미분양 속에 정부·언론이 감추려는 진짜 지표는?

‘백약이 무효.’

정부가 부동산 시장을 연착륙시키겠다며 강남3구와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 해제하는 등 시장 기대를 훌쩍 넘어서는 대책을 내놨지만 아무 소용없다는 증거가 또 나왔습니다. 언론들은 수도권 거래량이 늘어난다는 기사를 쏟아내고 있지만 미분양은 10년 만에 최다로 쌓이고 있습니다. 문제는 여기서 그칠 가능성이 없어 보인다는 점이죠. 왜냐면 언론들이 일부로 작게 다루는 지표가 부동산 시장을 뒤흔들 변수로 떠오를 전망이기 때문입니다. 여기에 현 정부가 강력히 추진하는 정책이 기름을 부을 조짐인데 그게 뭘까요?

 

일단 발표내용을 볼까요. 국토교통부가 발표한 주택통계에 따르면 1월 전국 미분양 주택은 7만5359호. 전월(6만8천148호)보다 10.6%나 증가했습니다. 2012년 11월(7만6천319호) 이후 10년 2개월 만의 최대치입니다. 다만 증가 폭은 다소 둔화했다고 언론들은 위안합니다. 지난해 11∼12월 두 달간 1만호씩 증가했으나 1월엔 7211호 밖에 늘어나지 않았다는 거죠.

 

하지만 전년 동기 대비는 어떨까요? 무려 5만3632호나 증가했습니다. 증가율이 무려 246.8%입니다. 위안하기에는 증가폭이 너무 크죠.

 

 

또 언론들은 미분양 물량의 84%는 지방에 집중돼 있다고 강조합니다. 지난달 수도권 미분양은 10.7% 증가한 1만2천257호, 지방은 10.6% 늘어난 6만3102호로 지방이 압도적으로 많다는 거죠. 하지만 전년 동기 대비를 보면 수도권은 825%, 지방은 209% 증가로 서울 증가폭이 훨씬 높습니다. 지방에서 불붙은 미분양이 수도권으로 상륙하고 있다고 봐야 한다는 거죠.

 

규모별로는 어떨까요? 과거 부동산 침체기 때 모습이 재현되고 있습니다. 코로나 이후 집에 머무는 시간이 늘면서 대형 아파트 인기가 높았는데 이제는 반대라는 거죠. 85㎡ 초과 중대형 미분양이 전달보다 25.9% 증가한 8926호였고, 85㎡ 이하 미분양은 6만6천433호로 전월 대비 8.8% 늘었습니다. 이것도 전년 대비와 비교하면 85㎡ 초과 증가율은 526.8%, 85㎡ 이하 증가율은 178%로 차이가 크죠.

 

공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못해 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양' 수치도 눈여겨 봐야하는데요. 7546호로 전월보다 0.4%(28호) 증가했습니다. 그런데 서울 등 수도권에도 준공 후 미분양이 있을까요? 서울 342호, 인천 343호, 경기 595호 등 전체의 17%나 차지하고 있습니다.

 

이것만 해도 심상치 않다는 것은 누구 알 수 있습니다. 그런데 언론들이 거의 다루지 않는 정말 심각한 지표는 아직 남아 있거든요. 그런데 이를 알아보기 앞서 이 자료를 발표하는 현 정부의 모습이 이젠 안쓰럽기까지 합니다.

 

주무부처인 원희룡 장관은 또다시 현재 미분양 상황에 대해 정부가 개입할 수준은 아니라고 판단하고 있다고 강조합니다.

 

“주변 시세, 소비자들의 관망세 이런 것들에 대해서 먼저 분양가가 부합을 하고 그래도 안 되는 부분이 있다면 정책당국이 고민할 수도 있겠는데, 현재는 그런 것과는 거리가 멀어도 한참 멉니다.”

 

한 마디로 분양가를 더 내려야 한다는 건데요, 그런데 이상한 점이 있습니다. 국토부는 분양가 상한제 지역에 적용되는 기본형 건축비를 3개월 만에 2.05% 올렸습니다. 6개월간 레미콘 값은 15.2%, 합판거푸집 가격은 7.3% 급등했고 노임 단가도 콘크리트공이 3.91%, 특별인부는 2.64% 올랐기 때문이라고 합니다.

