美 금리인상 종결 된다?···주택가격 급등은 어쩌고

 

• 美 금리인상 종결 기대에 금융시장 '환호'…주가↑·환율↓(뉴시스)
• “디스인플레이션 확인됐다”… 환호한 금융시장(조선일보)

 

어제 미국발 뉴스에 국내 금융시장이 활기를 띄었다며 언론들이 이렇게 난리입니다. 이젠 금리인상이 종결되고 다시 자산시장에 훈풍이 불 것이라며 호들갑인데요. 그래서 어제 주가는 오르고 환율은 내렸죠. 2년전 코스피 3000선을 훌쩍 넘었던 시절로 돌아갈 수도 있다는 기대도 흘러나오고 있습니다. 그런데 과연 이렇게 낙관해도 될까요? 다시 재테크에 눈을 돌려도 될까요?

 

금융시장이 환호한 것은 다들 아시다시피 미국 소비자물가(CPI) 오름세가 예상보다 둔화했기 때문인데요. 한때 9%를 넘나들었던 CPI가 10월에는 전년동월대비 3.2% 오르는데 그쳤습니다. 전월치인 3.7%보다 훨씬 낮고 시장 예상치인 3.3%보다도 살짝 낮습니다.

 

이것만이 아니죠. 요즘 중요한 지표로 치는 에너지와 식료품 제외 근원 CPI. 이것도 지난해 같은 기간보다 4.0% 올라 2021년 9월 이후 가장 낮은 상승률을 기록했습니다. 이 역시 월가 전망치 4.1%를 밑돌았죠.

 

예상보다 둔화한 물가상승률에 월가에서는 연준의 금리 인상 기조가 마무리됐다는 전망을 쏟아내고 있습니다. 시카고상품거래소(CME) 페드워치에 따르면 연방기금(FF) 금리 선물 시장에서 연준이 12월 금리를 동결할 확률은 전날 85.5%에서 CPI 발표 직후 99.83%까지 올랐습니다. 내년 1월 전망에서도 동결 예상은 90.81%로 나타났죠.

 

더 나아가 금리 인하 예상 시점도 내년 7월에서 5월로 앞당겨졌습니다. 연준이 5월 FOMC(연방공개시장위원회)를 통해 기준금리를 0.25%포인트 낮춘다는 전망은 47.74%로 나타났고, 0.5%포인트 인하 전망도 15.72%로 집계됐습니다. 5월 인하를 예상하는 시장참가자가 절반이 넘는 63.46%에 달하는 셈입니다.

 

하지만 성급한 기대, 샴페인을 너무 일찍 터트리는 것이라는 지적도 만만치 않습니다.

https://youtu.be/V2rRpq8iI60?si=2EyH2NMK9Hww3Lj6

시카고 연방준비은행의 오스탄 굴스비 총재는 “아직 갈 길이 멀다”고 평가했습니다. 그는 “상품 인플레이션이 이미 낮아지고 있고 비주택 서비스 인플레이션은 통상 반영이 서서히 이뤄진다는 점에서, 추가 진전의 열쇠는 앞으로 수 분기 동안 주택 인플레이션에 일어나는 일이 될 것”이라고 평가했습니다.

 

이런 지적은 한 것은 최근 미국 주택 가격이 치솟고 있기 때문인데요. 미국 집값을 보여주는 지수인 ‘S&P 케이스실러 전국 주택가격 지수’는 지난해 7월부터 반년간 하락한 후 올해 2월부터 다시 반등하기 시작했습니다. 통계가 집계된 지난 8월 집값을 놓고 보면 코로나 팬데믹 이전인 2019년 같은 달보다 47%나 뛰었습니다. 그런데 좀 이상하죠. 통상 금리가 오르면 대출 받아 집을 사려는 수요가 줄기 때문에 집값이 내려야 정상이잖아요. 우리나라도 지금 금리 때문에 주택가격이 내려가고 있고요. 그런데 미국은 지금 유래없는 고금리인데 왜 주택가격은 상승할까요? 혹시 우리나라도 비슷한 일이 벌어지지 않을까요? 결론부터 이야기하면 그럴 가능성은 거의 없습니다. 미국과 우리나라의 주택시장 상황이 완전히 다르거든요.

 

우리나라는 집을 사기위해 주택담보대출을 받을 때 고정금리가 많을까요? 변동금리가 많을까요? 다들 아시다시피 몇 년전만 해도 변동금리가 80%를 넘었습니다. 변동금리가 훨씬 저렴했기 때문이죠. 물론 기준금리가 오르기 시작하면서 이제는 고정금리 비율이 80%에 육박하지만요.

