계산하면 돈 생긴다···전세 vs 월세 현명한 선택은?

 

수학을 좋아하는 사람은 드물 것입니다. 숫자만 나오면 머리가 아프다고 호소하는 사람들이 많죠. 그래서 간단한 계산도 웬만하면 하지 않으려고 합니다. 고등학교 수능이 끝난 이후 계산을 해본 기억이 없다는 사람들도 많죠. 물론 계산을 하지 않는다고 우리가 살지 못하는 것은 아닙니다. 계산하지 않아도 크게 불편하지 않을 수도 있습니다. 하지만 계산하지 않으면 돈을 모으기는 것은 포기해야 합니다. 계산을 하지 않는 사람들의 심리를 이용해 우리의 돈을 야금야금 가져가려는 사람들이 너무나 많거든요.

 

예를들어 보겠습니다.

 

지난해 200만원이던 월급이 210만원으로 오른다면 기뻐하겠죠. 월급 인상률이 5%나 되니까요. 하지만 정말 기뻐해야 할까요? 중요한 계산을 빼먹은 것이 있습니다. 그게 뭘까요? 바로 물가상승률. 우리가 진짜 쓸 수 있는 실질임금을 알기 위해서는 임금상승률과 물가 상승률을 비교해야 합니다. 만일 물가상승률이 1%라면 5-1=4%, 임금 상승률이 4%이니 만족스럽지는 않지만 그런대로 괜찮죠. 하지만 물가상승률이 7%라면 5-7=-2%. 임금은 올랐지만 오히려 쓸 돈은 줄어든 셈입니다.

 

이를 일컫는 경제용어가 명목임금. 실질임금입니다. 명목임금이란 화폐의 액수로 나타낸 근로자의 임금, 실질임금은 인플레이션의 영향을 고려하여 임금의 실질적인 가치를 나타내는 금액입니다. 따라서 실질임금 상승률은 앞의 계산처럼 명목임금 상승률에서 물가 상승률을 빼줘야 합니다. 이를 따져 봐야 내가 실제로 쓸 수 있는 돈이 늘었는지 줄었는지를 알 수 있는 것입니다.

 

그럼 다음 문제는 금방 푸실 수 있을 것입니다. 미국에서 일하면 임금이 7% 오르는데 우리나라에서 일하면 임금이 5% 올라간다면 어떤 선택을 해야 할까요? 바로 7%나 오르는 한국이라고 하면 안된다는거죠. 두 나라의 물가상승률을 계산해서 비교해야 한다는 것입니다. 만일 미국은 물가상승률이 5%인데 우리나라는 1%라면? 미국은 7%-5%=2%, 한국은 5%-1%=4%. 우리나라 실질임금 상승률이 두배나 높습니다. 당연히 우리나라에서 일하는 것을 선택해야 유리합니다.

 

여기까지는 너무나 쉽죠. 그럼 조금 어려운 문제를 다뤄보겠습니다. 하지만 결코 어렵지 않으니 잘 따라와주세요.

https://youtu.be/jLOHojXmB3Y?si=ZaRb-dSTbw1NIFk3

 

최근 전세사기와 고금리로 전세 대신 월세를 찾는 사람들이 많아졌습니다. 그래서 전세 대신 안전한 월세를 할까하는데 어느 것이 유리할까요?

 

‘전월세 전환율이란 것이 있잖아’라고 하는 분들이 계실 것입니다. 맞습니다. 그런 것이 있죠. 전세 보증금의 전부 또는 일부를 월단위의 차임, 즉 월세로 전환하는 경우 월세로 책정할 수 있는 금액의 한도율을 뜻합니다.

 

그런데 이런 전월세 전환율은 법으로 정하는 법정 전월세 전환율이 있습니다. 각 지역별로 전세 시장이 강세인지, 월세시장이 강세인지 시장상황에 따라 지역별 전월세 전환율을 따로 고시하고 있습니다.

 

실제로 통계청이 운영하는 KOSIS 홈페이지에서 지역별 전월세 전환율을 확인 할 수 있는데요. 가장 최근인 지난 3월 서울의 전월세 전환율은 5.2%, 부산은 6.2%, 충남은 8% 등입니다.

 

그럼 이걸 가지고 어떻게 할까요?

 

계산식이 있습니다.

 

{전세보증금-월세 보증금)×전월세 전환율｝÷12

 

예를들어

 

보증금 3억원의 전세를 보증금 5000만원의 월세로 전월세 전환률 5.5%로 전환한다면 어떻게 될까요?