 

문제는 분양가상한제가 적용되는 공동주택은 기본형 건축비와 택지비, 건축가산비, 택지가산비 등을 합산해 분양가격을 결정한다는 점입니다. 즉 기본형 건축비 인상은 분양가상한제 지역 주택의 분양가 상승을 부추길 수 있다는 거죠. 특히 정부의 규제를 받지 않는 지역에선 더 큰 폭의 인상 가능성이 나옵니다.

 

이건 마치 소줏값 논란과 비슷하지 않나요? 주세는 올리면서 소줏값 올리면 가만두지 않겠다고 협박하는 모습과 너무 닮았죠. 물론 부동산 가격은 거품이 너무 껴 있다는 점에서 이런 압박이 필요할 법은 하지만 효과를 더 발휘하려면 기본형 건축비를 어떻게든 낮춰 놓고선 압박해야 하지 않을까요? 건축비는 올리고선 분양가는 내려라고 하면 건설사들이 말을 들을지 의문입니다. 듣는 척하면 다른 꼼수로 건축비 인상분을 서민들에게 전가하지 않을지 걱정되고요.

 

아무튼 정부의 이런 행태를 보니 미분양 물량이 해소되긴 쉽지 않아 보입니다.

 

그런데 언론들이 일부로 작게 다루는 지표가 있다고 했죠. 많은 언론들이 그냥 패스하거나 한줄로만 보도하던데요. 바로 분양실적입니다.

 

• 2023년 1월11일자 뉴시스 펜트하우스, 완판행진 '여전'...서초엔 500억원대 초고가 등장 예고
• 2023년 1월16일자 중앙일보 강동 길동 25평이 7억...한파에도 '조기완판' 비결은 하나였다
• 2023년 1월16일자 서울경제 '둔촌'보다 4억 싸다…분양한파에도 '조기 완판'된 그 곳

 

이미 부동산 분양시장 침체 현상이 뚜렷했는데도 많은 언론들이 이런 뉴스를 전했습니다. 청양경쟁률이 여전히 높으면서 완판되는 아파트가 있다고요.

그런데 지난 1월 전국 아파트 분양실적은 얼마나 될까요?

 

매일경제신문이 지난 1월 1일 보도한 것을 보면 1월 아파트 분양을 준비중인 단지는 전국적으로 10곳, 7030가구. 1년 전 1월 37개 단지 2만2278가구나 분양됐던 것에 비하면 3분의 1로 줄어든 수치입니다.

 

그런데 진짜 분양된 실적은 얼마나 될까요? 겨우 1825호. 예정된 것의 3분의 1도 안됩니다. 그래서 지난해 같은 기간과 비교할 때 감소폭이 무려 90.7%. 정말 심각하죠.

 

이것만이 아닙니다. 주택 인허가 물량은 1월 2만1425호로 작년 같은 기간과 비교해 45.9% 감소했습니다. 주택 착공 실적도 1월 1만5천612호로 작년 같은 기간보다 17.2% 줄었고요.

 

부동산 경기가 좋지 않으니 어쩔 수 없는 것 아니냐고 하실 수 있습니다. 건설사들이 미분양이 쌓인 상태에서 아파트나 주택을 짓지 않으면 어떻게 될까요? 자금난이 심각할 수 밖에 없습니다. 가뜩이나 김진태발 레고랜드 사태로 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화시장이 심상치 않았잖아요. 내지 않아도 될 이자를 건설사들은 울며겨자먹기로 더 냈습니다. 이런 상태에서 미분양이 쌓인다는 것은 자금 회수가 안된다는 거잖아요. 그래서 하는 수 없이 분양도 포기하는 것입니다. 그러면 자금나에 더 빠져들고 헤어나올 길이 막막해진다는 거죠.

