1.3부동산 대책 덕에 훈풍 분다는 언론들이 말하지 않는 진실은?

뉴시스 제공

경불진에서 늘 강조했던 것 중의 하나죠.

 

“숫자에 속지마라. 숫자는 거짓말을 하지 않는다. 숫자를 해석하는 사람들이 거짓말을 한다.”

 

여러 차례 강조했지만 숫자를 가지고, 즉 통계를 가지고 사람들을 현혹시키려는 시도는 여전합니다. 기사 제목만 보면 기사 내용을 상세히 살펴보지 않으면 속기 쉽다는 거죠. 그래서 또다시 숫자에, 통계에 속지 않는 법을 알아볼 수밖에 없을 것 같은데요.

 

일단 얼마나 속기 쉬운지 두가지 사례를 살펴보겠습니다.

 

첫 번째. 경불진 두피디가 쓴 책 ‘경제시그널’에 나와 있는 내용입니다.

 

“두둥, 두둥, 죠스가 나타났다.”

2011년은 전 세계적으로 상어에 대한 공포가 극대화됐었습니다. 식인상어의 공포를 그린 영화 ‘죠스’의 새로운 시리즈가 나온 것도 아닌데 왜 일까요? 당시 독일의 뉴스포털 ‘포쿠스 온라인’에서 상어 공격이 2010년에 비해 2배나 급증했다고 보도했습니다. 이 뉴스를 전 세계로 확산됐죠. 멋진 해변에서 수영과 서핑을 즐기려던 사람들은 큰 충격에 빠졌죠. 이 때문에 바닷가에 위치한 유명 리조트 등이 큰 피해를 보기도 했죠.

 

하지만 이 뉴스가 사실일까요? 사실은 맞습니다. 전 세계적으로 2011년에 상어 공격으로 사망한 사람 숫자는 분명히 2010년에 비해 갑절로 늘었습니다. 하지만 통계를 좀 더 살펴볼까요. 2011년 전 세계에서 상어에게 공격을 당해 목숨을 잃은 사망자는 겨우 12명입니다. 두 배나 급증했다는 이게 뭔 소리일까요? 2010년 사망자는 고작 6명에 불과했습니다.

 

전 세계 70억 명이 넘는 인구 중 상어 공격으로 죽은 사람이 6명에서 12명으로 증가했다는 통계에서 공포가 느껴지나요? 당연히 아니죠. 하지만 당시 언론들은 이런 구체적인 숫자는 뒤로 한 채 제목을 통해 두 배나 급증했다고 떠벌렸습니다. 사실은 맞지만 왜곡에 가까운 것이죠. 따라서 단순히 증감률만 살피지 말고 실제 숫자 변화를 봐야 통계를 조작하려는 자들의 꾀임에서 벗어날 수 있습니다.

 

두 번째.

 

2011년 이래 줄곧 감소세를 보이던 해외이주자가 문재인 정부 들어 급증하고 있습니다. 최근 통계청에 따르면 2018년 기준 해외이주자는 총 6257명으로 2017년에는 1443명에 그친 것과 대비하여 무려 330%나 증가했습니다. 이에 따라, 전문가들은 소득주도성장의 지지부진과 최저임금의 대폭 인상 등에 따른 경제적 불안이 큰 영향을 줬을 거라고 분석했습니다.

 

그런데 정말 그럴까요? 이 보도에서는 언급했던 조사기간은 2011년부터 2018년까지입니다. 그럼 2011년에는 해외이주자가 몇 명이었을까요? 무려 2011년 2만2628명입니다. 대폭 증가했다는 2018년보다 3배 이상이나 많죠.

 

게다가 이 주장에는 핵심적인 맥락도 빠졌습니다. 2017년 12월에 해외이주법이 개정됐거든요. 이전에는 해외이주자로 신고하지 않았던 일부 해외 영주권자들이 모두 해외이주자로 신고를 하게 된 것입니다. 즉 이 시기에 이민자가 급증한 게 아니라 법이 바뀌면서 이민에 대한 신고가 급증했던 것이죠. 그런데 이런 내용은 언급하지도 않고 단지 숫자만 놓고 330%나 급증했다고 지적하는 것은 누가 봐도 문제가 있죠.