 

3억-5천×5.5÷12=1,145,833원이 나옵니다.

 

매달 1,145,833원을 초과하지 않는 범위 내에서의 월차임을 내면 됩니다.

 

보다 간단하게 계산할 수도 있습니다. 네이버에서 ‘전월세 전환 계산기’가 있거든요. 여기에 현재 전세 보증금, 변경보증금, 전월세 전환율, 임대료 인상률을 넣으면 월, 년 임대료를 확인할 수 있습니다.

 

전월세 전환율이 높을수록 전세가에 비해 월세 부담이 높아지고 반대로 전환율이 낮으면 월세 부담이 낮아집니다.

 

“그럼 됐네”라고 생각하실 수 있는데요. 빠진 것이 있습니다. 이건 법으로 정한 것이고 실제 전세와 월세 중 선택할 때는 어떻게 하냐는 거죠.

 

그건 공인중개사에게 물어보면 된다고요? 그건 아니죠. 공인중개사의 말을 100% 신뢰하기 힘들잖아요. 스스로 계산해봐야 뒷통수를 맞지 않을 수 있습니다.

 

예를들어 전세 3억, 월세 5000만원/100만원 중 선택한다고 가정해보겠습니다.

5000만원에 100만원이 뭔지는 다들 아시죠? 5000만원은 월세 보증금이고 100만원은 매달 내는 월세입니다. 따라서 5000만원은 전세보증금처럼 나중에 돌려받을 수 있지만 100만원은 사라지는 돈입니다.

https://youtu.be/qv-KJtSSGMw?si=6sN6qYd3VYPIOKH3

 

 

그런데 앞서 전월세 전환률에 의해 계산한 월세 1,145,833원이니 100만원이면 저렴한 거잖아요. 이렇게 판단해서는 안된다는 것입니다.

 

이유가 뭘까요? 전월세 전환률은 국가에서 이 정도로 하라는 것이고 각자의 상황에 따라 유리할 수도 불리할 수도 있거든요. 이유는 각자 대출을 받는 다고 할 때 대출이자율이 다르기 때문입니다.

 

그럼 어떻게 계산해야 할까요? 일단 스스로 은행에서 전세대출을 받을 때 이자율을 확인해봐야 합니다. 신용도에 따라 다르겠죠. 4%인 분도 계실테도 5%를 넘게 줘야 하는 분도 계실테고요. 이것은 주거래은행에 한번 확인해보는 것이 좋습니다.

 

확인해본 결과 5%라면 어떻게 해야 할까요? 앞서 보증금 3억원인데 월세로 전환할 때 보증금이 5000만원이었잖요. 이를 빼면 2억5000만원이죠. 이를 대출을 받는다고 가정해보는 겁니다. 그럼 2억5000만원에 5% 연이자는 1250만원, 월이자는 약 104만원 정도 됩니다. 그러면 월세 100만원이 더 유리한 거죠.

 

만약 내가 받을 수 있는 대출이자율이 4%라면 어떻게 될까요? 연이자는 1000만원. 월 이자는 83만원 정도입니다. 월세 100만원은 비싼 것이 됩니다. 전세가 유리하다는 거죠.

 

참고로 이자는 어떻게 계산할까요? 직접 계산기 두드려도 되지만 네이버에 금융계산기가 있습니다. 여기서 대출을 선택하고 대출금액 대출금리를 넣으면 연 이자, 월 이자를 자동으로 계산해 알려줍니다. 이를 통해 확인하면 됩니다.

 

따라서 자신이 받을 수 있는 대출이자율에 따라 유리할 수도, 불리할 수도 있다는 것입니다. 여기에 한가지 더 추가해야 할 것도 있죠. 월세는 필요없지만 전세는 필수로 들어야 하는 것이 있죠. 전세보증보험. 이 요금까지 추가해서 계산해야 더 정확하게 됩니다.

 

전세냐 월세냐 선택할 때 이정도 계산을 직접 해야 한다는 것입니다. 이런 계산도 없이 공인중개사나 주변의 이야기만 듣고 선택했다가는 손해를 볼 수 있다는 거죠.

https://youtu.be/ZhM1EW20mi4?si=moCANKMIoZ2SWDrD

 

한가지 더.

 

여유돈 있는 분이라면 0.1%라도 더 높은 금리를 찾기 마련이죠. 이런 분들을 현혹하기 위해 은행들은 각종 혜택을 걸며 유혹하는데요. 일반적으로 정기적금의 경우 정기예금보다 훨씬 많은 이자를 주잖아요.

