반값할인에 00결제까지···미분양 탈출 힘든 결정적 이유는?

 

지난달 28일 방송에서 ‘부채비율 900% 건설사가 존재한다?!···4월은 정말 잔인한 달?’이라며 4월 위기설을 전했는데요. 이후 언론들의 기조가 크게 바뀌고 있습니다. 정부에서 부인하는 ‘4월 위기설’을 대놓고 언급하고 있는데요. 국내 도급 순위 105위 중견건설사 새천년종합건설이 법정관리를 신청하는 등 지방 건설사들이 줄줄이 무너질 수 있다고 경고하고 있습니다.

 

이런 와중에 더 심각한 뉴스도 들려오고 있습니다. 바로 건설사들의 목줄을 죄이는 미분양 뉴스.

미분양 털어내려... “현금 5000만원 드려요” “코인도 받아요”

 

조선일보 3월 4일자 기사 제목인데요. 지방 분양 아파트 단지를 중심으로 미분양 물량을 해소하기 위한 파격적인 혜택들이 등장하고 있다고 합니다. 예전엔 주로 중도금 무이자 대출이나 분양가 할인 정도에 그쳤지만, 최근엔 직접적인 현금 지원이나 집값 하락 시 분양가 보장 같은 혜택까지 나오고 있다는데요. 그야말로 파격세일에 덤까지 주고 있다는 건데요.

 

실제로 울산 B아파트는 계약 후 입주 예정일인 내년 7월까지 집값이 하락하면 계약 해제와 함께 계약 원금 반환을 보장하기로 했습니다.

 

오는 7월 입주를 앞둔 대구 동구 ‘동대구 푸르지오 브리센트(총 759가구)’의 시행사는 계약자들에게 중도금 무이자 대출 혜택과 함께 평형별로 최대 5000만원의 ‘축하금’을 주고 있다고 합니다.

 

뉴스1에 따르면 7000만원 마피(마이너스 프리미엄)에도 팔리지 않는 곳도 있다고 합니다. 당장 내달 입주를 앞둔 동대구역골드클래스의 경우 34평형(14층) 분양권이 4억7790만 원에 나왔는데, 이는 확장비, 에어컨 옵션 등을 포함한 최초 분양가(5억4790만 원) 대비 7000만 원 저렴한 가격. 인근에 있는 다른 단지들도 상황은 비슷하다. 동대구역엘크루에비뉴원 역시 현재 마피 4000만 원에서 8000만 원까지 시세가 형성됐지만 새 집주인을 찾지 못하고 있고 합니다.

 

이 때문일까요? 상상을 뛰어넘는 마케팅가지 등장했는데요. 바로 가상화폐. 제주도에서 분양 중인 A단지의 시행사는 전체 24가구 중 선착순 5가구에 대해 분양가의 약 20%인 8000만원을 할인해 주고, 분양 대금 중 일부를 현금이 아닌 비트코인 등 가상 화폐로 납부할 수 있다고 홍보하고 있다고 합니다.

 

이유는 다들 아실 것입니다. 특히 ‘악성 미분양’으로 통하는 준공 후 미분양이 빠른 속도로 늘면서 건설·시행사들의 위기감이 고조되고 있기 때문인데요. 실제로 지난 1월 지방의 준공 후 미분양은 9115가구로, 1년 전(6266가구)보다 45.5%나 늘었습니다. 건설·시행사들 발등이 불이 떨어진 셈이죠.

 

왜냐면 건설·시행사들은 주택 분양 대금으로 금융권에서 받은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 갚고 공사비도 충당합니다. 준공 후에도 분양이 안 되면 자체 자금으로 대출과 공사비를 충당해야 하죠. 그런데 최근 고금리 때문에 금융비용이 눈덩이처럼 불어나고 있잖아요. 자칫 건설사 문을 아예 닫아야 하는 상황까지 이어질 수 있다고 합니다. 이 때문에 손해를 감수하고서라도 미분양을 털어내려고 건설사들이 “떨이 떨이”를 외치는 것입니다.

 

문제는 이 과정에서 별다른 혜택 없이 분양 계약을 맺은 기존 계약자들이 반발하며 갈등을 빚는 사례도 속출하고 있다.

 

지난달 22일 서울 호반건설 본사 앞에는 ‘협의 없는 할인분양 입주 저지로 대응한다’ ‘무책임한 할인분양 선분양자 소급 적용하라’ 등의 문구가 적힌 시위 트럭이 등장했습니다. 지난해 초 입주한 대구의 한 아파트 주민들이 이 건설사가 최근 내놓은 할인 분양 정책에 반발하며 상경 시위를 벌인 것인데요. 이 단지는 준공 1년이 넘도록 전체의 약 15%가 미분양으로 남아있어 시행사는 분양가를 최대 9300만원 할인하기로 했고, 이후 20가구 정도가 할인된 가격에 분양 계약을 맺었습니다. 이런 사실이 알려지면서 정상 분양가에 계약했던 기존 주민들이 반발하고 있는 거죠. 9300만원이나 손해봤는데 가만히 있을 사람이 없겠죠.

 

현재 입주민들은 아파트 출입구와 각 가구 발코니 등에 할인 분양에 반대하는 현수막을 내걸었고, 향후 할인 분양을 받아 입주한 가구에 대해 관리비, 주차비 등을 20% 가산하는 관리 규약 변경도 추진하고 있다는데요. 해결이 쉽지 않은 상황입니다.

