‘2단계 스트레스 DSR’ 시행 연기···3단계 파장으로 살펴보니

 

운전할 때 가장 위험한 상황이 어떤 것일까요? 여러 가지가 있지만 좌회전 깜빡이 켜고 우회전 하는 경우가 빠지지 않을 것입니다. 만일 앞차가 이런 짓을 한다면 큰 사고가 나기 십상이죠.

 

그런데 우리 경제를 운전하고 있는 정부가 이런다면 어떻게 될까요? 차에 타고 있는 국민·기업들은 멀미가 심해 토할지도 모릅니다. 자칫 뒤차와 연달아 부딪히는 대형 참사가 발생할 수도 있고요.

 

지금 정부의 경제정책이 딱 이런 짝입니다. ‘말따행따’를 넘어 좌회전 깜빡이 켜고 우회전을 강행하는 위험한 운전을 하고 있는데요. 왜 이런 이야기를 하는지 눈치채신 애청자분들도 많으실 것입니다.

 

어제 갑작스러운 발표가 있었죠. 다음달 1일부터 시행 예정이었던 2단계 스트레스 DSR 시행을 돌연 두 달 미룬다고 것인데요. 가계대출 한도를 단계적으로 줄이는 조처가 겨우 시행 1주일 앞두고 미룬다니 이게 말이 되나요? 동호회 체육대회 일정도 일주일 전에 바꾸면 난리가 날텐데 말이죠.

 

특히 2단계 스트레스 DSR 시행을 한참 준비하던 은행들도 날벼락이 떨어졌습니다. 그제까지만 해도 2단계 스트레스 DSR 시행에 맞춰 시스템을 점검하느라 바빴는데 갑자기 올 스톱이 된 것이죠. 많은 은행들이 내부공문 등을 통해 7월 시행 안내 사전 예고까지 마친 상황이었습니다. 게다가 정부는 두달 후인 9월에 시행하겠다고 했지만 벌써 김빠진 것 아닌가요? 9월에는 또 다른 핑계로 연기할지 모르잖아요. 정책의 신뢰가 이렇게 없어서야 말이 될까요?

 

2단계 스트레스 DSR을 앞두고 서둘러 대출 받았던 서민들도 한숨이 나올 수 밖에 없습니다. 스트레스 DSR 2단계가 시행되면 대출한도가 줄어들거나 아예 못받을 수 있다는 이야기에 대출을 미리 받았는데 애꿎은 이자만 더 나가게 된 셈이잖아요. 특히 얼마전에도 살펴봤듯이 은행들이 특판으로 고정형 주담대 금리를 대폭 내리고 있는데 천천히 받았으면 더 유리할 수도 있었는데 정부의 말을 믿은 자신을 탓하는 사람들도 많을 것 같습니다.

 

그런데 여기서 우리가 알아야 할 것이 있을 것 같습니다. 정부가 왜 갑자기, 그것도 겨우 일주일 앞두고 2단계 스트레스 DSR 시행을 미뤘을까요? 여기서 행간을 읽는 능력이 필요한 듯한데요. 지금부터 3단계에 걸쳐 이번 사태 파장을 살펴볼텐데요. 하나씩 따라와주시길 바랍니다.

첫 번째. 금융위는 이번 연기에 대해 범정부적 자영업자 지원대책이 논의되는 상황이고, 이달 말 시행되는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 등 전반적인 부동산 PF 시장의 연착륙 과정 등을 고려한 결정이라고 설명했습니다.

 

금융위 관계자는 “2단계 스트레스 DSR이 시행되더라도 DSR을 적용받는 모든 차주의 한도가 감소하는 게 아니라 ‘고DSR’ 차주들의 최대한도가 감소하는 건데 자금 수요가 긴박한 분들이 많다”면서 “제2금융권 주택담보대출의 경우 대출이 줄어드는 차주가 약 15% 정도로 분석돼 이분들의 어려움을 좀 고려했다”고 밝혔는데요.

 

팩트체크부터 해볼까요. 일단 자영업자 지원대책과 스트레스 DSR 2단계 시행이 상관관계가 있을까요? 아예 없지는 않지만 절대 크지도 않습니다. 지금처럼 내수경기가 최악인 상황에서 주택담보대출을 받아 집을 살려고 하는 자영업자가 얼마나 있을까요?