 

따라서 통계로 사람들을 속이려는 조작에 넘어가지 않으려면 될 수 있는 한 먼 과거 데이터와 비교하면서 흐름을 파악하고 그 사이에 통계에 영향을 줄 변화가 있는 지도 살펴야 합니다. 숫자만 놓고 봤다가는 속기 쉽다는 이야기죠.

 

그럼 최근 이야기로 돌아와서

 

• 규제 푸니 서울 아파트 매매수급지수도 8개월 만에 반등(연합뉴스)
• 규제 해제에 매매수급지수 반등...거래량 회복 조짐(YTN)
• 잇단 규제 해제에 벌써 약발?…매매수급지수 8개월 만에 소폭 반등(아이뉴스24)

 

정부가 부동산 시장을 연착륙 시키겠다며 내놓은 1·3부동산 대책 이후 부동산 시장에 온기가 돌고 있다고 언론들이 난리입니다. 끝을 모르고 추락하던 부동산 시장에서 규제해제 기대감으로 매수 심리가 살아나고 있다는 거죠. 실제로 정부가 시장의 예상보다 훨씬 많이 규제를 풀자 파리만 날리던 부동산 중개업소에도 매수 문의가 늘어났다고 호들갑을 떱니다. 정부가 시의적절 하게 부동산 대책을 잘 내놨다는 거죠.

 

그러면서 그 근거로 통계수치를 제시하는데요. 한국부동산원이 6일 발표한 서울 아파트 매매수급지수가 64.1로 지난주(63.1)보다 1.0포인트 상승했다고 합니다. 이 지수가 상승 전환한 것은 지난해 5월 첫째 주 이후 무려 33주만, 즉 8개월 만이라는 거죠. 얼어붙었던 부동산 시장이 조금씩 회복세로 돌아서는 것 아니냐는 전망이 나오고 있다고 합니다.

 

그런데 기사를 자세히 보면 좀 이상한 점이 있습니다. 일단 한국부동산원의 이번 발표는 ‘1·3 부동산 대책’ 발표가 반영되지 않았다고 합니다. 따라서 시장에서 규제 추가 해제 기대감이 높아졌진 데 따른 결과라고 설명합니다. 뭐 그럴 수 있죠. 아무래도 윤석열 정부에서 부동산 침체를 막겠다고 선언했으니 기대감이 높아진 것은 사실입니다. 그러니 다음주 발표에서는 더 올라갈 수도 있겠죠.

 

그런데 매매수급지수가 뭘까요? 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급을 지수화한 것인데요. 100을 기준으로 이보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미합니다. 한국부동산원은 매주 단위로 발표하고 있습니다.

 

그럼 궁금할 수 있을 것 같아서 한국부동산원에 직접 들어가 찾아봤습니다. 한국부동산원이 서울 아파트의 매매수급지수를 발표한 것이 2012년 7월 2일부터입니다. 이 때부터 지난 1월2일까지 변화를 봤는데요. 가장 낮았을 때가 언제 일까요?

 

첫 발표일은 2012년 7월 2일이 가장 낮았군요. 58.3에 불과합니다. 부동산 불패 신화가 강한 대한민국에서는 적어도 서울 아파트는 항상 올랐다고 생각하시는 분들도 많지만 그건 정말 착각이죠.

 

IMF 때는 물론 2002년 닷컴버블 때 서울 아파트 가격이 많이 떨어졌죠. 그런데 2010년에서 2013년까지 침체도 장난 아니었습니다. 서울 아파트 가격 상승률이 2010년 –2.06%, 2011년 –0.38%, 2012년 –6.6%으로 폭락했죠. 2013년에는 재건축초과이익 환수제 유예에 들어가면서 –1.28%으로 낙폭을 줄이고 2014년이 돼서야 1.95%로 반등합니다.

