전세사기 막는 법···미 시트콤 ‘프렌즈’에 있다?!

부동산 경기 침체로 최근 전세시장도 흔들리고 있다는 사실을 모르시진 않을 것입니다. 고금리에 전세 사기에 대한 공포가 확산되면서 전세 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다고 합니다. 이러자 기존에는 없는 새로운 풍속도도 생기고 있다는데요.

 

일단 전세시장의 현재 모습은 어떨까요?

실거래 분석앱 아실에서 오늘 기준으로 살펴보면 1년 전인 지난해 1월 12일과 비교할 때 전세 매물이 줄어든 곳은 단 한곳도 없습니다. 광주는 무려 523.3%나 늘어났고 전북도 197.2%나 급증했습니다. 수도권에서도 경기 122.3%, 인천 121.9%, 서울도 76.8%나 증가했습니다.

 

이렇게 매물이 쌓이고 있는 이유는 다들 아실 것입니다. 1년 전은 계약갱신 청구권으로 인한 매물 잠김과 저금리로 전세 매물이 적었죠. 하지만 1년 후 지금은 아무도 전세를 찾지 않고 있기 때문입니다. 이런 상황에서 매매도 잘 안되는 집주인들이 전세로 돌리는 경우가 많아 매물은 더 쌓이고 있다는 것입니다.

 

실제 현장의 공인중개업소 사장님들은 “살다살다 이렇게 전세 손님 없기는 처음”이라고 입을 모을 정도입니다.

 

이렇게 공급은 늘어나는데 수요가 없으니 세입자 구하기가 하늘의 별따기 수준이라는 말까지 나오고 있습니다. 따라서 전세가격은 급락할 수 밖에 없죠.

 

아러자 집주인들은 현 세입자에게 가격을 낮춰줄 테니 계약갱신청구권을 쓰지 말고 재계약을 하자고 요청한다고 합니다. 계약갱신권을 쓰면, 세입자는 2년을 채우지 않아도 언제든 계약을 해지할 수 있기 때문입니다.

 

실제로 부동산 중개업체 집토스가 분석한 결과, 직전 계약보다 보증금을 낮춰 갱신 계약을 맺은 비율이 13.1%로 조사됐습니다. 이는 국토교통부가 전·월세 계약갱신청구권 사용 관련 데이터를 공개하기 시작한 2021년 이후 최고치. 지난해 3분기(7~9월) 4.6%의 2.8배 이상으로 급증한 것입니다. 보증금을 올리지 않고 같은 금액으로 갱신한 경우도 12.9%를 기록, 지난해 3분기(9.1%)보다 증가했습니다.

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아직 증액경신 74%로 압도적으로 많긴 하지만 곧 뒤집힐 수도 있다고 현장에서는 입을 모으고 있습니다. 감액경신 비율이 지난해 말로 갈수록 늘어나고 있기 때문인데요.

 

중앙일보가 국토부 실거래가 공개시스템을 통해 올해 전세 만기가 돌아오는 서울 아파트 13만2017건을 전수 조사를 했다고 합니다. 그 결과 전세 시세가 2년 전 전세계약 당시보다 하락해 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 어려워진 상황인 역전세난을 겪을 수 있는 경우가 무려 3만7774가구(28.6%)로 나타났다는 군요.

 

이러자 전세 시장에 새로운 풍속도가 등장했다고 합니다. 여태 집주인은 늘 갑이라고 봤지만, 지금은 정반대라는 거죠. 일단 집주인들은 전세 세입자를 구하기 위해 각종 ‘당근’을 제시하고 있다는 군요. 가장 흔한 것이 내부 수리나 가전제품 교체.

 

에어컨과 화장실 변기·수도꼭지는 물론 아예 인테리어를 전부 바꾸는 경우도 많다고 합니다. 특히 과거에는 전셋집의 경우 저가 제품으로 하는 경우가 많았지만 이제 그랬다가는 세입자 구하기 힘들다는 거죠. 자기 집 인테리어하듯 고급사양이 기본이라고 합니다.

 

더 나아가 세입자를 붙잡기 위해 세입자의 대출 이자를 지원하는 ‘역월세’도 확산하고 있는 군요다. 보증금을 시세만큼 낮출 수 없는 집주인 중에선 세입자에게 역으로 매달 얼마씩 주는 경우도 있다는 데요. 대략 보증금 1000만원당 4만~5만원 수준으로 준다고 합니다.

 

더 나아가 희한한 모습도 종종 목격된다고 하는데요. 과거 전세 매물이 귀했을 때는 전셋집을 보려고 복도에 길게 줄지어 있는가 하면 세입자 면접을 보기도 했었잖아요. 그런데 이제는 반대로 세입자가 집주인 면접을 보기도 한다는 군요.

 

세입자가 “거액의 보증금을 믿고 맡겨도 될지 임대인의 재무 상태를 확인하고 싶다”며 증빙 서류를 요구하는 경우가 늘어나고 있다는 데요. 국세·지방세 완납 증명서는 물론 회사 재직 증명서도 요구하는 경우도 있다고 합니다.

