서울 역세권도 ‘통째 미분양’···15억 아파트가 복도식?

 

어느 샌가 우리 부동산 시장에 미분양이란 용어가 익숙해지고 있죠. 지난해부터 대구가 미분양이라더라, 전북이 미분양이더라는 이야기가 흘러나오더니 이젠 서울에서도 미분양 소문이 쏟아지고 있는데요. 심지어는 이런 기사까지 나왔습니다.

 

역세권에 옆집보다 1억이나 싼데…통째로 ‘미분양’ 날벼락

 

어제 매일경제가 보도한 내용인데요. 서울 강동구 역세권 아파트인 ‘에스아이팰리스 강동 센텀Ⅱ’가 분양물량 대부분이 준공 후 미분양으로 전환되는 일이 벌어졌다는 거죠. 지난달 정당계약 결과 총 80가구 중 단 3가구만 계약이 이뤄졌다는 것입니다. 아파트 총 96가구(장기임대 16가구), 오피스텔 12실로 구성된 이 단지는 지난해 말 분양 당시에만 해도 미분양을 예상 못했다고 합니다. 한국부동산원 청약홈을 통한 청약접수 건수가 408건에 달했기 때문인데요. 일반공급은 49가구 모집에 289건이 접수돼 5.9대 1의 평균 경쟁률을 기록했다고 합니다.

 

그러나 400명이 넘는 당첨자나 예비당첨자들이 당첨을 포기하며, 단 3가구만 계약했다는 거죠. 함께 분양한 오피스텔 12개실은 현재까지 단 1실도 팔리지 않았습니다. 이 아파트는 이미 지난해 12월 준공승인을 받았습니다. 따라서 아파트 77가구(장기임대 제외)와 오피스텔 12개실이 고스란히 준공 후 미분양으로 전환된 셈입니다.

도대체 이유가 뭘까요? 혹시 분양가가 비쌌을까요?

 

단지의 분양가는 전용 42㎡ 최고가 기준 6억4900만원. 이는 길 건너 있는 비슷한 규모 아파트인 ‘강동 중앙하이츠 시티(지난해 7월 분양)’보다 1억원 이상 저렴합니다. 센텀Ⅱ처럼 아파트 96가구(장기임대 15가구) 규모인 하이츠시티 분양가도 전용 44㎡ 최고가 기준 7억7020만원. 센텀Ⅱ가 1억원 이상 저렴한 가격에 분양한 셈이죠.

 

혹시 교통이 불편할까요? 그것도 아닙니다. 강동구 길동 386-4일대에 있는 센텀Ⅱ는 5호선 길동역을 걸어서 3~4분이면 도달할 수 있는 초역세권 단지입니다. 입지도 최고 수준이라는 거죠.

 

이유는 다들 짐작하실 것입니다. 상대적으로 저렴하다고 하지만 여전히 너무 비싸죠. 42㎡면 12평이잖아요. 그런데 가격이 6억4900만원이면 1평당 5480만원에 달합니다. 한사람 간신히 누울만한 공간이 5400만원이 넘는다니 해도 너무하죠.

 

분양시장은 침체일로인데도 분양가는 여전히 너무 높습니다.

 

주택도시보증공사(HUG) 자료를 보니 지난해 12월 기준 전국 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1736만원으로 전년에 비해 190만원 올랐습니다. 이른바 ‘국민평형(전용면적 84㎡·34평형)’으로 따져봤을 때 1년 새 분양가가 약 6460만원 오른 것입니다.

 

특히 서울은 전국에서 유일하게 3.3㎡당 분양가가 3000만원을 웃도는 지역으로 나타났습니다. 민간 아파트의 3.3㎡당 상승 폭을 보면 서울은 2022년 12월 2978만원에서 지난해 12월 3495만원으로 517만원 올라 가장 증가 폭이 컸죠.

 

이중 강남은 더 높겠죠. 5일부터 특별공급 청약에 들어간 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 경우 평균 분양가가 49㎡가 6823만원이나 됩니다. 49㎡ A타입 20~29층 8가구는 이보다 더 높은 평당 7011만원. 금이라도 발랐을까요?

그런데 더 기가 막힌 것은 이렇게 비싼 아파트인데 일반 분양 가구 절반 이상이 복도식 구조라는 점입니다. 복도식 구조는 옛날 아파트에나 있는 방식 아닌가요? 사생활 보호가 힘들고 추위나 더위에도 취약한 복도식 구조를 왜 할까요? 바로 공사비를 줄이려는 목적으로 볼 수 밖에 없습니다. 이런 아파트가 아무리 강남 좋은 입지에 있다고 분양에 성공할 수 있을까요?