 

이렇게 가격이 폭락했으니 2012년 7월 매매수급지수가 58.3에 불과했던 것이죠. 그럼 이 매매수급지수는 어떻게 변했을까요? 줄곧 50~70대를 왔다갔다하다 80을 넘어선 것은 2013년 8월입니다. 2013년 박근혜 정부가 ‘빛내서 집사라’라고 부추기며 재건축초과이익 환수제까지 유예시켜주면서 였죠. 이렇게 정부가 펌프질 했는데도 100을 넘지 못하던 매매수급지수는 2015년 8월이 돼서야 100을 넘어섭니다. 그러다 2018년 8월에는 116.3까지 치솟았다가 미국의 금리인상 여파로 2019년에는 70대까지 떨어지죠. 그러다 다시 상승을 시작해 2019년 12월에 120.3까지 치솟습니다. 이후 등락을 거듭하다 현재는 64.1 반토막이 된 것이죠.

 

지금까지 설명에서 알 수 있듯이 매매수급지수는 침체기에는 50대 후반까지 떨어졌다가 호황기에는 120대까지 치솟습니다. 무려 70가까이 왔다갔다 합니다. 생각보다 변동폭이 크다는 거죠. 따라서 겨우 지수 1가 오른 것은 거의 무시해도 된다는 것입니다. 이건 마치 80억이 넘는 인구중 상어 공격으로 사망한 사람 숫자가 6명에서 12명으로 두배나 늘어났으니 죠스의 공격을 조심하라고 난리치는 것과 같다는 거죠.

 

게다가 과거 많았을 때와 비교하면 아직도 3분의 1토막인데도 문재인 정부들어 전년보다 3배나 해외이주자가 늘었났다고 난리치는 것과도 비슷합니다. 120이 넘었던 2019년과 비교하면 아직도 절반 수준에 불과하잖아요. 그런데도 부동산 시장이 금방이라도 살아난다고요?

 

• “매수 문의 전화가 오네요”…부동산시장, 해빙무드 맞나(뉴스원)
• 부동산 규제 풀리자, 중개업소에 매수 문의 늘었다(조선일보)
• "슬슬 집보러 다녀볼까"…대못 뽑히자 매수문의 늘었다(서울경제)

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많은 언론들이 매매수급지수만 올라간 것이 아니라 매수 문의도 늘어나고 있다고 강조합니다. 정부의 전방위 규제완화 방침에 실수요자들이 움직이기 시작했다는 거죠. 갭투자자들 이야기는 빼고요.

 

아무튼 이런 이야기도 덧붙이죠. 서울 아파트 매매가 하락률도 전주(-0.74%)보다 0.07%포인트 줄어든 –0.67%로 집계됐다고요. 서울 아파트값 하락률이 전주보다 줄어든 것은 본격적인 하락이 시작된 지난해 5월 다섯째 주(0.01%) 이후 처음이라면서요. 그동안 서울 아파트값은 낙폭을 점점 키우다 11월 첫째 주(-0.38%) 이후부터는 통계 집계 이래 최대 낙폭을 8주 연속 경신해왔기 때문에 의미있는 변화일 수 있습니다.

 

그런데 여기서 중요하게 볼 수치가 있습니다. 0.07%포인트 하락률이 줄었다고 했는데요. 이게 어느 정도 수준일까요? 10억짜리 아파트라면 줄어든 하락폭이 겨우 7만원입니다. 7000만원도 아니고요. 이게 의미 있다고 할 수 있을까요? 물론 하락률이 줄었다는 것은 트렌드 변화로 볼 수도 있습니다.