 

게다가 PF 시장이 연착륙 과정이라고 했는데요. 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 올해 들어 지난달까지 폐업 신고 공고(변경·정정·철회 포함)를 낸 종합건설사는 무려 240곳. 2011년 이래 가장 많은 수치인데 이걸 연착륙이라고 할 수 있을까요?

 

따라서 스트레스 DSR 2단계 시행으로 대출이 줄어들면 아무래도 집을 사려는 수요가 줄어 건설사들의 어려움이 커질 수 있기 때문에 미뤘다는 의심이 들 수 밖에 없죠.

게다가 더 이상한 것은 금융위 관계자의 말에 있는데요. “‘고DSR’ 차주들의 최대한도가 감소하는건데 자금 수요가 긴박한 분들이 많다”고 했잖아요. 여기서 고DSR이 무슨 뜻일까요? 이미 한도까지 빌렸다는 이야기잖아요. 자칫 빚을 못갚을 가능성도 있다는 말이고요. 따라서 스트레스 DSR 2단계 시행은 이런 사람들의 대출한도를 줄인다는 것인데 이를 미룬다는 것은 고위험자들이 빚 내는 것을 계속 방치하겠다는 것입니다.

 

지금 제2금융권을 물론 1금융권도 연체율이 치솟아 난리잖아요. 특히 신협은 지난달 기준 연체율이 6%대 후반대로 지난해 말 3.63%보다 크게 오른 것으로 알려져 금융감독당국이 검사에 나섰을 정도입니다. 연체율이 6%라니 어마무시하죠. 저축은행들이 상반기에 매각을 추진하는 부실채권 규모가 총 1조460억원에 이르는 것으로 집계되고 있고요. 이런 상황에서 ‘고DSR’ 차주들에게 대출을 계속 내주라니 정말 기가막히죠.

 

이에 대해 김상봉 한성대 교수는 “최근 대출 증가 원인의 대부분은 담보대출이고 부동산 가격도 코로나19 이전과 거의 비슷한 상황”이라며 “이번 시행 연기는 가계에 두 달 동안 더 빚을 내라고 부추기는 것으로밖에 보이지 않는다”고 비판했습니다.

 

이는 앞에서는 가계대출 급증이 위험하다고 경고하면서도 뒤로는 ‘빚내서 집사라2’를 부추기는 것과 뭐가 다를까요?

 

두 번째 도약. 여기서 정부가 왜 무리하면서까지 ‘빚내서 집사라2’를 부추길까요? 자신들이 생각하는 것 만큼 부동산 시장이 살아나지 않기 때문입니다. 가계부채를 줄이겠다는 정부가 그동안 엄청난 돈을 풀며 빚내서 집사라고 꼬셨는데요. 지난해엔 40조 원이 넘는 특례보금자리론이 푼데 이어 올해는 27조 원이나 나간 신생아특례대출을 쏟아부었죠.

 

그런데도 거래량이 2000~3000건에 머물고 집값도 살짝 반등하는데 그치자 종부세 폐지 방침에다 신생아특례대출 기준 완화까지 꺼내들었습니다. 그런데도 부동산 불꽃은 희미하기만 하죠, 언론들은 일부 상승 거래를 거론하며 부동산 시장이 살아났다고 호들갑이지만 전반적인 상승세는 결코 아닙니다.

 

종합 프롭테크 기업 직방에 따르면 지난달(23일 집계 기준) 서울 아파트 거래 중 상승거래 비중은 43.64%로 지난해 12월 이후 6개월 연속 상승했습니다. 그런데 하락거래 비중도 42.60%나 됩니다. 상승거래와 하락거래가 거의 비슷합니다. 이 수치를 보고도 부동산 시장이 살아났다고 할 수 있을까요?