 

요즘도 시중은행 정기예금은 3.8~4.2% 정도인데 정기적금은 13.3%짜리도 있습니다. 이러면 당연히 정기적금이 훨씬 유리하다고 생각하실 것입니다. 그런데 과연 그럴까요?

 

다들 아시겠지만 정기예금은 목돈을 한번에 넣는 것이고 정기적금은 매달 조금씩 넣는 것이잖아요. 그래서 전체 넣는 금액이 똑같을 때 실 수령액 차이는 어떻게 될까요?

 

예를들어 1200만원을 정기예금에 1년 넣을 때랑 매달 100만원씩 1년간 1200만원을 넣을 때 이자가 같은 5%라면 차이가 있을까요?

 

정기예금을 1년 만기일 때 1260만원을 수령할 수 있습니다. 물론 이자소득세가 있지만 이건 빼고요. 그럼 정기적금은? 1232만5000만원에 불과합니다. 27만5000원이나 적습니다. 이유는 다들 아실 것입니다. 정기예금을 경우 5% 금리가 전체 금액에 적용되지만 정기적금은 매달 넣은 금액에만 이자가 붙잖아요. 따라서 적을 수 밖에 없죠.

 

그럼 어떻게 비교해야 할까요? 간단히 계산하는 방법이 있습니다.

 

정기적금 이율*0.55=실이율

 

즉 정기적금 이율 5%라면 0.55를 곱해 2,75%가 대략적인 이자율이 된다는 거죠. 물론 복리문제도 있고 하니 정확한 계산은 계산기나 네이버를 활용해야 하지만 대략적으로 간단한 계산만으로도 비교할 수 있습니다.

 

따라서 앞서 정기적금이 13%이율이라고 했는데 실이율은 7.15% 정도 되는 것입니다. 상당히 높죠. 그럼 당연히 가입해야겠다고 생각하실 수 있는데요. 13% 이율을 모든 사람에게 주는 것이 당연히 아닙니다. 전북은행의 조건을 따져보면 기본 이율은 겨우 연 3.3%, 9월30일까지 특판 기간동안 모바일 뱅킹에 신규가입하고 슈퍼씨드 확인페이지에서 씨드를 확인해 획득해야 10% 이벤트우대이율을 준다고 합니다. 게다가 납입금액도 최대 30만원 기간도 1년. 돈이 있어도 더 넣을 수 없습니다. 따라서 최대 이율로 최대 금액을 넣어도 1년 후 받을 수 있는 돈이 385만3500원에 불과합니다. 여기에 세금 빼면 실수령액은 381만4461원.

 

납입원금인 360만원을 4% 정기예금에 넣었을 때 받을 수 있는 372만1824원보다 겨우 8만여원 만은 셈입니다. 생각보다 너무 적죠. 한마디로 신규고객을 끌어들이기 위한 미끼상품인 셈이죠. 그런데 이런 것 따져보지 않고 새로운 은행 계좌를 만드는 것은 오히려 배보다 배꼽이 클 수 있다는 말입니다.

https://youtu.be/3mK_hjwy3QE?si=m1pv3rWUdN2XwUvl

 

참고로 정기적금의 단점을 보안하는 방법이 없는 것이 아닙니다. 바로 선납이연.

 

선납이연이란 적금 납부 일자 조정하는 것을 뜻합니다. 통상 정기적금은 매월 정해진 일자에 동일한 금액을 납부하는 것을 원칙으로 하죠. 가령 2024년 5월 27일에 매월 10만원씩 납부하는 12개월 만기 적금상품에 가입했다면 6월 27일, 7월 27일, 8월 27일 등 매 27일에 10만원을 적금통장에 부어야 하죠.

 

하지만 선납이연 납부 방식이 가능한 경우라면 꼭 이를 지키지 않아도 됩니다. 예를 들어 12월에는 예정보다 5일 늦게 납부한 경우, 내년 1월에는 예정보다 5일 먼저 납부하면 별다른 불이익 없이 계획된 날에 동일한 원리금을 받을 수 있습니다. 즉 먼저 납부(선납)한 날짜와 늦게 납부(이연)한 날짜의 합이 ‘0’만 되면 된다는 논리입니다.

 

이게 무슨 의미가 있을까요? 이 방식을 활용하면 ①예·적금 상품을 동시에 굴리는 효과를 낼 수 있고, ②내가 가진 목돈보다 더 큰 규모의 적금도 들 수 있습니다.

