‘갭투자’막는 카드 꺼냈다고?···시장이 코웃음치는 5가지 이유는?

 

“‘두더지 잡기’ 놀이 하는 것도 아니고···.”

정부가 내놓은 부동산 대책을 보고 이런 비난이 쏟아지고 있습니다. 집값을 잡을 의지는 없이 변죽만 울리며 뒷북 정책만 남발하기 때문인데요. 오히려 부동산 PF부실을 덮기 위해 집값을 띄우려는 것 아니냐는 의혹까지 일고 있습니다. 한마디로 ‘말따행따’라는 이야기죠. “정부가 갭투자 잡는다고 선언했는데 말도 안돼”라고 하실지 모르겠는데요, 그 이유는 차차 설명드릴테고요. 더 큰 문제는 두더지 게임이 영원할 수는 없다는 점인데요.

 

부동산 뉴스가 끊이지 않고 있죠. 지난해 부동산 시장이 하향 안정화되고 있었는데 정부가 돌연 막대한 유동성을 공급합니다. 소득과 상관없이 저금리로 대출해주는 특례보금자리론은 지난해 40조원, 금리 1%대 신생아특례대출은 올해만 6조원이 풀렸죠. 여기에 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행을 두 달 미루면서 ‘대출 막차 수요’까지 일으켰습니다. 5대 시중은행 주담대만도 보름 사이에 4조가 넘게 늘어난 것이죠.

 

그러자 화들짝 놀란 정부가 수도권 주담대를 잡겠다고 나섰는데요. 다음달 1일부터 시행되는 이른바 '2단계 스트레스 DSR'에서 당초 예고했던 가산금리는 0.75%P였습니다. 그런데 서울과 수도권의 주택담보대출에 한해 이 가산금리를 1.2%P까지 올리기로 했습니다.

 

정부와 금융당국이 최근 부동산 가격이 오르는 곳이 수도권이니 이곳만 핀셋 규제를 하는 것이라고 설명합니다. 대출 총량 관리나 무주택자 대상 주담대 공급 등 대출을 제한하는 것이 아닌 문제가 되는 지역의 대출한도를 줄여 증가세를 관리하겠다는 구상이라는데요. 하지만 과연 이게 효과가 있을까요?

 

첫째, 이자부담은 이미 증가.

 

일단 DSR의 가산금리를 올리면 대출한도는 줄어듭니다. 현재 연간 소득 5000만 원인 사람이 4.5% 이자로 30년 만기 대출을 받는다면, 3억 2900만원 정도를 빌릴 수 있는데, 1.2%포인트의 가산금리가 적용되면 대출금이 최대 4200만원가량 줄어듭니다.

 

이에 대해 정부는 스트레스 금리 상향으로 대출수요는 억제하면서도 차주의 이자부담은 늘지 않는 효과가 있을 것으로 기대하고 있습니다.

 

금융위 관계자는 “대출금리를 높이면 대출수요 억제 효과도 있지만 차주의 이자부담도 늘어난다”며 “반면 스트레스 금리 상향 시 대출한도가 줄어들어 수요를 억제하고 이자상환 부담은 늘지 않는다”고 설명했습니다.

 

하지만 시장은 정부의 기대와는 다른 방향입니다. 이미 이자부담이 늘지 않을 것이라 정부설명과는 달리 시장 금리는 너무 많이 올랐거든요.

 

KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 주담대 고정형(5년 주기형) 금리는 3.09~6.02%로 집계됐습니다. 지난달 1일 기준 2.94~5.76%였던 은행의 고정금리는 상·하단이 0.2%포인트 넘게 올랐습니다.

 

이달 초 은행채(AAA) 5년물 금리는 연 3%대로 하락했지만 은행이 자체적으로 가산금리를 올렸기 때문인데요. 이젠 6%대 금리면 정말 부담되지 않을까요? 연간 은행에 더 가져다 받쳐야 하는 이자가 거의 한달 월급에 육박할지도 모릅니다. 이런 상황에서도 막차수요 때문에 주담대는 급증하고 있습니다. 정부 기대와는 딴판이죠.

둘째. 효과 반감.

 

여기에 대출 억제 효과는 정부의 기대보다 훨씬 적을 것이란 지적도 있는데요. 그 이유는 현재 혼합형 주담대를 선택하는 소비자가 많기 때문입니다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행) 주담대 혼합형 금리는 3.3~5.4%, 변동형 금리는 4.6~6.2% 선. 혼합형이 더 낮기 때문인데요.

 

문제는 정부가 자랑하는 스트레스 금리는 변동형일 때만 100% 반영되고 5년 혼합형은 스트레스 금리의 60%, 5년 주기형은 30%만 적용됩니다. 당연히 효과가 반감될 수 밖에 없죠.

 

실제로 금융위 시뮬레이션에서도 앞서 4200만원가량 줄어든다는 대출한도가 혼합형일 경우 2600만원 밖에 안됩니다.