 

물론 예전에도 이야기했듯이 인프라 건설이나 해외 건설로 사업을 전환하는 방법도 있습니다. 하지만 이건 어느 정도 규모가 되는 회사들에게 해당되는 이야기죠. 지방의 작은 건설사들은 감히 엄두도 내지 못합니다. 노파심에서 이야기하자면 이건 건설사들이 자초한 면이 큽니다. 짓기만 하면 완판되니 언론을 통해 공급부족론을 띄우고 프로젝트파이낸싱(PF)으로 돈 한푼 들이지 않고 아파트를 지어왔잖아요. 금리가 올라 수요가 급감할 것을 내다보지 못했으니 스스로 책임져야 하죠.

 

하지만 건설사들이 과연 스스로 책임지려 할까요? 그래서 정부를 압박하니 윤석열 대통령이 미분양을 사주라는 황당한 지시까지 했었죠. 원희룡 장관이 나서는 그건 아니라고 했지만 본심인지는 의심스럽다고도 했었는데요.

 

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여기서 더 중요한 것은 최근 정부의 대응입니다. 엉뚱하게 건설 현장의 폭력을 뿌리 뽑겠다며 연일 노조를 강하게 압박하고 있는데요. 이건 마치 미분양을 해결해달라고 했더니 그건 당장 힘들도 다른 곤란한 것부터 처치해주겠다고 나선 모양새인데요. 그런데 이게 오히려 긁어부스럼될 분위기입니다.

 

건설노조가 어제 서울 도심에서 대규모 집회를 열었거든요. 4만 명 넘게 모여 정부의 탄압을 규탄했습니다. 그러면서 정부가 ‘건폭’이라고까지 하면 근거로 거론한 월례비를 받지 않겠다고 선언했습니다. 공사 속도를 더 내달라거나 위험한 일을 해달라며 건설사가 건내는 월례비를 받으면 처벌하겠다고 하니 아예 안받겠다는 거죠. 대신 월례비의 대가로 시공사들이 요구하는 추가 근무와 위험 작업도 거부하겠다도 합니다.

 

물론 월례비에 대해서는 잘못된 관행이란 시각도 있습니다. 정부가 이참에 잘 정리하는 것이라고 박수치는 분들도 없진 않습니다. 오늘은 잘잘못을 따지자는 것이 아니라 정부 대응의 파장입니다.

 

가뜩이나 건설업체들이 고금리에, 미분양에 힘들어하는데 건설노동자들마저 파업 또는 태업을 하면 어떤 일이 벌어질까요? 다른 산업분야도 그렇지만 건설은 특히나 ‘시간이 돈’이라고 하죠. 공기가 하루만 늦어져도 비용이 급증하기 때문입니다. 그래서 건설사들이 월례비를 주는 이유도 하루라도 공기를 앞당기기 위한 것입니다. 안전 고리를 3~4개씩 걸어야 하는데 시간이 걸리는 2개만 걸고 빨리 해줘, 위험해서 하면 안되는 야간작업도 해줘, 신호수 등 6~7명을 배치해야 하는데 2명만 배치하자며 월례비를 주고 강요했던 것입니다.

 

그런데 이젠 정부 ‘덕’에 건설사들이 이걸 요구하지 못하게 된 것이죠. 정부에게 뿔난 것은 노조만이 아닐 수 있습니다. 조만간 중소·지방 건설사들이 용산 정부청사 앞에서 시위하는 모습을 보게 될지도 모릅니다.

 

아무튼 ‘백약이 무효’를 넘어 긁어 부스럼 만드는 정부의 놀라운 대응 덕분에 미분양은 더 늘어날 것이고 건설사 부도는 줄을 이을 가능성이 큽니다. 아파트 사는 것은 한참 후에나 생각해보는 것이 좋을 듯합니다. 여기서 한가지, 이럴 때 만들어지는 아파트 품질이 좋을 수 있을까요? 전세도 새 아파트는 잘 따져보고 결정해야 겠죠. 아파트 하자 때문에 주민들도 소송에 나선 곳들이 많잖아요. 용산 집무실 앞에 더욱 시끄러울 것 같습니다.

  https://youtu.be/rZYVnubatKg