 

그럼 서울 매매가 변동률을 과거부터 살펴볼까요. 한국부동산원 통계를 보면 2012년 5월 7일부터 자료가 있습니다. 5월14일 상승률은 –0.31% 이후 줄곧 하락하다 2013년 3월부터 상승과 하락을 한동안 반복합니다. 그런데 이 때 상승 하락률은 –0.15~+0.20까지 입니다. 변동폭 0.01~0.09%포인트로 더 적죠. 하지만 매번 변동폭이 적었던 것은 아닙니다. 2017년 8월 7일에는 한주만에 0.36% 포인트나 변할 정도로 변동폭이 컸을 때도 있습니다. 이런 점들을 감안할 경우 이번에 0.07% 포인트 하락률 줄어든 것으로 트렌드가 변했다고 보기에는 무리가 크다는 거죠.

 

여기에 언론들이 주장하는 매수문의도 정말 늘었을까요? 이를 직접적으로 알아보긴 힘들지만 유추할 수 있는 통계가 있습니다.

 

• "규제 풀렸다" 매물 거두는 서울…아파트값 32주만에 하락폭 줄었다(뉴스원)
• 규제완화 효과? 서울 아파트값 낙폭 줄었다…매물 철회도(아시아경제)

 

언론들의 이런 주장대로라면 서울 아파트 매물이 줄었어야 정상이죠. 매수문의가 늘어나면 급매로 내놓은 집주인들의 마음이 좀더 기다려볼까라고 바뀔 수 있으니까요? 그런데 정말 그럴까요? 언론 기사에는 어디도 매물 감소했다는 통계가 없습니다.

 

그런데 언론에서도 자주 인용하는 아실이란 사이트가 있죠. 여기에는 정말 다양한 정보가 있는데요. 특히 매물 증감을 보여주는 통계도 있거든요. 여기서는 원하는 날짜를 기준으로 해당 지역의 매물이 얼마나 늘었는지 줄었는지도 확인해 볼 수 있는데요. 정부가 규제완화를 발표한 1월3일 이후 서울지역 매물이 어떻게 됐을까요? 언론들의 주장대로라면 거의 모든 구에서 매물이 줄어야 정상이죠.

 

그런데 서울 25개구 가운데 몇 개나 매물이 줄었을까요? 오늘 기준으로 살펴보면 단 하나입니다. 서울 서대문구만 -1.4% 감소했습니다. 나머지 구들은 0.6~4.4%까지 오히려 늘었습니다.

 

혹시 거래가 급격히 늘었을까요?

 

아직 실거래 신고가 끝나지 않은 것이 대부분이긴 하겠지만 올해 1월 들어 서울에 신고된 아파트 매매건수는 13건 밖에 되지 않습니다. 구 하나가 아니라 서울 전체가요. 특히 서울 아파트 거래량은 지난해 7월 1000건 이하인 637건에 그치더니 이후 한번도 800건을 넘지 못하고 있습니다. 아직 집계가 끝나진 않았지만 12월에도 591건에 그치고요. 이러던 거래량이 갑자기 몇천건 단위를 늘어 날 수 있을까요?

 

현재 1000건도 넘지 못하는 거래량은 과거와 비교할 때 어느 정도 수준일까요? 2020년 6월 1만5623건을 기록한 것과 비교하면 20분의 1토막 수준에 불과합니다. 과거 평균인 6000건과 비교해도 처참한 수준이죠.

 

문제는 이런 상황에서 분양 시장이 역대급으로 열린다는 점이죠. 올해 전국 아파트 입주 물량은 총 30만2075가구(413개 단지)나 됩니다. 이는 지난해보다 18%나 증가한 수치죠. 특히 지역별로 수도권은 내년 15만5470가구(183개 단지)가 입주합니다. 이는 올해 대비 9% 수준 늘어난 것입니다.

 

특히 부동산 불패신화의 본산인 강남·강동에도 입주물량이 쏟아지는데요. 올해 내녀까지 서울 개포에서는 ▲개포 프레지던스자이 3375가구, ▲디에이치퍼스티어아이파크 6072가구, 서초반포에서는 ▲래미안원베일리 2990가구, ▲신반포메이플자이 3307가구, 서울 강동에서는 ▲올림픽파크포레온(둔촌주공) 1만2000가구 등이나 됩니다. 2023~2024년 입주 예정물량만 강남, 강동권에서 3만2911가구가 되죠. 이게 끝이 아닙니다. 2025~2026년에는 입주 예정물량 1만8425가구가 나옵니다.