 

예를 들어 설명해볼게요. 선납이연에 주로 쓰이는 방법은 ‘6-1-5’ 법칙입니다. 1200만원 정도를 적금에 넣을 수 있을 경우 매달 적금액을 붓는게 아니라 ‘6-1-5’ 법칙에 따라 첫 달에 6개월치(+6)를 한꺼번에 냅니다. 그리고 일곱 번째 달에 1개월치(-1)를 내고 마지막 달에 5개월치(-5)를 내는 거죠. 선납과 이연 일수가 제로가 되게 맞추는 겁니다.

 

이 방법이 왜 유리할까요? 매달 100만원씩 1년 만기 연 5%짜리 적금을 붓는다면 총 들어가 돈은 1200만원. 만기에 이자는 세후 약 28만원을 받을 수 있습니다.

 

이를 앞서 설명한 ‘6-1-5’ 법칙에 따라 넣어볼까요. 가입 첫 달에 6개월치인 600만원을 내고 일곱 번째 달에 1개월치인 100만원, 마지막 달에 나머지 5개월치인 500만원을 불입하는 거죠. 이렇게 내도 선납이연 일수가 0이 됩니다. 매달 납입을 했을 때와 똑같은 만기일에 약정된 이자를 받을 수 있습니다.

https://youtu.be/E_xYFTUJadc?si=QbgIKmcc6PB3ZW5B

 

어차피 똑같은 것 아니냐고 하실 수 있겠죠. 그런데 여기서 짠테크 비법이 나오죠. ‘두 개의 예적금 동시에 굴리기’를 하는 것입니다. 바로 첫 달에 600만원을 불입하고 남은 돈 600만원을 연 4%짜리 6개월 만기 예금에 넣어두는 거죠. 그러면 같은 돈으로 두 가지 상품을 굴리면서 또 다른 이자를 챙길 수 있습니다.

 

한가지 방법이 더 있습니다. 이 방법을 이용하면 목돈 없이 적금 들기가 가능합니다. 어떻게 가능할까요? 앞서 설명드린 6-1-5 선납이연을 활용하면 1200만원짜리 적금을 700만원만 가지고 굴릴 수 있습니다. 왜냐면 마지막 달에 한번에 5개월치를 넣기 때문입니다.

 

즉 첫 달(600만원)과 일곱번째 달(100만원) 납부를 하고 마지막 달 납입금액은 예적금담보대출을 받아 한 달 정도의 이자만 내고 만기일을 지키는 겁니다. 보통 예·적금담보대출은 고객 담보금의 90~95% 대출을 받을 수 있다는 점을 활용하는 거죠. 이렇게 하면 700만원만 가지고도 이자는 원래 1200만원 적금을 들었을 때와 동일하게 받고 500만원에 대한 한 달 치 대출이자만 물면 됩니다. 그냥 700만원 적금을 들었을 때보다는 70%에서 100% 많은 이자를 받을 수 있습니다. 기발하죠.

 

선납이연에는 6-1-5 방식 이외에도 첫 달에 1회 차를 넣고 7회 차에 11회분을 한꺼번에 넣은 ‘1-11’ 방식, 첫 달에 1회차를 넣고 2회 차에 6회분, 12회 차에 5회분을 넣은 1-6-5 방식도 인기입니다.

 

다만 모든 적금이 선납이연을 이용할 수 있는 것은 아닙니다. 주로 제2금융권 정기적금만 가능합니다. 따라서 미리 알아보는 것이 좋습니다.

 

또 날짜를 잘 맞춰야 합니다. 혹시라도 납기일을 넘기거나 만기일이 늦어질 경우 납부 지연 이자가 발생해 선납이연의 혜택이 줄어들 수 있습니다. 스마트폰 캘런더 등에 납부할 날짜를 정확하게 알람을 해둬야 한다는 거죠.

 

한 가지 팁을 더 알려드리자면 네이버나 카카오에서 선납이연 계산기를 검색하면 편리합니다.

적금기간, 납입방식, 월납입액, 금리, 가입일 등을 입력하면 받을 수 있는 납일일과 넣어야 할 금액 이자까지 상세하게 알려줍니다. 이를 통해 자신에게 가장 유리한 방법을 선택하면 됩니다.

 

이처럼 조금만 계산을 하고 관심을 기울면서 얻을 수 있는 것이 생각보다 많습니다. 허튼 돈이 나가는 것을 막고 돈을 지킬 수 있고요. 스스로는 물론 자녀들에게도 반드시 계산해야 한다는 것을 알려주시길 바랍니다. 그래야 진짜 부자가 될 수 있습니다.

 

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