 

그런데 미국은 이미 고정금리 비율이 압도적입니다. 미국인들은 주로 ‘30년 고정금리’ 주택담보대출을 빌리는데요. 이러다보니 과거 저금리 시기에 대출을 받아 집을 구입한 사람들이 주택을 팔고 새로운 주택을 구입하려면 기존의 저금리를 포기해야 합니다. 원리금 상환 부담이 커지기 때문에 이런 선택을 할 미국인은 드물겠죠. 이사가고 싶어도 그냥 눌러 앉는다는 것입니다. 따라서 집을 내놓은 미국인은 줄어들고 이 때문에 주택 공급부족으로 미국 집값이 뛰고 있는 것입니다. 서울 아파트 매물이 8만건, 수도권에만 25만건이 쌓여있는, 공급과잉인 우리나라와는 정반대인 셈이죠.

 

아무튼 이런 미국 집값 인상요인이 사라지지 않고 있기 때문에 물가를 다시 자극할 수도 있다는 것입니다.

https://youtu.be/wAVSbzp02a4?si=ilPBhB3iVbPs0RCh

굴스비 총재만이 아닙니다. 리치먼드 연은의 토머스 바킨 총재도 이날 최근 몇 달간의 실질적인 진전에도 “인플레이션이 2%까지 순조롭게 내려가고 있다고 확신하지 못하겠다”라고 말했습니다. 그 역시 “주거비 인플레이션은 역사적인 수준보다 높은 수준에 있다”며 “서비스 인플레이션 역시 마찬가지”라고 덧붙였습니다.

 

JP모건의 제이미 다이먼 최고경영자(CEO) 역시 “사람들이 단기적인 수치에 과도하게 반응하고 있다”며 “인플레이션이 쉽게 사라지지 않을 수 있다”고 강조했습니다.

 

더 중요한 것도 있습니다. 설사 월가나 국내 언론들의 바람대로 미국 기준금리가 인하하더라도 우리나라 금리가 내려가기는 힘들 수도 있다는 사실입니다.

 

이미 우리나라에서는 기준금리와 시장금리의 디커플링이 심하죠. 기준금리는 6차례 연속 동결됐지만 시장금리를 계속 상승세죠. 특히 변동금리형 주택담보대출 금리 산정의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 심상치 않습니다. 16일부터 주담대에 적용되는 코픽스 금리가 0.15%포인트 상승했습니다. 그래서 신규 취급액 기준 코픽스는 3.97%. 김진태 발 레고랜드발 자금시장 경색 사태로 지난해 11월(4.34%) 사상 처음 4%를 돌파했었는데 그 목전까지 간 셈입니다. 특히 지난 4월 3.44%에 비교하면 0.53%포인트나 높습니다.

https://youtu.be/YhSQXAp3Sbo?si=-_Xg6imchzEHwi4L

이유는 다들 아실 것입니다. 레고랜드 사태 당시 연 4~5% 고금리로 조달한 예·적금의 만기가 다가오면서 은행들이 재예치를 위해 수신금리를 인상했기 때문에다 부동산PF 위기설까지 솔솔 흘러나오고 있기 때문이죠.

 

이미 주요 시중은행의 주담대 변동금리 상단이 7%대를 돌파한 상황이기 때문에 조만간 8%를 넘을 수도 있다는 우려도 나옵니다. 혹시 주담대 금리가 내려갈 가능성이 있을까요? 미국 기준금리도 내릴 수 있다는데···.

 

지난 방송에서도 설명했다시피 금융당국이 지난달 은행채 발행한도 제한 규정을 갑자기 풀어버렸죠. 그러면서 은행채 발행이 급격히 늘어났는데요. 이렇게 공급이 늘어나면 은행채 가격은 떨어지고 금리는 올라갈 수 밖에 없겠죠. 게다가 저축은행 부실 우려. 만기 적금을 돌려주지 않는 신협이 있다는 이야기도 전해드렸는데요. 여기에 금융당국이 자료 공개를 거부할 정도로 부동산 PF 대출 위험노출이 심각하다고 합니다. 실타래처럼 엮인 이런 문제들이 해결되지 않는 한 미국이 아무리 기준금리를 내리더라도, 금통위가 우리나라 기준금리를 동여매더라도 우리나라 시중금리는 당분간 내려가기 힘들어 보입니다.

 

따라서 언론들이 기준금리 인상 끝났다며 재테크를 부추기더라도 신중하셔야 합니다. 파도가 힘들고 지나간 돌다리나 건물은 두들기면서 안전을 확인하듯이 하나하나 따져봐야 합니다. 경불진 들으시면서 여유를 되찾는 것이 진정한 재테크 아닐까요?

 

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