 

https://www.podbbang.com/channels/9344/episodes/24597968?ucode=L-cYlmqQUB 

경제브리핑 불편한 진실

이게 얼마나 많은 입주량일까요?

 

2008년~2020년간 강남3구, 용산구 연평균 입주 물량이 7000세대 이하였습니다. 가장 많았던 2008년마저도 2만세대 정도였죠. 가장 적었던 2011년과 2017년은 3000세대 이하였습니다. 따라서 올해부터는 강남3구에서 공급폭탄이 떨어지는 셈입니다.

 

여기에 엎친데 덮친 격으로 미분양 주택의 증가세도 심상치 않습니다. 지난해 상반기(1~6월) 동안 6000여 가구 증가에 머물렀던 미분양 주택이 가장 최근 집계인 지난해 11월에만 1만여 가구가 급증한 것으로 나타났는데요. 그래서 지난해 11월 말 기준으로 전국 미분양 주택은 총 5만8027가구나 됩니다. 이는 지난해 1월 2만1727가구에 불과했던 것과 비교하면 2배가 넘게 늘어난 셈이죠.

 

특히 문제는 미분양 증가세가 수도권중심이라는 점입니다. 지난해 11월 수도권 미분양 주택수는 1만373가구로 전월 대비 36.3%(2761가구) 급증했습니다. 인천이 1666가구에서 2471가구로 한 달 사이 48.3% 늘었고, 경기도 5080가구에서 7037가구로 38.5% 늘었습니다. 서울은 전월과 비슷한 865가구를 기록 중이지만 다시 늘어날 조짐입니다.

 

올해 분양 일정을 잡은 물량 중 64% 이상이 상반기에 집중돼 있기 때문입니다. 부동산R114에 따르면 시공능력평가 상위 100위 내 민간 건설사들이 분양 일정을 확정한 물량은 21만3595가구. 이중 상반기에 13만7578가구가 공급예정입니다.

 

그런데 왜 경기침체가 빤히 보이는 상반기에 분양 예정 물량이 집중됐을까요? 지난해 부동산 시장 침체로 많은 건설사들이 분양 시점을 늦췄거든요. 지난해 전체 분양 물량 가운데 27%가량이 분양을 미룬 것으로 드러났습니다. 그런데 김진태 발 자금경색으로 유동성 위기에 직면한 건설사들이 더 이상 버티지 못하고 있다는 것입니다.

 

문제는 분양이 한꺼번에 몰리면서 가뜩이나 심각한 미분양이 급증할 조짐이라는 거죠. 자칫 미분양 주택수가 10만 가구를 넘어설 것이라는 경고까지 나오고 있습니다.

 

1·3 부동산 대책 발표 이후 대부분의 언론에서 이야기하는 것과 차이가 너무 크죠. 수치를 속이고 조작한 것은 아니지만 교묘하게 기준을 바꾸고 시기를 조절해 자신들의 입맛에 맞게 기사를 쓰기 때문입니다. 특히 이런 기사 대부분에는 공통점이 있습니다. 기사 제목과 내용이 다른 경우가 많다는 것입니다. 제목은 분명 매매수급지수가 반등했고 매수 문의와 매물 철회도 늘었다고 하지만 기사 마지막 쯤에는 이것만으로 트렌트가 변했다고 보기 힘들다는 멘트가 붙어있습니다. 뭔가 캥길 수 있기 때문에 도망갈 구멍을 만들어 놓은 것이죠.

 

따라서 이런 기사를 제목과 앞부분만 읽었다가는 속기 십상이라는 거죠. 따라서 통계 기사를 볼 때는 경불진에 늘 강조했듯이 수치를 꼼꼼히 따지고 원소스를 반드시 살펴보고 관계자 멘트도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 그래야 숫자를, 통계를 가지고 장난치려는 꼼수에 빠지지 않을 수 있습니다.