 

여기만이 아니죠. 오는 10월 대구에서 입주 예정인 C아파트 역시 건설사가 작년 2000만원이던 현금 보상을 최근 5000만원으로 올리자 기존 계약자들이 “우리도 같은 조건을 적용해달라”며 반발하고 있다고 합니다. 반발을 하지 않는 것이 더 이상하죠. 따라서 건설사들이 아직도 정신을 차리지 못한 것으로 보입니다. 건설경기가 활황일 때 무리하게 계약을 따냈다가 경기가 꺾이면서 문제가 생긴 것이잖아요. 그러면 판단 잘못부터 반성해야죠. 그리고 내실 다지기에 나서야 하잖아요. 그러려면 기존 고객이 떠나가지 않도록 노력해야 합니다. 그런데 일단 잡은 고기라고 내팽개치고 다른 물고기를 잡으려고 하니 잡은 물고기가 가만히 있지 않겠죠. 할인 분양 등 파격적인 마케팅을 할 때엔 기존 입주민의 반발을 최소화할 방안도 함께 고민해야 하는데 그런 노력을 하는 건설사가 거의 없다고 합니다.

이러는 사이에 더 황당한 일도 벌어지고 있다고 합니다. 건설사에게 아예 더 이상 주택을 짓지마라는 황당한 대책까지 검토중인 곳이 있다는데요. 한동안 한달살기에다 중국 투자붐으로 건설업이 호황을 누렸던 제주. 그런데 제주에도 찬바람이 거세게 몰아치고 있는데요. 지난 1월 기준 제주의 미분양 주택은 2486호, 이 가운데 ‘악성’으로 불리는 준공 후 미분양은 1089호에 달합니다. 준공 후 미분양의 경우 역대 가장 많았던 2021년 1월(1063호)을 넘어선 수치죠.

 

특히 미분양 주택은 제주시나 서귀포시가 아닌 읍·면 지역에 집중돼 있습니다. 그 이유가 뭘까요? 실수요자가 아닌 외지인, 투자자를 겨냥한 ‘고분양가 주택’이 많았기 때문이라는 거죠. 실제로 △5억원 미만 584호 △5~7억원 331호 △7억원 이상 857호로 상당수의 미분양 주택이 고분양가 단지에서 발생하고 있습니다.

 

이런 일이 벌어진 이유 중에 하나는 원희룡 전 제주지사가 각종 부동산 규제를 풀었기 때문입니다. 블록체인 특구를 만들겠다, 영리병원을 허가해주겠다, 국제학교를 만들겠다며 제주도를 들쑤셔 놓았는데요. 이러자 블록체인 기업이나 영리병원, 국제학교와 관련된 사람들이 제주도에 머물 동안 있을 주택을 짓기 시작한 것입니다. 돈 있는 사람들이 고급으로 지었을테고요. 이런 주택들이 인기리에 팔려나가자 더 많은 공급이 이뤄졌고 결국 미분양 사태까지 온 것이죠.

 

문제는 제주도가 감당하기 힘들 정도로 미분양이 늘어났다는 점입니다. 그래서 제주특별자치도는 급기야 신규주택 승인 제한과 공공 매입, 승인 취소 등을 검토하고 있다고 합니다. 한마디로 제주도 건설회사들은 손가락만 빨게 됐다는 것인데요. 이런 일이 제주도에서만 벌어질까요? 대구 등으로 확산되지 않을까요?

정말 그럴 수도 있다는 두려움이 생기는 뉴스도 있습니다. 총선을 앞두고 윤석열 대통령이 전국을 순회중인데요. 각종 퍼주기성 공약을 그것도 우리나라 한해 예산을 훌쩍 뛰어넘는 831조원이나 퍼주겠다고 하는데요. 이중 가장 걱정되는 것은 바로 이것입니다.

 

지난달 21일 비수도권 지역의 개발제한구역을 전면 해제하겠다고 한 발표. 부산·울산·창원·대구·광주·대전 등 6개 광역시 주변 개발제한구역 2428㎢가 대상이고, 해제한 뒤에 산업단지 등으로 활용해 지역경제를 살리겠다는 것이 윤 대통령의 생각이라는데요. 그런데 26일에는 한술 더 떴습니다. 군사시설보호구역 339㎢(1억300만평) 규모의 해제하겠다고 합니다.

 

기후위기나 군사안보 문제는 입만 아프니 거론하지 않겠습니다. 경제적으로만 따져도 해제되는 지역에 산업단지와 함께 아파트 건설이 추진되겠죠. 미분양이 쏟아지고 있어 공급을 줄여도 시원치 않을 판에 더 늘리면 어떻게 될까요? 엎친데 덮친 겻 아닌가요? 불난 집에 부쳐질 하는 것도 아니고. 집을 사려는 사람들도 이렇게 공급이 늘면 가격이 떨어질 것을 더 기다리지 않을까요? 그러면 미분양 부담에 짓눌린 건설사들은 현금보상, 분양가보장, 가상화폐 등을 넘어 더 파격적인 마케팅을 할 수 밖에 없을테고요. 과거 미분양사태때 등장했던 1+1 아파트도 다시 나올지도 모르겠습니다. 이러면 자금력이 약한 건설사는 물론 대형 건설사들도 흔들리지 않을까요? 부채비율이 200%가 아니라 400%를 넘는 대형 건설사들이 많잖아요.

 

혹시 이참에 우리나라 건설사들이 줄줄이 무너지길 바라는 것은 아니겠죠?

 

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