 

물론 좀 과하다 생각하실 수도 있는데요. 하지만 요즘 워낙 전세사기가 흉흉하니 어쩔 수 없는 것 아닐까요? 세입자에게 전세금은 평생 모은 피같은 돈일 수 있는데 소위 빌라왕으로 불리는 사기범에게 뜯기는 경우가 많잖아요. 특히 이들이 한두명이 아니라 조직으로 움직인다는 정황도 있고요.

그런데 문제는 이런 사기범들이 잡혀도 전세금을 떼인 세입자들의 구제는 거의 이뤄지지 않고 있다는 점입니다. 국토교통부에서 마련한 전세사기 피해 임차인 설명회마저도 아무런 해결책도 없이 검토하겠다는 이야기만 나왔다고 하는데요. 특히 한 정부 관계자는 비공식적으로 “임대인과 임차인 모두의 도덕적 해이로 보증 시스템에 문제가 생겼다”고 언급했다고 합니다. 보 깡통 주택이라는 것을 알면서도 보증보험만 들면 보증금을 돌려받을 것이라고 안이하게 생각한 것이 문제라고 지적질한 것이잖아요. 한마디로 ‘사기당한 게 잘못’이라는 거죠.

 

정부도 이렇게 나몰라라 하고 있는 상황에서 집주인 면접을 보지 않는 것이 더 이상하지 않나요?

 

https://www.podbbang.com/channels/9344/episodes/24600193?ucode=L-cYlmqQUB 

[이피디 픽]전세사기 막는 법···미 시트콤 ‘프렌즈’에 있다?!

게다가 사법처리라도 제대로 될까요? 어제 MBC보도를 보니 처참합니다. 2015년부터 2018년 사이 빌라를 집중적으로 매입한 뒤 보증 사고를 낸 이른바 '1세대 빌라왕' 10명을 추적했는데요, 이들 10명이 소유한 주택은 최소 3000채가 넘습니다. 이 들 가운데 현재 재판까지 가서 처벌받은 사람은 몇 명이나 될까요? 단 한명. 게다가 그 한명마저도 바지사장일 가능성이 높은 윗선 조직에 대한 수사는 없다고 합니다.

 

이건 한마디로 사법당국이 전세사기를 부추기는 것 아닌가요? 그러니 얼마전에도 전해드렸듯이 20대에 불과한 빌라왕이 사망하자 수사를 종결시키려고 했죠. 자살이라면서요. 하지만 과연 자살일까요? 뒤늦게 경찰이 수사하는 척은 하고 있지만 과연 제대로 수사가 될지 의문일 수 밖에 없죠.

 

이런 상황에서 뒤늦게 공인중개사협회가 나섰습니다. 이들은 전세사기 예방 및 근절 결의대회를 열고 “현재 사용하는 임대차계약서에 이달부터 5개 특약 항목을 넣겠다”고 밝혔는데요.

 

임차인이 전입 신고하고 확정일자를 받을 때까지 임대인이 담보 대출을 받을 수 없도록 하고, 집을 팔 때는 사전에 임차인에게 알리도록 하겠다는 것입니다. 또 중개보조원이 10명 이상이거나 사무실을 수시로 옮기는 중개사무소를 집중 점검하고, 일부러 사기를 치거나 횡령한 사람은 공제 가입을 제한한다고 합니다.

 

물론 지금이라도 협회가 자발적으로 해결책을 내놓은 부분은 긍정적이긴 하죠. 하지만, 강제성이 없는 권고 수준에 불과합니다. 더 나아가 공인중개사가 가담하거나 방관한 전세사기 사건이 최근 다수 발생하고 있는데 대한 강력 대책도 미흡합니다.

 

이래저래 앞으로도 전세시장 혼란은 불가피 해보입니다. 새로운 풍속도도 계속 생겨날 것 같고요. 그런데 지난 2020년 8월 10일 ‘최저임금 받던 모니카가 뉴욕 50평 아파트에서 살 수 있던 이유는?’이란 방송 기억나시나요?

 

시트콤 ‘프렌즈’ 주인공들이 그 비싼 뉴욕 50편 아파트에 살수 있었던 비결이 자본주의의 본산인 미국의 임대차 제도 덕분이란 이야기를 했었는데요. 미국은 거의 모든 주에서 월세를 체납하지 않는 이상 계속 거주를 보장하거나 계약 갱신을 거절할 때 감독관청의 승인을 받도록 하고 있습니다. 자유주의 국가인데 집주인의 권리보다는 임차인의 권리를 더 보장하는 것이죠. 실제로 이를 관리하는 행정기관까지 존재할 정도입니다.

 

우리나라 전세시장 혼란과 사기를 막는 한가지 방법이 보이지 않나요? 전세사기에 대해 목소리를 높였던 원희룡 장관 등 용산 대통령실도 알고는 있을 듯한데요.