 

현재 분양 참패가 이어지는 이유는 단순히 금리가 높기 때문만은 아닙니다. 건설사들이 짓기만 하면 팔린다는 과거의 향수에서 벗어나지 못하고 있기 때문입니다. “이렇게 입지가 좋은데, 브랜드 아파트인데 안 팔 리가 있겠어”라고 여기고 있다는 것입니다. 그러니 금리나 경제 등 시장의 변화, 소비자 트렌드 변동 등을 무시하고 분양을 밀어붙이는 것이죠. 게다가 이런 생각도 있을 것입니다. “건설사가 망하는 것을 정부가 그냥 두겠어? 어떻게든 살려주겠지”라는 안일한 생각도 하는 것 같고요.

 

실제로 위기에 빠졌던 태영건설도 결국 정부가 도와줄 것이란 생각에서 채권단이 워크아웃을 받아들였잖아요. 하지만 지난 방송에서도 이야기했듯이 건설업위기가 태영건설에서 끝나지 않을 가능성이 점점 커지고 있습니다.

 

태영건설과 마찬가지로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 불거진 롯데건설이 주요 시중은행·증권사와 2조3000억원 규모의 PF 매입 펀드를 조성하는 것으로 전해졌습니다.

 

롯데건설은 올해 1분기에만 3조2000억원 규모의 미착공 PF 만기를 맞는데 특히 지난해 1월 메리츠금융그룹과 조성한 1조5000억원 펀드의 만기가 오는 3월 6일이라 차환 자금이 필요한 상황이었습니다. 따라서 이번 2조원이 넘는 2차 펀드 조성으로 기존 펀드 자금 차환뿐 아니라 추후 PF 관련 유동성 대응에도 체력을 벌었다는 평가이지만 이걸로 위기가 완전히 끝날까요?

신세계건설도 이름이 오르내리고 있죠. 2022년 4분기 이후 4분기 연속 적자를 기록중인데 지난해 3분기 영업손실은 무려 485억2726만원에 달합니다. 누적 적자가 900억원이 넘죠. '미분양 무덤'으로 불리는 대구광역시에서 여러 건의 PF 사업장에서 공사를 진행하다 난관에 봉착했다고 합니다. 분양률이 10%대에 그쳐 공매시장에 나왔다가 유찰되는 사태까지 벌어졌다는 거죠. 그래서 위기설까지 나돌았는데 모기업에서 2000억원을 융통받아 간신히 숨통이 트였다고 하는데요. 적자가 지속 되는한 위기는 반복될 수 밖에 없습니다.

 

그럴 수 밖에 없는 것이 미분양은 갈수록 늘어나고 있습니다. 지난해 12월 전국 미분양 주택 물량이 10개월 만에 증가세로 돌아서며 6만2489가구로 증가했죠. 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양도 1만857가구로 전월보다 3.7%나 늘었습니다. 특히 준공후 미분양은 서울에서 곧 500가구를 넘어 2014년 이후 10년 만에 최고치를 달성할 것이 확실해지고 있습니다. 눈덩이 공사비에 분쟁 중인 재건축 단지는 늘어만 가고 있고요.

 

이런 상황인데 정부는 한가하기만 합니다. 재건축 완화, 신생아특례로도 부동산 시장이 살아나지 않자 박상우 국토교통부 장관은 부동산 시장 개입을 최소화하겠다고 강조합니다. 그런데 여기서 안타까운 점이 있습니다. 현재의 부동산 침체가 가시화된 것이 1년 전이잖아요. 김진태발 레고랜드 사태가 벌어지면서 불거졌는데 정부가 무려 50조원이 넘는 돈을 투입해서 막았잖아요. 만일 이 때 정부가 시장에 맡겼다면 어땠을까요? 구조조정이 이뤄지면서 자연스럽게 시장 재편이 이뤄졌을 수도 있습니다.

하지만 1년 동안 곪을 대로 곪았다가 터지고 있는 현 시점에서 금감원은 PF부실 사업장을 낙찰가율 60% 수준에서 정리하겠다고 합니다. 그런데 그게 될까요? 정부가 이렇게 깎아주겠다고 하면 얼마나 부실이 심한지, 정리가 급한지 다 들어났고 그러면 기다리기만 하면 60%가 아니라 50%, 40%에도 살 수 있는데 누가 부실 사업장을 사려고 할까요?

 

이처럼 관련 부처 간에도 손발이 맞지 않습니다. 한쪽에서는 가만히 있겠다고 하고 다른 쪽에서는 적극적으로 구조조정하겠다고 하고. 배가 산으로 갈 지경입니다. 이러니 건설사들이 여전히 배짱을 부리면서 높은 분양가를 유지하고 있는거죠.

 

이러는 사이에 부동산 부실은 갈수록 커지면서 호미로 막을 것을 가래로도 못 막는 상황에 이미 빠져들어 버렸습니다. 이제는 IMF 외환위기 만큼이나 크나큰 아픔을 겪어야 할지도 모르겠습니다.

https://smartstore.naver.com/kbjmall/products/4875486249

(사은품 샌들워시 증정) 닉왁스베이스워시1리터 대용량 : 경불진몰