 

한 시중은행 관계자는 “혼합형 주담대는 스트레스 금리의 일부만 적용된다는 점을 감안하면 정책 효과가 온전히 나타는 것이 아니다”라며 “스트레스 DSR 3단계 도입 시점을 앞당기거나 금리 형태에 상관없이 스트레스 금리를 100% 적용하는 등의 방안이 아니라면 한도 축소 효과는 제한적일 것”이라고 말했습니다. 이를 달리 해석하면 정부가 진짜 주담대 대출을 억제할 생각이 없을 수도 있다는 이야기죠. 전형적인 ‘말따행따’.

 

셋째. 뒷북 효과.

 

여기에 정부가 자랑하는 핀셋규제 효과가 빨라야 올 연말에나 나타날 것인 지적도 있습니다.

스트레스 DSR 2단계 규제 시행이 7월 예정이었다가 9월로 연기됐었기 때문에 대출이 필요한 사람들은 거의 대부분 7월 말, 8월 초에 대출을 당겨서 받았기 때문인데요.

 

9월 DSR 규제를 앞두고 막차 수요가 몰리면서 8월 주담대 증가치가 역대 최대 수준이 될 것이라는 전망이죠. 한 시중은행 직원은 “최근 들어 주담대 수요가 지난해에 비해 늘었다는 게 체감되는 수준”이라며 “주택 관련 대출금리를 계속 올리고는 있지만 최근 상당히 낮은 금리를 제공했고 2단계 스트레스 DSR 규제 시행을 앞두고 몇 달 전부터 이달까지 대출 수요가 확연히 늘었다”고 말했습니다.

넷째. 부동산 띄우기 의혹

 

정부의 핀셋규제는 당장 효과를 기대하기 힘듭니다. 오히려 막차수요만 자극할 뿐 효과는 한참 뒤에나 나타날 것이란 이야기입니다. 이 때문에 부동산 PF부실 문제를 덮기 위해 오히려 집값을 떠받치는 것이란 의혹도 제기되고 있죠.

 

경불진에서 여러차례 지적했듯이 부동산PF 부실 문제는 생각보다 심각합니다. 정부의 공식 발표만 따져도 부실규모가 무려 230조원. 이를 해결할 수 있는 방법은 크게 두 가지입니다.

 

첫 번째는 부실 사업장의 토지와 부동산이 경·공매하는 거죠. 그러면 관련 매물이 시장에 쏟아져 나오면서 부동산 가격이 하락합니다. 분양가도 낮아지고 미분양 물건도 팔려나갈 수 있죠. 하지만 이 과정에서 상당수 건설사는 파산할 수 밖에 없습니다.

 

두 번째는 부동산 가격을 떠받치는 것입니다. 그러면 건설사는 높은 가격에 부실 사업장과 미분양 부동산을 동시에 정리할 수 있죠. 이러면 건설회사의 파산을 최소화할 수 있습니다.

 

여러분은 어떤 방법이 좋다고 생각하시나요? 현정부는 ‘질서 있는 연착륙’을 목표로 하고 있습니다. 따라서 구조조정될 기업 수를 줄여 우리 사회가 감당해야 할 고통을 최소화하자는 것인데요. 두 번째 방법을 선택했다는 말립니다. 서민들보다는 건설사부터 살리겠다는 거죠.

다섯째. 연예인 부동산 뉴스.

 

이는 언론들의 적극적인 호응 덕분에 가능한데요.

 

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연예인들이 부동산으로 큰 돈을 벌었다는 기사가 거의 매일 쏟아집니다. 이를 본 국민들이 어떤 생각을 할까요?

 

그런데 문제는 이같은 두더지 게임이 영원할 수는 없다는 점이라고 했잖아요. 수도권 부동산 가격이 급등한다면서 정부가 핀셋규제를 한다는데도 서울 아파트 매물은 좀처럼 줄어들지 않고 있습니다. 22일 현재 8만건이 넘게 쌓여 있는데요. 서울 아파트 거래량이 4년 만에 1만건을 돌파할 가능성이 높다고 하는데 매물은 좀처럼 줄지 않고 있습니다. 부동산 가격이 급등한다는데 왜 집을 팔려고 할까요?

 

특히 언론들의 주장처럼 7월 서울 아파트 거래량은 1만건을 돌파할지 모르겠지만 8월 들어서는 거래량이 급격히 꺾었거든요. 22일 현재 1471건 밖에 안됩니다. 물론 신고기간이 다음달 말까지니까 늘어나긴 하겠지만 현재추세대로라면 6000건을 돌파하기 힘들지 않을까요? 막차 수요도 이제 ‘끝물’이란 의심이 드는데요. 따라서 정말 조심해야 합니다. 자칫 폭탄돌리기의 희생양이 될 수도 있습니다.

 

물론 이런 걱정이 들긴 합니다. 부동산 가격이 하락할 때마다 정부가 특례보금자리론, 신생아특례대출, 스트레스 DSR 연기라는 기발한 대책을 내놨잖아요. 더 이상 카드도 없을 듯한데 설마 또 다른 꼼수를 내놓진 않겠죠.

 

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