중?!

 

이렇게 부동산이 하락아닌 추락으로 급변하자 부작용이 여기저기서 터져 나오고 있습니다.

 

우선 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 사고와 대위변제액이 역대 최대를 기록했습니다. 지난달 전세보증금 반환보증보험 보증사고 건수는 523건, 보증사고 금액은 총 1,098억 원으로 집계됐습니다. 2013년 9월 해당 상품이 출시된 이후 모두 역대 최대인데요.

 

이런 보증사고로 인해 HUG가 집주인을 대신해 세입자에게 전세 보증금을 대신 갚아준 대위변제액도 지난달 952억 원으로 1천억 원에 육박했습니다. 지난달까지 누적 변제액이 총 5천292억 원, 2천400여 가구가 변제 받았으며 작년 최대치를 넘어선 것이죠.

 

다들 아시다시피 최근 금리 인상 등으로 집값이 하락하고 전세시장도 침체하면서 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 '깡통전세'가 늘고 있어서입니다.

 

피해가 고스란히 세입자와 보증기관으로 돌아오고 있습니다. 세입자의 전세보증금을 수차례 돌려주지 않거나 집중관리를 받는 다주택 채무자, 이른바 악성 임대인에 의한 사고도 급증했는데요. 지난해 사고 금액이 3513억 원으로, 2018년 30억 원이었던 것보다 무려 117배나 증가했습니다. 특히 이런 사고 피해자의 대부분은 20·30 사회초년생입니다.

 

그런데 20·30 사회초년생만의 문제가 아닙니다. 최근 일반인들은 생각지도 못했던 곳에서 폭탄이 터질 조짐인데요.

 

부동산 대체투자 사모펀드라도 들어보셨나요? 주식과 채권같은 전통적인 투자자산이 아닌 부동산, 인프라, 원자재 등에 투자하는 것을 대체투자라고 하는데요. 주식이나 채권 시장의 변동성이 높아지면 포트폴리오를 넓힌다는 의미에서 대체투자로 돈이 쏠린다고 합니다. 한마디로 분산 투자를 한다는 거죠. 실제로 지난해말 전세계 대체투자 규모는 13조 달러(1경 7000억원)이 넘는다고 합니다. 국내 자산운용사들도 대체투자 상품을 많이 판매하고 있는데는 운용사들의 대체투자 비중은 이미 37%를 넘었다고 하더군요.

 

이런 대체투자 열기에 힘입어 신한은행은 3년 전부터 부동산 대체투자 사모펀드를 팔았는데요. 건물을 싼 가격에 사들여 비싸게 되팔거나 임대해 수익을 얻는 구조라고 하는데요. 이게 문제가 생겼습니다.

 

지난달 투자자에게 발송한 코레이트자산운용의 부동산·경매 투자 펀드 환매 중단 안내문을 보냈다고 합니다. 지난달 말 만기가 됐지만 부동산 경기 침체로 투자금을 돌려주지 못하고 있다고 합니다.

 

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환매가 중단된 4개 펀드 중 2개는 원금 회수율이 55% 수준에 그쳤습니다. 이 때문에 투자자들이 돌려받지 못한 금액은 약 120억 원에 달합니다.

 

이유는 부동산 경기 침체. 펀드 운용사가 매입한 서울과 대구의 주상복합 건물은 처분이 지연되고 있다는 군요.

 

이에 신한은행과 펀드 운용사는 "부동산 경기 악화로 환매시점이 늦어지고 있으나 회수가 진행 중이라 큰 문제는 없을 것"이라고 밝혔지만, 투자자들의 피해 확산 불안감은 커지고 있습니다.

 

앞으로 부동산 관련한 폭탄이 또 어디서 터질지 모르겠습니다. 얼마전 중소는 물론 중견 건설업체들도 자금난에 시달린다고 했는데요. 부동산 연착륙을 자신했던 현 정부마저 경착륙을 할지도 모른다고 하고 있으니. 부동산 왕국이라는 모래성이 무너져 내리는 느낌까지 듭니다.