게다가 거래량도 거론하는데요. 서울 아파트 거래량이 5000건에 육박했다며 폭발했다는 언론도 있습니다. 그런데 서울부동산광장 데이터를 보면 26일 현재 4월 매매건수는 4379건, 5월은 4857건입니다. 5월은 5000건을 넘길 수도 있을 듯합니다. 하지만 6월은 2381건. 다시 줄어드는 모양새인데요. 게다가 과거와 비교하면 5000건 넘은 것으로 폭발이라고 하면 정말 과장이 심한 거죠. 평균 6000건은 넘겨야 거래가 좀 늘어난다고 할 수 있는데 5000건은 아직도 거래가 한참 부족한 것입니다.

 

이런 사실은 정부도 모르지는 않을 것입니다. 그렇게 돈을 쏟아부었는데도 세금도 깎아준다는데도 늘어나지 않네. 그럼 할 수 있는 것 다해봐라고 하는 것 아닐까요? “가계부채급등은 나중 문제고 일단 부동산부터 살려라”고 나섰다고 볼 수 있다는 거죠.

 

마치 심정지가 온 응급환자를 전기충격을 가해도 반응이 없으니 충격강도를 점점 높이다보니 거의 최고까지 온 셈이죠. 문제는 이걸로도 부동산 시장이 살아날 가능성은 매우 낮아보입니다. 아무리 대출을 해준다고 해도 실질소득이 감소하고 내수가 죽을 쑤고 있는데 누가 집을 사려고 할까요? 아마 다주택자들이나 장기보유자들은 집을 팔지 못해 안달입니다.

 

이는 아실 데이터만 봐도 알 수 있는데요. 25일 현재 서울 매매 매물은 8만2124건. 좀처럼 8만건 이하로 줄지 않습니다. 경기는 15만1359건, 인천은 3만4431건, 수도권에만 매매 매물이 26만7000건이 넘게 쌓여있습니다. 여기에 미분양 아파트도 국토부 발표 7만, 업계추정은 12만이 넘어가고 있고요.

마지막 세 번째 도약, 이러면 정부가 결국 마지막 카드까지 꺼내들 가능성이 커졌는데요. 그게 뭘까요? 바로 기준금리인하입니다. 얼마전 그나무상에서도 살펴봤듯이 정부가 한은 독립성에 크게 흡집을 내고 있는데요. 성태윤 대통령실 정책실장과 국민의힘이 한국은행에 기준금리 인하를 노골적으로 압박하고 있잖아요. 유럽연합처럼 우리도 미국보다 먼저 기준금리를 내려야 한다는 것이죠. 물가가 잡힌 것도 아닌데, 미국과의 기준금리차가 여전히 역대 최대이고 환율이 1400원 대를 넘어설 조짐인데 금리를 내리면 어떤 일이 벌어질지는 설명드리지 않아도 아실 것입니다.

 

그런데 여기서 재미난 일이 벌어졌습니다. 정부정책에 웬만하면 반대를 하지 않던 언론들이 이건 심하다고 여겼는지 비난일색인데요. 문화일보 이철호 논설고문은 ‘정부·여당의 금리 적반하장’이란 제목으로 ‘정부·여당의 기준금리 압박은 잘못한 사람이 도리어 잘한 사람에게 성내는 것이나 다름없다. 이런 책임 전가를 일컫는 고사성어가 적반하장이다.’라고 지적합니다.

 

심지어는 경제지인 헤럴드경제마저 ‘집값·가계빚 우려 크다, 금리·대출정책 더 신중해야’라는 사설을 쓸 정도입니다.

 

그런데 정부가 이런 지적을 들을 턱이 있을까요? 지난 방송에서도 언급했던 김진욱 씨티 이코노미스트의 보고서가 다시 생각나는군요.

 

“한은이 8월에 기준금리를 내릴 가능성이 100%인 데 그 이유가 이창용 한은 총재는 정책금리 인하에 대한 정치적 압력에 반발하지 않았기 때문이다.”

 

좌회전 깜빡이를 켜고 우회전하는 정부정책을 제어할 곳이 아무대도 없다니···. 정말 IMF같은 대형 참사가 발생하지 않을까요?

 

다시 한번 노파심에서 말씀드리지만 정부가 이렇게 무리수를 둔다는 것은 그만큼 부동산이 살아나지 않고 있다는 이야기이니 절대 영끌은 꿈에도 생각하지 않길 바랍니다.

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